与其被“野蛮人”敲门,不如自己做“野蛮人”

当前一些表现稳定、资产优质的地产股长期被低估。将地产股作为资产配置的一部分,或许也是一种不错的选择。

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丁祖昱


“野蛮人”并不是新鲜话题,当险资频频举牌争夺上市控股权时,重资产的房地产行业成了“重灾区“。然而,房企也有”翻身做主“的时候——恒大先后举牌廊坊发展和万科,并不断增持,成了刷屏地产圈的热点。

险资来袭,哪些房企已经被买买买?

从目前来看,险资积极进入、并以中长期持有为目的的地产股,主要可分为三种:

第一种是股权分散、第一大股东持股比例较低的地产股。包括较早的金地、金融街,被各路资本疯抢的万科,和当前争夺最激烈的廊坊发展等。如廊坊发展,大股东原本持股比例不到15%,总市值不到百亿,对于“野蛮人”恒大来说,要拿下其控制权只须付出一块地的代价。这一类险资的目的主要是获取上市公司的控制权,通过二级市场购买的方式进入。

第二种是土储或持有物业资产优质、分红较慷慨的地产股,如首开有近500万平方米土储在北京,苏州、天津、厦门等热门城市的土储也有近350万平方米;招商蛇口存货价值达1213.8亿元,包括大量位于深圳前海的项目;世茂的投资性房地产价值213.4亿元等。这一类险资的举动主要是基于当前资产荒下的配置需求,除了二级市场购买外,还可参与房企定增,今年上半年就有保利地产、首开等多起案例。

第三类是潜在成长性或重组预期较强的地产股,如泰禾、迪马股份(即东原地产)、格力地产等积极在一线和长三角热点城市拿地;天房发展2016上半年销售同比增幅达305.9%;广宇发展、南国置业等第一大股东分别为央企电建和鲁能等。对于险资来说,第三类的土储和稳定性虽然相对弱于第二类,但更一旦预期实现可获得更高收益。

谁是忠实投资者,谁是凶猛野蛮人?

根据2016年一季报及此后的举牌、定增,共有24家险资参与到了此次“地产股购物盛宴中”,其中最“花心”的是中国人寿,共进入12支地产股的十大股东。具体而言,这些险资可分为两种:

第一种即传说中的“野蛮人”,特点是成长迅速、保费增速快,产品中万能险比例高,二级市场买入凶猛,“一言不合”就举牌。典型的如安邦、前海人寿、生命人寿等,这部分险资追求高收益,因而动作更激进,主要目的是获取房企控股权,或通过短期或中期的资本运作获利。

第二种则是追求长期投资收益的,特点是发展稳定,以健康、养老保险等资金周期长的产品为主,部分自身也希望进入房地产行业。典型的如中国人寿、泰康人寿等,泰康人寿自身旗下便有养老地产项目,入股的保利地产也以养老地产为多元化发展的主要方向,双方除了股权外还能够在战略上合作。

地王不如地产股?哪些房企是炒股高手!

在买入万科和廊坊发展时,“恒大系”一如既往地展现出了果断的执行力,已成为地产圈和金融圈的热点话题。恒大入股的地产或上下游企业主要包括:万科、廊 坊发展,目的或为获取上市公司控制权,或参与企业经营管理为目的,不排除未来有进一步的整合或重组动作。金科、粤宏远,和前一类同为房企,但与恒大更有友 好交集,或为财务投资或合作。如金科和恒大人寿原控股股东均来自重庆、并计划发展恒大一度想进入的能源行业;粤宏远和恒大均来自广东等。金螳螂、宝鹰股 份、腾达建设,为恒大供应商,能够在充分了解的前提下进行财务投资,并为培育产业链上下游打好基础。此外,恒大入股的还包括其他无关行业的标的,如世纪游 轮、中航动控等,当前动机暂不明显。

作为房地产行业龙头,恒大对行业中的企业有充分的了解,较传统金融机构对价值的理解更深入。

除了恒大外,万达、复星、泰禾等房企也已经收购了险资, 万达收购的百年人寿此前已入股了苏州高新,复星旗下的多家险资以海外不动产为主要投资标的,泰禾则赢得了大新人寿的股权竞标。此外,更多的房企正在积极寻 求保险牌照,绿地、保利地产等均曾表示计划收购保险牌照,中型房企如新城、阳光城、泰禾、融信等则选择发起设立,可见保险与房地产的结合将更为密切。

当前,地价普遍上涨、融资渠道畅通,热门城市地王频出,同时一些表现稳定、资产优质的地产股却长期被低估。将地产股作为资产配置的一部分,或许也是一种不错的选择。

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