一线房产成金融品,未来房价不一定暴跌但波动性会走高

本轮房地产市场的一个显著特征是:房价先反弹,房价反弹再带动房地产成交量回暖,最后带动房地产投资。价格反弹先于数量反弹,同时也反映出这样的现状:一线房产已成金融品,未来房价不一定暴跌但波动性将会走高。

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祁月


本轮房地产市场的一个显著特征是:房价先反弹,房价反弹再带动房地产成交量回暖,最后带动房地产投资。价格反弹先于数量反弹,同时也反映出这样的现状:一线房产已成金融品,未来房价不一定暴跌但波动性将会走高。

社科院城环所副研究员王业强近日表示,经过上半年上涨之后,现在一线城市的房地产已不再像一个必需品,越来越像金融品。如果像金融品的话,未来房地产价格不一定会暴跌,但是波动性会上升。

在社科院《中国住房2016中期报告》发布会上,王业强给出的解释是,在引发一线城市房价暴涨的六个因素中,有五个都是金融层面的流动性推动的,只有一个跟基本面有关系。这五个因素是:

一是杠杆。过去一年房地产投资的杠杆从两倍多,就是30%的首付迅速上升到两倍以上,这跟2015年股市流失的场外配资非常相似。

二是国内过多流动性追逐过少的安全资产。现在安全资产太少了,很多金融大机构开始把自己的金融配置放在住宅地产和商品地产上,自然会推高房价。

三是资产价格轮动。2015年中国股市经历了一次暴涨、暴跌,在股市获益的人把资金转出到两个方向,一个是到海外配置美元资产,二是就近配置房地产资产。本轮房地产涨得比较猛的一线城市都是金融市场比较发达的城市。

四是仅限于深圳。香港的资金流动炒作深圳的房地产。香港的房地产市场到了市场的高点,很多香港资金挪到内地来进行投资,深圳就是一个重点。

五是虚假交易。中国民营企业家向来融资很难,一线城市房价飙升的时候,通过制造虚假交易,哄抬房地产价格,可以把从银行的实际融资规模一下子陡然提高。

有基于此,王业强才得出了上述结论。他还认为,如果国内这种过多流动性追逐过少的安全资产游戏持续的话,以下七个城市未来会成为资金暴涨的焦点:厦门、广州、海口、杭州、宁波、福州、天津。

按照王业强的观点,这轮反弹直指货币和信贷的放松:

本轮房地产市场一个显著特征是:房价先反弹,房价反弹再带动房地产成交量回暖,最后带动房地产投资。价格反弹先于数量反弹。

为什么本轮房价先反弹?去年底房价的反弹跟中长期的贷款利率下行有明显关系,也跟去年下半年以来M1的快速反弹有很密切的关系。跟过去房地产市场的自然周期不一样,这轮房地产市场反弹很大程度是政府加速去库存导致的,加速去库存很重要的前提就是货币和信贷的放松。

在社科院看来,这就需要把房地产市场和宏观经济联系起来研究。据经济参考报,同日出席同一会议的社科院经济政策研究中心主任郭克莎称:

现在的问题是,除了经济增长速度、投资、消费受到房地产市场影响,更大的问题是,经济稳定、社会稳定也受房地产影响,因为房地产问题后面是债务风险和金融风险。由于购买住房需要大量货币,房地产的典型趋势是买涨不买跌。现在房地产市场要去库存,中央希望开发商降价促销,但是一旦价格一跌下来,市场就不行了。也就是说,降价促销跟去库存模式相矛盾。

现在中国经济面临一个比较长时间的转型周期。大多数国家的政府都运用房地产市场的两个功能:居住功能和经济功能,即通过房地产市场拉动经济增长。最后发现,用房地产的非居住功能拉动经济,很多国家都陷进去了,房地产绑架了经济,引起了金融波动。现在我们正处于这种阶段,所以未来走势及影响比较麻烦。

而与此同时,中国房地产政策却陷入了困境。王业强表示:

房价快速上涨是政府所不能容忍和接受的,房价的下跌又有可能引起经济失控,所以目前政策处于一种两难的局面。

郭克莎也称,房地产政策调控面临一些矛盾:

第一,政策时间不能很长,不能撑到“十三五”期间这么长。“十三五”经济增速要达到6.5%以上,但是房地产市场撑不了几年,政策的作用就一两年,甚至更短。

第二,市场是分化的,扶持政策很难解决分化的问题。一调控,钱都流到一线和二线热点城市,区域市场分化更加突出。

第三,政策只能刺激市场的需求,去库存,但不能有效刺激房地产投资。而对经济真正起作用的是投资,住房销售增加多少,对消费、经济的拉动作用不大,我们前几年测算过,真正的影响就是投资。

那么,下一步政策该怎么办?郭克莎建议,总体上保持市场相对稳定的条件下,重点加强两个方面:

第一,加强长期性政策,尽快明确房地产市场长期发展的政策目标。

第二,政策要解决市场分化的问题。现在最大的问题是房地产市场分化。可以把推进房产税改革做试点,扩大试点范围,至少能够阻止房地产市场大幅反弹的连锁反应。

还有一个政策取向,就是对房地产开发商、房地产企业,在政策上促进其加快转型发展。

展望房地产市场的走势和房价的未来,王业强称:

我们判断,房价快速上涨的局面不会再出现。2016年上半年货币政策在收紧,下降的幅度还非常大。这对房地产市场将产生一个向下的压力。

郭克莎也持同样观点,称多数城市房价将趋向下行,调整趋势还会出现,短期波动会比较多:

现在总体来说是阶段性过剩,但局部市场分化很厉害。房地产的周期也是扭曲的。正常的房地产周期,是在大的上升过程中有周期性的波动,可是我们一下子走完了大的周期。如果扶持政策不出台,也许有一个几年的调整过程,但是自从去年政策出台后,市场出现明显反弹,区域市场出现分化和扭曲。

我认为市场调整的趋势并没有走完,未来还会回到调整过程中,没有什么强大力量能支撑它持续性上涨,多数城市仍将回归下行趋势。

在政策没有退出的情况下,房地产市场调整幅度不会太大。由于政策出现了反复,结果就会使调整周期缩短。但调整的大趋势可能改变不了,最终还是要慢慢下去。如果靠地方政府折腾,一般情况下难以改变市场,即使有作用也很短时间。

未来中央再出台大的宽松货币政策、支持购买住房的税收和信贷政策的可能性比较小,所以大的方向,我认为调整趋势还会出现,还会持续,同时短期波动会比较多。

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