大悦城回应93亿“自卖自买” 首次试水合伙基金的商业资本天平

相隔11天,从公开市场挂牌出售,到宣布成立合伙基金参与竞投,在自卖自买之间,大悦城首个商业地产投资发展基金模式正在逐渐浮出水面。

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商业地产与资金之间的关系,不亚于身体与血液之间的关系。在商业地产遭遇寒冬的当下,地产商对于融资模式的追求和探索更是从未停止。

7月29日,大悦城地产有限公司发布公告,公司全资子公司恒瑞有限公司作为普通合伙人与两家机构投资者(作为有限合伙人)就Joy City Commercial Property Fund L.P.(一间于开曼群岛成立的获豁免有限合伙企业)于2016年7月29日订立经修订及经重列有限合伙协议。

公告显示,关于有限合伙协议,普通合伙人亦与两家有限合伙人分别订立认购文件,有限合伙人分别认购总金额不超过美元等值为人民币63.33亿元及人民币31.67亿元的基金权益(相当于基金的所有权益),大悦城地产及其附属公司不会认购基金的任何权益。

基金拟参与竞投立运有限公司、熙安有限公司及锦星有限公司的49%股份,乃透过有关于公司潜在出售目标股份的北京产权交易所公开挂牌程序进行。

此前的7月18日,大悦城地产有限公司公告称,将于当日起在北京产权交易所挂牌出售旗下三家子公司49%股权,挂牌总价为不低于92.89亿元。这三家子公司,正是大悦城发起的基金拟参与竞投的三家公司。

相隔11天,从公开市场挂牌出售,到宣布成立合伙基金参与竞投,在自卖自买之间,大悦城首个商业地产投资发展基金模式正在逐渐浮出水面。

首次试水基金

关于此次挂牌出售股权,大悦城在接受观点地产新媒体采访时表示,此次股权出售是大悦城地产合并资产管理、资本运营及品牌输出发展战略方向的重要一步。公司希望引入具有丰富商业地产投资管理经验以及强大资金实力的财务投资者伙伴共同推动公司资产管理、资本运营及品牌输出战略的发展。

关于成立合伙基金竞投上述股权,大悦城则表示,此次交易是公司首次将商业地产投资发展普遍采用的基金模式引入中国,公司选择和两家国际知名的投资机构合作,计划成立基金收购拟出让的49%股权。

上述交易完成后,大悦城仍然为三家子公司的控股股东,并将继续负责三家子公司的运营管理。交易预期给大悦城带来近百亿现金,计划将所得款项用于拓展商业地产业务、扩大大悦城品牌影响力,以及偿还现有负债、改善公司的资本结构支持未来的稳步发展。

事实上,基金模式在国际上一直以来都是商业地产投资发展普遍采用的模式,国际领先的商业地产公司例如西蒙Simon Property、西田Westfield以及凯德置地,都积极通过基金模式推动商业地产业务的快速发展。

大悦城一直以来也没有停止过对多元化融资方式的尝试,作为以自持运营购物中心、获取租金收益为主营业务收入的商业地产发展商,拥有充足的在手资金是支撑大悦城最终实现5 年20座大悦城扩张目标的关键所在。

基于对资金的诉求,过去近一年的时间中,大悦城在资本市场上有过诸多动作。

2015年7月13日,大悦城宣布,公司作为借款人就3.5亿美元(相当于约27.3亿港元)定期贷款融资与数家银行作为贷款人订立定期贷款协议,该贷款融资自贷款协议日期起计为期三十六个月。

2015年10月5日,大悦城发布公告披露,与贷款方中国银行(香港)有限公司签订授信函,获银行提供授信额度,分别为3年期定期贷款10亿港元或等值的美元,以及1年期循环贷款7亿港元或等值美元。

2015年12月14日,大悦城发布公告称,公司间接全资附属公司中粮置业投资有限公司,向合资格投资者分期发行上限为人民币74亿元的境内公司债券申请,已获中国证券监督管理委员会批准。

2015年12月30日,大悦城披露,新加坡主权基金GIC以1.94亿美元入股杭州大悦城。

及至这次,大悦城93亿挂牌出售三公司股权,而后又成立合伙基金参与竞投。在一年时间中,大悦城融资的模式就囊括了银团贷款、发债、股权投资、商业地产投资发展基金等多种模式。

自卖自买背后

关于大悦城此次引入基金模式的主动选择,有两点让人感到颇为疑惑:一是大悦城为何要“自挂自拍”?二是为何选择基金的模式?

观点地产新媒体查阅《企业国有产权转让管理暂行办法》显示,企业国有产权转让应当在依法设立的产权交易机构中公开进行,不受地区、行业、出资或者隶属关系的限制。国家法律、行政法规另有规定的,从其规定。

企业国有产权转让可以采取拍卖、招投标、协议转让以及国家法律、行政法规规定的其他方式进行。

上述办法所称企业国有产权,是指国家对企业以各种形式投入形成的权益、国有及国有控股企业各种投资所形成的应享有的权益,以及依法认定为国家所有的其他权益。

按照这个规定,也就是说,如果大悦城想进行子公司的股权转让,必须通过在产权交易所拍卖、招投标、协议转让以及国家法律、行政法规规定的其他方式进行。这也就解释了,大悦城令人疑惑的“自挂自拍”的行为。

至于为何要采用基金的形式,大悦城方面表示,地产基金可以为公司提供长期、稳定、低成本的股本融资,同时公司作为基金的管理人拥有运营杠杆,可以通过部分持股实现对项目的运营控制。通过基金模式,公司可以在项目和基金两个层面享有资产增值收益,能够有效地提高股东回报。

易居研究院智库中心研究总监严跃进则表示,此类做法一方面能够帮助大悦城在短期内快速获得投资资金,降低项目经营压力;另一方面,通过此类做法,能够为后续有限合伙人的资金退出提供渠道。

这一点也得到了大悦城方面的佐证,大悦城在接受观点地产新媒体采访时亦明确表示,公司希望引入具有丰富商业地产投资管理经验以及强大资金实力的财务投资者而并非股权投资者。

实际上,大悦城之所以采用基金模式的原因,在大悦城有关计划所得款项用途的阐述中也可见一斑。

大悦城表示,计划将所得款项用于拓展商业地产业务、扩大大悦城品牌影响力以及偿还现有负债,改善公司的资本结构支持未来的稳步发展。

其中,拓展商业地产业务折射的是大悦城在规模扩张当中的资金需求,偿还现有负债、改善公司的资本结构则是大悦城为迎合资本市场偏好上所作出的努力。

大悦城地产有限公司副总经理吴铮此前在接受观点地产新媒体采访时曾表示,在报表的考虑上,或者说在应对资本市场的偏好上,大悦城做得还不够,大悦城需要让投资者和股东看到公司的价值。

大悦城方面亦明确表示,此次交易是公司将基金模式引入中国的主动尝试,未来公司计划更多的利用基金模式加速业务发展。

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