上海出中国史上最贵地王,可你还记得2014年的大宁金茂地王吗?

中国史上最贵地王在上海诞生!房价这是要上天了

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文|钟晓


社科院城环所副研究员王业强近日表示,经过上半年上涨之后,现在一线城市的房地产已不再像一个必需品,越来越像金融品。如果像金融品的话,未来房地产价格不一定会暴跌,但是波动性会上升。

8月17日成为了上海乃至全国土拍史上最耀眼的一天,短短数小时之内,静安核心区、宝山顾村、青浦徐泾接连诞生地王,土地出让金高达184亿——这一数字在2015年度房企销售排行榜上排第53位。令人瞠目结舌的地价,让大上海房价为之又震了一震。

上海一天出三地王,闽系爆发洪荒之力

8月17日11时19分,融信集团经过一个多小时的激烈竞争,成功竞得上海静安区中兴社区N070202单元332-01-A、333-01-A地块,最终成交价格110.1亿元,楼板价100315元/平方米,溢价率139%,扣除商业配套以及配建保障房,实际楼面价约11万元/平方米。

几个小时之后,上海土地市场又迎来了两幅住宅地块出让,分别位于青浦区徐泾镇以及宝山区顾村镇,两幅地块楼板价均创区域新高。其中,建发中粮联合体以67.9亿元总价,53727元/平方米楼板价,溢价率115%,刷新了此前顾村的拍卖纪录,成为区域新地王,地块项目预计售价超9万元/平方米。此外,中骏在青浦区徐泾镇也以6亿元总价,45070元/平的成交楼板价,溢价165.16%造出一宗区域地王,地块项目预计售价超8万元/平方米。

如此疯狂的土地价格令不少看客纷纷摇头表示“看不懂”。但实际上,畸高的地价在2016年的房地产行业已经形成了惯性和常态,仅仅7个多月的时间,全国已经制造了超过200个地王,而上海更是“逢拍必王”,加上包括静安地王在内的8月地块,今年上海卖地总金额已超过1000亿元。

值得注意的是,拿下17日三地王的房企融信、中骏、建发皆为闽系血统。虽然闽系房企近年来的高调早已为业界所熟知,但单日斥资184亿尽揽地王的状况实属罕见,这种异常高调的举动再次让闽系成为绝对的焦点。

上海内环价值还有多大升值空间?这需要想象

房企拿到地王之后的故事人们总是喜闻乐见,有的普天同庆、有的翻脸拆伙,还有的最后无奈退地,但更多的还是快马加鞭研究产品和战略,毕竟早一天开盘就能早一天回笼资金。说到这里就不得不提一下大宁金茂府项目。

2014年初,方兴地产(现中国金茂)以101.7亿勇摘大宁地王,当时这也是一块极其不被看好的地。根据其当时4.76万的楼板价来分析,即使作为央企能够获得相对较低的资金成本,作为一个高端项目加上豪装配置,售价一定要在7.5万以上。而在两年前,该地块周边的项目在售价格大约在4万多元/平方米,两年要涨到7.5万以上岂不是天方夜谭?然而仅仅在一年多以后的2015年4月,大宁金茂府就惊艳亮相,首次开盘短短1小时,便一举创下21.2亿元的热销奇迹,首推房源几近售罄,打破了地王只能等着“被新地王解套”的惯例,成为地产营销的经典案例。

由此再回到静安地块,以其严苛的出让条件,项目未来售价必定将超过15万元/平,这对于上海内环内“地王之王”的地段来说会过高吗?从周边在售竞品来看,万科翡翠雅宾利项目精装修近期均价约85000元/平,新湖青蓝国际精装修近期均价79000元/平。“上海楼典”分析称,该地块周边的环境并不算理想,被老式公房+公寓+低端商业包围,需要开发商把产品做到洪荒之力×3的程度才可能支撑起13-15万的售价,此外近150亿的开发总成本也是一个非常可怕的数字,对开发商考验也是属于逆天级别的。

但今年以来,上海住宅土地市场呈现了异常的行情,每一次土地拍卖都像过节,外环外每个板块都出现了历史新高的天价,不停地在刷新着人们的价值判断。而在一手市场,外环内的住宅售价已经普遍超过5万,反而内环内有优质商业、交通、学校配套的地方,成为了性价比最高的地方,售价即使超过外环外三倍,似乎也不算太过分。人们已经逐渐认识到,在集聚各种优势于一身的上海,房价再高,永远有人买得起,况且还是最为优质的地段。无论融信最终是自己操盘还是找人搭伙,这块地的未来都非常值得期待。

火爆行情助推卖地潮,好戏还在后头

房企如此疯狂地抢地,折射出热点城市土地资源的稀缺。正如有开发商感慨说,“现在地价虽然高,但拿到地还有可能存活下来,不拿地也许就死定了!”

本次静安地块出让共有18家开发商参与竞买,包括:金茂+中铁置业、招商、保利地产、仁恒、中粮、新城、龙湖、华润+华发、融创、万科、葛洲坝、旭辉、融信、世茂、市北高新、雅居乐、合景、金辉,竞价持续了426轮,在融信的强势攻势之下,众多品牌房企败下阵来。值得注意的是,融创中国孙宏斌近年来曾不止一次对媒体表示说,不会高价拿地,但在本次竞拍中融创表现并不保守,在竞价过程中也表现出了强烈的抢地欲望,而且在不久前,融创接连在宁波、武汉、南宁、佛山等二线城市拿下地王,布局扩张节奏相当紧凑。

综观整个上半年的土地市场,“抢地”无疑成为了行业关键词,房企似乎正在上演“末日狂奔”,但实际上,好戏还在后头。

据报道,8月全国多个城市还将陆续大规模推地,其中上海就有8宗地块出让,总出让面积超31万方,仅起拍总价就接近百亿。从上半年上海土地“外围包围中心”的出让方式来看,百亿地王之后,可能还会有不少精彩的看点。另外,据“见地”公众号整理分析,各重点城市显示,今年的土地出让任务,大部分都压在下半年。其中上海今年全年供地任务为800公顷,截至7月底,出让量才完成1/3,卖地收入已达858亿元。加上包括静安地王在内的8月地块,今年上海卖地总金额已超过1000亿元,而去年全年上海卖地收入则是1635.53亿元。同样,上半年悄无声息的广州只卖出9幅宅地,刚刚完成全年25%的供地计划,总出让金额82.6亿元,大量的土地出让份额被压在下半年。

根据以往惯例,年底前的四季度才是最后冲刺的时间,今年还会有什么超越想象之外的好戏上演?

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