长三角楼市:南京、苏州、合肥调控政策齐出

二线楼市“四小龙”,面临着史上最严调控。

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韩迅


昨日(8月11日)几乎是同一时间,南京、苏州相继出台新的楼市调控政策,加上此前8月9日合肥出台的限贷政策,长三角中号称二线楼市“四小龙”的南京、苏州、合肥面临着史上最严调控。

简单来说就是:

  • 南京提高首付比例,拍地摇号了!
  • 苏州正式成为第一个重启限购的二线城市!
  • 合肥出台史上最严限贷政策!

对此,上海中原地产市场分析师卢文曦表示:苏州南京都是今年房价涨幅相当快的城市,涨幅甚至超过一线城市,而且近期楼市高亢温度衍生到土地市场,土地市场高烧不退加重市场恐慌心理,短期内房价过快上涨不利于楼市健康发展。尽管苏州和南京对土拍市场有过调控手段,但过于温和,并没有起到预期效果。因此这次政策出台可以说意料之中。从时间节点来看,正好处于金九银十当口,给过热的楼市降温,以防市场出现失控风险。

克而瑞研究中心研究员杨科伟、马千里认为,南京市高地价的最关键原因还是在于供应不足,市政府还是需要进一步加大供地力度,并明确公开供地计划时间节点,如效仿广州给出年内每一块土地的供地计划。毕竟只有真正透明可靠的数据信息,才能统一行业认知与预期,只有让企业看到板块供需恢复平衡的大趋势,才能真正稳定住冲动的土地投资需求。

南京

南京8月11日出台房地产限贷政策《关于调整南京市土地公开出让竞价方式、商品房贷款首付比例的意见》,其中市区二套房首付比例调整为不低于35%,并调整土地公开出让竞价方式,该新政将于8月12日起施行。

南京政策最大的看点是,提高了商品房的首付比例,对拥有1套住房且相应购房贷款已结清的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房的,除高淳、溧水执行最低首付款比例30%外,其他地区最低首付款比例调整为不低于35%。对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性贷款购买普通住房的,除高淳、溧水执行最低首付款比例30%外,其他地区最低首付款比例调整为不低于50%。

在土地方面,规定当网上竞价达到一定比例时,调整该地块所建商品住房预售条件。当网上竞价达到最高限价80%时,申领预售许可证应达到以下施工进度:七层及以下的,应当完成基础工程并施工至主体结构封顶;八层及以上的,应当完成基础工程并施工至主体结构三分之二以上。

当网上竞价达到最高限价90%时,该地块所建商品住房必须现房销售。当网上竞价达到最高限价时,仍有2家以上单位要求继续竞买的,停止网上竞价,改为现场摇号产生竞得者,并在最高限价基础上再加一个加价幅度作为成交价。

采取该做法,主要目的是既要防止产生新的高价地,控制地价过快上涨,同时又加大土地市场供应,对缓解市场需求、稳定市场预期起到积极作用。

苏州

苏州8月11日正式出台《关于进一步加强苏州市区房地产市场管理的实施意见》,具体内容与此前网上流传已久的文件内容基本一致。《意见》规定,非本市户籍居民家庭申请购买第2套住房时,应提供自购房之日起前2年内在苏州市区累计缴纳1年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明。

苏州此次重启限购是政策的亮点,成为首个重启限购的二线城市,虽然这一限购仅针对外地户籍第二套房,其中,调整公积金贷款政策。新申请住房公积金贷款的,调整个人可贷公积金额度计算方式,统一按公积金账户余额倍数计算;对第二次使用公积金贷款的,首付款比例从不低于住房总价的20%调整为不低于住房总价的30%,贷款利率从执行首套房贷款利率调整为按首套房贷款利率上浮10%执行。

在土地方面,调整土地供应条件。提高住宅用地竞买保证金和土地出让金首付款比例,竞买保证金由现行的20%提高到30%或以上,首付款由现行的50%提高到60%或以上;同时,缩短土地出让金付款期限,全额土地出让金支付期限调整为3个月内。

同时,土地竞价超过土地出让市场指导价25%(不含25%)的,中止网上竞价,转为“一次报价出让方式”进行竞价。在一次报价出让环节,按最接近所有报价平均价的原则确定竞得人。“一次报价出让方式”具体规则另行制订,与土地出让公告同步发布。

合肥

合肥8月9日各银行放出贷款新细则:合肥房查有2套房,征信有一笔住房贷款未结清的,拒绝贷款,较之之前的按6成首付贷款有所收紧。目前,部分银行业内人士已经确认这一细则正在执行。

其中包括:有房2套及以上,有1次及以上贷款记录,1次或1次以上未结清,停止贷款;有1套房,有2次及以上贷款记录,1次或1次以上未结清,停止贷款;合肥市区无房,有2次及以上贷款记录,1次或1次以上未结清,停止贷款。这意味着,即便名下无房,也可能被银行拒贷。

据合肥某位业内人士表示,目前合肥市场的投资占比很疯狂,省内其他城市甚至外省的投资客都进入了,此次限贷政策出台后,对投资热度会有很大打击,是除限购政策以外,最好的政策选择。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,从合肥市场来看,收紧是必然的,尤其是对于部分二套房来说,后续政策收紧的可能性还是会比较大的。而且从目前信贷管控的思路来看,如果是拥有第二套房,而且这个时候还在还房贷的,那么后续即便有其他改善型购房需求,那么都需要用100%的全款模式来购房,而不可能动用商业银行的贷款。所以合肥此类政策收紧是符合预期的。从购房的角度看,对于此类政策而言是有影响的,也能够有效抑制合肥购房市场的炒房行为。

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