德科地产频道:经济不好时,房地产行业都非常好?

当看电影、看电视、看娱乐节目的人变得很多了,证明经济很差。

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注:本文为大头圆桌会议,主题是《收入缩水 钱包能鼓起来吗?——经济下行中的资产配置》。邀请了著名财经作家吴晓波、民生证券首席经济学家管清友、点融网创始人联合CEO郭宇航、德科地产频道合伙人刘德科。以下为对话内容。

1st

吴晓波:今年上半年GDP增速6.7%,清友,你是搞宏观经济的,你认为宏观经济好还是不好?

管清友:这次经济下行,真真实实影响到了很多人……

在经济下行过程中,有一些行业处于蓬勃发展期的,投的项目获得了成功,但是概率特别小,因为现在投资也是风险很大的事情。我们看到影视娱乐文化产业大发展,为什么这个行业能得到发展?当看电影、看电视、看娱乐节目的人变得很多了,证明经济很差。

吴晓波:宇航,你是做理财的,今年上半年做理财的这些用户,和去年同期比的话有什么变化?

郭宇航:在去年股灾之前,有一波资金从P2P平台流出、流进股市。这批人在股灾中很多都亏了,亏了之后回来了,但是回来的钱明显少了很多。可见,大家一直在追逐高收益的产品,老百姓疯狂地在寻找资产增值保值的途径。但往往在股市上被割了韭菜,然后又不小心投到一些不安全的P2P平台,又被割了一茬。最惨的往往是一些投资渠道有限的、资金在5万元以下的、可能连银行的理财产品的门槛都够不到的的普通老百姓。

吴晓波:过去半年多在互联网理财平台里投资的用户活跃度是提高还是下降?

郭宇航:这个很有意思,因为行业里发生了很多标志性的跑路事件,比如e租宝、中晋等等。每次事件发生,各大平台都会发生资金短暂流出的现象。投资者必然会受到心理上的影响,大家会想是不是所有的P2P都不安全了。但是两周以后,像我们平台慢慢地稳定回流,还会有增长。我们去年,最高7-8亿的月交易量,现在可以做到12-14亿的月交易量。

老百姓投资是刚需,一定要找资金的出口。当房产价格过高、股市也不那么靠谱的时候,P2P作为一个有年化7-10%的稳定收益的产品,相对其他理财,包括像余额宝这样的产品来说,还是有相当大的吸引力的……

互联网的出现,对于降低整体的民间借贷利率,是功不可没的。

管清友:互联网金融行业为什么能发展起来?因为这一块以前管制太严格了,中国的利率水平,实际上还有非常大的下降空间。

吴晓波:刚刚世界500强公布的数据,2015年,最赚钱企业排行榜,第一名是苹果,大家认了。但是第二名是工商银行,第三名是建设银行,第四名是农业银行,第五名是中国银行。我想问,凭什么?

管清友:这就是中国特殊的国情、特殊的金融市场结构导致的。

吴晓波:怎么改?要不要改?

管清友:当然要改啊,我们正在进行金融市场改革啊,这不是一直在路上嘛。一直在改革,但是不大好说具体的时间,因为我们的市场结构形成有很多复杂的因素。要打破目前的市场结构也很难,两个特征:第一,银行为主导;第二,国有金融机构为主导。可能前十家大型证券公司加起来,都没法跟工商银行比。

管清友

管清友 民生证券首席经济学家

2nd

郭宇航:所以,清友说的这点其实我特别有感触……

吴晓波:你还让不让德科讲话?人家是中国第一大行业好吗,房地产行业。

郭宇航:房地产业就是金融业,密切相关。

管清友:德科的沉默,反应了现在房地产行业整体呈现下降趋势。

刘德科:没有,他们是在闷声发大财。房地产也是一个逆周期行业,每一次经济不好的时候,房地产行业都非常好。

管清友:哦,这个观点我倒是第一次听说。

刘德科:我指的不一定是房价,是房企的状态。当国家没有其他的渠道拉动经济的时候,房地产就是最好的拉动经济的马车。房地产上下游联系钢筋水泥、建材家居,涉及到生活的方方面面。

吴晓波:上个礼拜上海又拍了两块地,比如虹桥楼面地价3万多,价格非常高,房价未来会怎么样?

刘德科:这个止不住的。你刚刚报的3万多,只是名义上的楼面地价,实际上更高。大家明明都觉得地价非常高,但是现在房企手上全是钱,而这些钱又不能放在手上不用。

吴晓波:钱是哪来的?

管清友:房地产企业过去的确赚得盆满钵满,现金流非常充裕,但是这只代表过去,整体房地产市场的拐点真的到了。我们不否认房价还会温和上涨,房地产企业还会继续赚钱,但是相对以往的现金流、收入规模等等,已经不可同日而语了。

刘德科:2014年,房地产企业的公司债大概是160亿不到,今年上半年,4900亿,去年一整年4300亿。接下来会不会收紧不知道,但是过去的两年非常宽松。

至于房价的拐点,如果针对全中国来说,没法说。具体说,有一个比较热点的城市,它的房价曾下跌30%,很多企业都亏了,这个城市叫杭州。100个新项目里面,差不多有50个是亏本的,这是2011年到2013年之间的事情。但是这中间仍然有几家企业,仍然是暴利的。

每一个行业都有下行的现象,我们去看宏观数据,可能觉得这个不行了,那个不行了,但是总有一批企业能够创造需求,这才叫供给侧改革。

吴晓波×刘德科

吴晓波×刘德科

3rd

吴晓波:今年上半年,除了北京上海深圳的房价在涨以外,还有四小龙,厦门、合肥、南京、苏州。这些城市房价暴涨,为什么?

刘德科:只能说这里有个轮动。我们简单说现象,现在一线城市是京沪深,二线是四小龙,广州已经不算一线了。像北京的涨幅,被摁住了,按国家统计局的数据,北京的涨幅,6月份同比上涨20%多,但是南京已经涨了37%了。那边行政管控非常死,这边四小龙就浮起来了。

吴晓波:为什么是四小龙,不是另外的城市,比如杭州、宁波、郑州,这些城市经济也很好啊?

刘德科:因为越是市场化的城市,房价涨得越慢,这里讲的主要的二线城市。为什么呢?因为供应量非常大,透支了很多年的土地。四小龙在前几年的土地供应量,相对要小一点。这些地方的政府还没那么善于做生意,我指的是土地财政,就是卖地,但是那些还没涨完的城市,比如广州、杭州、福州等,它们是比较会做生意的城市——当然,现在也苏醒过来了,涨得也厉害。

你会发现这些城市的市场经济直观印象,稍微要比四小龙要发达一些。就这个逻辑。

吴晓波:这个逻辑不通啊,苏州产业经济很好啊。

刘德科:那是政府引导型的产业经济,我刚才说的那些城市是野蛮生长的市场经济。这是两个概念。

吴晓波:中国历史上有没有房价两年翻一番,未来遭到报应的城市?

刘德科:有啊,就是前几年的杭州。杭州比鄂尔多斯还要典型,因为它经济量级够,城市地位够,所以直接翻了一倍,但是又猛跌了百分之三四十了。这个过山车如果换成东京的话,早就崩盘了,人都跳楼了,但是我们中国人忍耐力特别强。

吴晓波:我们中国人不跳楼,都去跳广场舞了,都化解掉。

郭宇航

郭宇航 点融网创始人、联合CEO

4th

吴晓波:这次政治局会议,提到要「抑制房价泡沫」,这个你怎么看?

管清友:没有这么说啊。

刘德科:是「抑制资产泡沫」。

郭宇航:「资产」含股票和房子。

管清友:这个事宣传有纪律,我只能讲通稿里的,房地产这个词通稿里没有的。我想中央对房地产的判断是一贯的,连续的。这个通稿里在讲「去成本」时有讲到「抑制资产泡沫」。我个人理解,这里针对的是一线城市、准一线城市,房价过快上涨,导致商务成本提高,影响了整个城市的竞争力。

比如很多地方房价上涨,做IT的都供不起房,企业也要迁出去,这是很现实的事情。举我身边同事的例子,一个人如果提前半年买房,就是人生赢家,另一个还奋斗在金融民工的行列中。

吴晓波:在上海,房价的上涨对企业经营的影响大吗?

郭宇航:影响非常大,他们的心态影响很大。我们公司有一个技术团队的负责人,他希望买一套1000万的房子。他这个级别的工程师,月薪在5万左右,但是要买一套1000万的房子,是非常辛苦的。

所以从这个角度来说,北上深高昂的房价,对我们中层骨干的压力都非常大,而这种压力也会传导到企业本身,当他承受这种巨大的压力的时候,本职工作的安定程度一定会受到某种波动。

1000万的房子在上海不算豪宅,在内环以内真的就是普通的住宅,两室一厅、三室一厅,相对不那么偏的房子。一些基本的需求,在一线城市里,已经成为了一种奢侈品,现在两极分化很厉害。

我有个朋友,刚在新天地买了一套单价136000元的房子,200平米,差不多2600万。他拍着大腿说,便宜啊,真便宜!为什么?他说隔壁地块的楼板价11万。如果加上各种成本,三五年后,不卖20万,那是不可能的。

管清友:房地产行业,在各行各业中,相对来讲,不算差的行业。去年房地产股票上涨一个很重要的逻辑是,现在行业不好了,但是相对于钢铁行业,真的很好。

大头圆桌会录制现场

大头圆桌会录制现场

5th

吴晓波:为什么大家都不谈论股票呢?现场观众有炒股票的吗?

观众:我现在还是亏一点点,我也在不断的进步,从一个什么都不知道的散户,进步到懂得如何分析一个股票的价值,去做一个资产配置的过程。现在房价涨了很多,但是如果10年前,你比较有眼光投资了一个相对而言比较有价值的公司,买入并持有,比房产的收益要高得多。

郭宇航:我觉得,跟一般的散户谈「价值投资」是非常难的,这是反人性的。因为你很难忍住不操作。除非极端情况,你莫名其妙被抓进监狱关了三五年,这时股票涨了好多倍。您有时间了风险更大,或者从不懂股票变得有点懂股票了,更危险。在你加大筹码的时候,开始觉得自己会游泳的时候,淹死的都是会游泳的。

观众:能谈谈汇率吗?

管清友:对于普通投资者来讲,大家说汇率,主要还是人民币兑美元。我们现在看到中央银行通过中间价和一揽子货币两个维度来管理汇率,实际上人民币和一揽子货币对比,汇率是比较稳定的。但是从投资者角度考虑,大家还是更关注人民币兑美元。人民币兑美元还是有一定的贬值压力的,但是对于其他新兴经济体来说,2008年以来,我们的贬值幅度是最小的,其他国家平均超过20%。

在货币兑换方面,我们毕竟在金融市场及资本项目开放度上,相对弱势一些。从国家层面考虑,从金融安全考虑,会对资本流动采取一定的管制。当然会损失一些效率,进出口很不方便,会有汇率风险,会有汇兑损失。这种情况可能会持续比较长的时间,因为经济下行的压力没有明显的改善。

吴晓波:人民币现在对内处于泡沫期,对外贬值压力又大,这个时候,对于海外投资理财的部分,现状是什么?

郭宇航:不仅高净值人士早就做了很多全球资产配置,买入了很多强势美元产品,我们的中产阶级现在也有这样的需求。对于老百姓来说,全球资产配置是一个不得不去学习和准备的事情。但是,在可预见的未来一两年内,中国的货币兑换只会越来越紧。每个中国公民5万美金的额度,换起来也比一年前难很多。

所以,要求全球资产配置的概念,在合理合法的前提下,持有一定的美元资产,是对抗人民币贬值的非常好的策略。但是不要盲目买入美国的房产,可以持有一些美元的固收类的产品,或者美国的蓝筹股。

刘德科:我特别赞同郭总的一点是,大家现在一说到全球资产配置,就是买房子。很多中国开发商到国外开发房产卖给中国人,这些地方往往流动性非常差,与其做这样的全球资产配置,还不如在国内配置。

观众:因为银行调结构,所以房贷一直在扩,厦门同安和翔安都拍出地王,把大家的心理预期都往上拨,你怎么看厦门房价?

刘德科:其实去年5月份的时候,厦门的房价已经差不多停止上涨了,如果按照正常的市场逻辑,去年厦门就差不多要开始微调、高位盘整、往下走,但这时候国家在3月份发了一个普惠政策(政策有一定滞后效应),房贷越来越容易,契税、营业税等交易环节税全部下降,一线城市除外,厦门本来有点难卖的房子又全部卖掉了,你说这个时候不涨什么时候涨?

吴晓波:清友,黄金你怎么看?

管清友:现在长期来讲我们还是比较看好黄金。因为现在负利率了,持有黄金的机会成本大大下降,原来持有黄金是要给银行付保管费的,现在你及时存款也要付给银行钱了。另外现在经济不断下行,世界货币体系越来越需要一个新的锚,不见得是未来会恢复到金本位,黄金会重新作为重要的计量标准,至少它的货币属性会重新回归,黄金的价值会进一步被人们发现。当然,我以上说的,不够成任何投资建议。

吴晓波:每个人讲的可能都是错的。感谢大家收看今天的大头圆桌会。

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