【中粮金帝危局】中粮地产6.1亿接盘金帝地块被评占大便宜

拿地时机不当、表现过于审慎,中粮过去几年的扩张缓慢。白银时代到来,最好的机会仍在下半场,擅长工业地产城市更新项目的中粮地产将如何跑赢大市?

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陈淑贞


8月8日晚,中粮地产(000031.SZ)公告宣布,董事会同意中粮地产深圳公司与汇金柒号共同设立合资公司,以收购长营电器100%股权。

长营电器位于深圳市宝安区西乡街道固戍开发区 ,主要从事日用电器的生产经营。 而中粮地产本次收购与电器业务无关,与转型无关,仅意在土地资源。

在国内地产公司中,中粮地产是一家年销售额百亿元左右的中小房企,虽然业绩平平,因为背靠中粮集团这棵大树,中粮地产在深圳的影响力不容小觑。

长营电器地块是中粮地产今年在深圳收获的第二块地,第一块地则来自于同属于中粮的金帝地块。

金帝地块价值被低估

2016年1月3日晚间,中粮地产宣布,子公司华高置业以6.1亿元的代价拿下拥有金帝资产的Prized Developments Limit(简称“PD公司”)100%股权。交易完成后,PD公司不再是中粮集团旗下香港上市公司中国食品(00506.HK)的子公司。

中粮地产此番收购的目的依然是土地资产。通过公告可知,PD公司的全资子公司金帝食品是编号B405—0029宗地及其地上5栋建筑物的100%权利人。B405-0029宗地位于深圳市福田区北环路梅林工业区,面积约2.8万平方米。

B405—0029地块用途为工业用地,使用年限为50年,从1990年3月8日起至2040年3月7日止,房屋建筑面积为44326.23平方 米,土地和房屋已取得房产证。根据最新法定图则,B405—0029地块被规划为一类工业用地,沿街建筑允许部分改为商业用途,地块存在城市更新的可能性。

有中粮金帝的员工告诉第一财经记者,金帝地块系被”贱卖“。该员工认为,金帝的资产价值远远不止6.1亿元。

Q房网梅林片区的董事杨舒慧告诉第一财经记者,整体而言,深圳全市工业厂房较少,且多数分布在关外,关内的厂房较为稀缺。

杨舒慧表示,一般而言,关外的厂房均价(按照建筑面积算)每平方米约为1万-1.5万不等,而关内的厂房均价每平方米约为2-2.5万元,车公庙片区的厂房全市最贵,每平方米价值3万元或以上。她认为,梅林工业区里的中粮金帝房屋总建面将近4.5万平方米,而公司整体转让交易对价才6.1亿元,“简直太便宜了”。

而一名来自外资代理行的、长期活跃在深圳工业地产交易圈子的人士告诉记者梅林工业区交易并不活跃,但是租赁行情不错,因特色餐饮或文创公司尤其喜欢租赁关内的厂房来改装并开展生意。

上半年公开拍地仅两宗

理清业务条线、各个平台精细分工、提高集团各板块之间的协同性以及资源利用效率,央企的运营手法并不陌生。

昔日,中海、招商局、保利、华润身上均曾演练过相似剧情,把集团的地产资源划分至主要的地产平台,交由其运营开发,并在适当时候扶植、支持,助其壮大。而此次,中粮地产内部收购中粮金帝不过是此思路的又一次验证。

国企改革所有权和经营权分离进入实施阶段,2014年7月,国资委将中粮集团列入首批改组国有资本投资公司试点企业的六家企业之一。这意味着,国资委将不再干预中粮集团战略和投资计划,中粮集团可自主决定五年发展规划和年度投资计划,中长期发展战略和规划则由中粮研究决定后报国资委备案。

兴业证券分析师认为,未来中粮集团在资产配置、经营管理、薪酬分配等方面将会采取更加市场化的机制。中粮地产作为中粮集团重要的住宅地产业务平台,未来也会充分享受集团进行国企改革的各种红利。

过去三年间,中粮地产的财报表现也并不出色,营收与销售业绩均不理想。

2013年,公司实现营业收入101.79亿元,同比增长 28.12%。住宅项目签约面积 72.7万平米,签约金额112.67亿元;而2014年,公司营业收入为90.41亿元,较上年同期下降11.18%。住宅项目实现签约面积69.82 万平米,签约金额108.50亿元 。

到了2015,公司签约金额为151.41亿元,营业收入为135亿元。值得注意的是,2015年深圳地区共有中粮凤凰里、中粮锦云、中粮鸿云、一品澜山共4个项目在售,地区贡献销售额为10.32亿元,占全公司比重为7.65%。

一名地产股研究员的看法是,中粮地产必须寻找一条全面面向市场的进取路径,减少对集团资源的依赖力度。在资金方面,创新融资方法与途径、土地储备方面,增加在公开市场招拍挂的力度,并继续发掘良好项目,以股权或债权等方法切入。

第一财经记者查阅中粮地产公告发现,2016年至今,中粮地产仅两次在公开市场上拿地。2月3日,中粮地产以2.84亿总价公开拍下成都金牛区一宗商住地;而6月29日,中粮地产以总价24.4亿元摘得上海浦东新区的远郊地块,溢价率235.62%,扣除不可售部分实际楼板价达到38266元/平方 米,项目未来保本售价或超过6万元/平方米。

该研究员认为,中粮地产过去数年间,把握市场节奏的能力较弱,以至于错过多个拿地节点,也丧失了扩张良机。

拿地时机不当、表现过于审慎,中粮过去几年的扩张缓慢。白银时代到来,最好的机会仍在下半场,擅长工业地产城市更新项目的中粮地产将如何跑赢大市?

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