薛迎杰:绿地商业“轻资产化”战略升级

绿地商业地产为长远发展增添新思路、新动力,开始了创新模式的发展--外接商业项目管理合作、提升营运核心价值。

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编者按:2016年,又是一年博鳌之夏,这是一个新供给改革的年代。虽然房地产仍然是支撑中国经济稳定发展的重要力量,但改变已经在进行,唯有直面并顺应时代潮流,才能更好地生存、发展。

这个夏天,一直以前瞻思想引导中国房地产脉络跳动的博鳌房地产论坛,因应形势推陈出新,坚持为行业的变革找寻全新思路,奠定思想高度及方向。

总结过往、沉淀历史。观点地产新媒体继续推出“2016博鳌特稿”系列报道。

观点地产网 一个月前,上海徐汇绿地缤纷城完成部分品牌签约,作为绿地大商业在上海的首秀,这个项目将在年底迎来正式开业。

这些年,围绕商办项目的运营管理,绿地商业集团已经形成“四海、八方、人和”的三大产品系列。其中,绿地缤纷城成为当前商业集团主推的品牌。

2012年,北京大兴绿地缤纷城完成了这一商业品牌的处子秀,社区商业定位及后续运营能力使其在北京激烈的商业地产环境下仍能占据一席之地。

在接受观点地产新媒体采访时,绿地商业集团常务副总经理薛迎杰指出,不同于在北京市场成熟的社区商业定位,徐汇绿地缤纷城将是绿地商业集团首个升级后的项目。

据介绍,绿地自持商业已开业4个,待开业10余个,项目体量在5-10万之间,商业定位为家庭型一站式休闲购物中心。待开业筹备项目主要包括上海徐汇绿地缤纷城、北京大兴绿地缤纷城2期、上海同心路创客中心、武汉绿地缤纷城等。

在配合集团战略发展的同时,绿地商业着眼于新形势,开始了创新模式的发展,即外接商业项目管理合作。薛迎杰称,绿地商业将加快培育资产管理队伍,打造融合地产运营、证券资本、经营管理等知识兼备的复合型团队,适度外接管理项目,实现管理模式输出。

北京大兴绿地缤纷城Ⅱ期正是绿地商业首个外部管理输出的项目,薛迎杰表示:“这意味着商业集团轻资产化运作迈出坚实一步。目前项目可行性研策、项目商业定位、整体经营收益测算工作等前期工作均已完成,主力店招商工作稳步推进。”

薛迎杰进一步指出,在经营管理上,绿地商业集团将用好跨界“整合力”挖掘差异化亮点,并打通商业运营资本化路径,培育优秀的资产管理队伍。积极与资本市场对接,寻求优质合作伙伴,在掌握项目运营权的基础上,使项目运营为资本服务,推动资产证券化,提升项目利润和投资回报率。

以下为观点地产新媒体对绿地商业(集团)有限公司常务副总经理薛迎杰的专访实录:

观点地产新媒体:绿地集团着手产品结构调整,在此背景下,商业管理集团的战略是否调整?

薛迎杰:今年以来,绿地提出加快旗下房地产业务的转型,通过“平台+模式”做强商办运营,通过“产品+服务”提升盈利水平,依靠内生型的价值增值来实现增长和盈利。特别是在城市功能提升空间仍然巨大的重点核心城市,绿地进一步确立商办运营领域优势。

截至去年底,绿地旗下可供出租物业面积161万平方米,出租率85.45%。此前绿地已在平台、模式方面展开布局,力推的“企业服务平台”已初具规模,布局全国26个重点一二线城市,企业用户达30余万。

在新形势下,绿地商业地产为长远发展增添新思路、新动力,开始了创新模式的发展–外接商业项目管理合作、提升营运核心价值。

在经营管理上,绿地商业集团将用好跨界“整合力”挖掘差异化亮点,并打通商业运营资本化路径,培育优秀的资产管理队伍。积极与资本市场对接,寻求优质合作伙伴,在掌握项目运营权的基础上,使项目运营为资本服务,推动资产证券化,提升项目利润和投资回报率。加快培育资产管理队伍,打造融合地产运营、证券资本、经营管理等知识兼备的复合型团队,适度外接管理项目,实现管理模式输出。

目前绿地自持商业已开业4个,待开业10余个,项目体量在5-10万之间,商业定位为家庭型一站式休闲购物中心,目前待开业筹备项目主要包括上海徐汇绿地缤纷城、北京大兴绿地缤纷城2期、上海同心路创客中心、武汉绿地缤纷城等。

观点地产新媒体:绿地商业集团已有“四海、八方、人和”三大产品系列,重点是什么?

薛迎杰:“绿地缤纷城”作为商业集团的主推品牌正日臻完善,目标成为越来越多城市的名片和地标。2012年,“缤纷城”首个项目北京大兴绿地缤纷城在北京亮相,社区商业定位与后续运营能力使其在北京激烈的商业地产环境下仍能占据一席之地。

2016年,“缤纷城”品牌进入上海,作为绿地大商业首秀的徐汇绿地缤纷城预计将于2016年12月正式开业。

观点地产新媒体:绿地商业集团已经拥有了6个G系列的自营品牌,开创自营品牌的初衷是什么?

薛迎杰:在2014年,绿地商业集团作为绿地集团重要引擎,为快速且持续撬动主业发展,实现集团多元化发展战略,推出了可快速落地与复制的自有商业品牌G系列。通过构筑眼球经济的多元差异化平台为集团新一轮快速发展打下基础。自有品牌G系列的打造,创新了集团商业平台,有力提升了集团商业品牌形象,提高了绿地商业的核心竞争力。

G系列本质是提供一个可以任意发挥的多元舞台,供潜在客户交流、沟通和互动,通过系列品牌的打造充分提升绿地形象,进一步服务并撬动主业持续引领行业,完成从商业末端开始为集团战略转型进行深入且广泛的布局。

观点地产新媒体:绿地商业更多是在配合集团战略,在轻资产品牌输出方面有怎样的计划?

薛迎杰:北京大兴绿地缤纷城Ⅱ期成为首个外部管理输出的项目,这也意味着商业集团轻资产化运作迈出坚实一步。目前项目可行性研策、项目商业定位、整体经营收益测算工作等前期工作均已完成,主力店招商工作稳步推进。

观点地产新媒体:绿地部分酒店和商业资产也在对接资本市场,这方面的规划是怎样的?

薛迎杰:当前市场新常态下,中国房地产的金融化是大势所趋,特别是在商业地产和产业地产领域,不仅影响企业的融资方式,更重要的是对房地产行业包括销售模式、盈利模式、运作模式在内的商业模式产生了重大影响。

绿地近年来一直将“轻资产化”作为战略方向,在中期发展规划中即明确,不论是存量业务的创新,还是增量业务的开拓,都尽可能坚持轻资产、快成长的原则,始终确保企业资产结构合理、现金流状况良好。其中包括将大力探索和推进房地产金融化,借鉴国际通行做法,加大力度引入金融力量和金融手段进行房地产开发,加强与金融机构的合作,探索资产证券化、基金管理、融资租赁等形式多样的大宗资产定制和大宗资产变现。

观点地产新媒体:绿地自持商业项目的经营情况如何?

薛迎杰:截至2016年6月末,公司出租物业面积为163.29万平方米,出租率为80.88%;酒店客房数为7,317间,入住率为57.6%。2016年1-6月,公司出租物业取得租金收入29,316.09万元,酒店取得经营收入72,562.08万元。

观点地产新媒体:体验性业态在商业项目中的占比越来越大,绿地商业是如何将体验性元素与项目结合起来?

薛迎杰:即将于年底亮相的徐汇绿地缤纷城是商业集体首个升级后的项目,定位品质生活方式中心,集文化、美食、亲子、时尚、艺术、娱乐为一体,将艺术展示贯穿于各楼层,形成商场魔幻森林系的主题造景和屋顶巴比伦艺术展,打造名副其实的文化艺术主题的消费体验空间。拥有1.3万平方米绿植覆盖面和超过1.3万平方米的商业露台,成为上海屋顶商业之最。

未来,徐汇绿地缤纷城屋顶商业将打造成为集绿色覆盖、露天大屋顶,咖啡、酒吧等轻餐饮聚集业态为一体的休闲消费场所。由日本著名设计师操刀的建筑设计,整体设计理念结合自然景观、绿化等,外观上最大的亮点就是打造了一个健康步道,消费者可以从一层直接走到屋顶,给消费健康生活提供另一个选择,并且健康步道跟景观、绿化达到很好地结合,让消费者在购物休闲的同事也体验到锻炼的乐趣。

观点地产新媒体:这几年行业都在谈互联网电商对实体商业的影响,绿地商业怎么看待互联网的发展趋势?作为企业应如何适应这种改变?

薛迎杰:互联网对绿地商业无论在传统商业地产领域还是消费零售领域影响都很大。在零售业态内部,相比房地产消费行业更公众化、管理流程复杂、产品更迭更频繁、市场变化更快、人员架构更趋于年轻化。

传统房地产企业管理模式很难完全适应消费行业特性,特别是线上电商团队有80后、90后年轻群体加入,更需要在人员架构、激励制度、管理方式方面作出调整,建立起一套具有绿地特色的行业管理模式以适应内外发展需求。

商业地产招商承受电商冲击,体验式业态成亮点。由于国内经济下行风险和限制“三公消费”的双重影响,高端商户的引入基本处于停滞状态。线上电商全面侵蚀线下实体,特别是能够为项目吸客的终端零售商户引入难度加大,已签约商户招商进度趋缓,“电商化”带来的市场抽血效应显著。餐饮、教育、儿童、影城、健身、休闲等受电商冲击小的体验式业态成为新亮点。

与此同时,事实上绿地“大消费”产业亦已全面进入跨境电商领域,扩大上游海外直采规模,并与上海青浦区合作设立跨境贸易基地,目前已迎来一批成长型跨境电商企业的入驻,未来平台年销售规模将突破20亿元。下阶段,以青浦跨境电商供应链平台为载体,将形成有集聚力、竞争力的商业模式,引入优质资源,带动自营品牌、采购规模及销售业绩的快速提升。

观点地产新媒体:商业地产热潮逐渐消退,空置率、去库存难等问题开始显现,您认为热潮过后,商业地产还能收获什么?

薛迎杰:市场固然存在挑战,但亦同时倒逼行业与企业的转型与革新,在商业地产领域能够更快地升级运营模式、运营能力,更好地整合资源、创造价值的企业,仍然将掌握主动,占据市场的制高点,大浪淘沙之后,这将成为企业最大的获益。绿地针对商业地产的运营升级策略、“轻资产化”战略均基于此。

整体来看,从产业经营层面上讲,要防范快速扩张给企业经营、财务、产品质量等带来一系列的风险,必须以精细化管控和标准化经营为手段,确保快速扩张的同时做到风险可控。

在商业运营上,从成本管控和提质增效入手,提升运营质量和效果,提高项目整体附加值,以资产回报率作为判断运营好坏的标准。有条件有资源的企业,应重视并努力推进轻资产化战略,通过金融手段和工具,平衡资金投入与分散风险。

 

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