【重磅】七部委定性:首付贷违法违规!

乖~要买房还是努力凑首付吧!

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钟晓


在短短一年多以前,房地产市场仍处于下行趋势,转型和创新是行业的关键词,每一个参与者都在大喊“创新”的口号。其中,“零首付”曾一度被作为各大楼盘的创新营销手段而大行于市,直到今年年初,链家事件让“首付贷”这一产品的合规性浮出水面,“去杠杆”逐渐成为了下半年之后市场的一大基调。

而在近日出台的官方文件中,“首付贷”这一游离于监管边缘的互联网金融产品正式被定性为违法违规——包括住房城乡建设部、发改委、人民银行、工信部、国税总局、工商局、银监会等七部委下发《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》的文件,其中第五条明确规定,中介机构不得强迫委托人选择其指定的金融机构,不得将金融服务与其他服务捆绑,不得提供或与其他机构合作提供首付贷等违法违规的金融产品和服务,不得向金融机构收取或变相收取返佣等费用。金融机构不得与未在房地产主管部门备案的中介机构合作提供金融服务。

首付贷是什么?

简单来说,首付贷就是当你要买房却凑不够首付时,去寻求其它的金融手段来筹集这一款项。当然,这种性质的钱利率自然不会低,在最鼎盛时期首付贷年利率最高能达到近30%。在房地产市场疯狂上涨的时期,只要房价上涨的幅度足以覆盖资金的利息成本,就会有一大波人选择运用首付贷买房,投资客更是热衷于此。据媒体报道,运用首付贷买房的人比例可能高达10%。

据了解,首付贷分有抵押和无抵押两种。

对于大量首套刚需置业者来说,更低额度的无抵押首付贷运用得更为广泛,风险也更高。举个例子来说,买房人首置一套200万的房子,若按照目前购买首套房最低20%的首付计算,应付首付为40万元,购房的杠杆比例是1:5,而买家自有资金最多只有筹集20万,另外20万则可通过中介或其它金融机构的首付贷产品借得,根据不同机构、不同产品、不同期限等因素,这部分贷款的手续费可能在5%~25%不等。而在此案例中首付贷占了首付款一半的比例,购房的杠杆比例放大为1:10。

与此相对,有抵押的首付贷原本是为改善型的买房人设计的:购房人想卖掉现有的房子置换一套,但是卖出自己的房子和买新房交首付的时间却不一定能正好凑上,短时间内存在首付资金紧张,就将已有住房抵押换取新房的首付。

首付贷和金融危机

轰动一时的“2•23链家事件”,将房产中介的一系列乱象曝光在台前,其中影响最为深远的主要是金融衍生品乱象。据当时媒体爆料,链家门店橱窗上黏贴的二手房房源全部消失,连同链家的所有金融产品一并停掉,之后有关部分对中介行业展开一系列调查,最终六家中介被处以罚款了事。

此后,更高级别的监管层开始对楼市加杠杆行为进行严厉打击。毕竟,一场历史性的股灾刚刚结束不久,有高杠杆的前车之鉴不得不提高警惕。在今年3月,沈阳曾发布楼市新政,对大学生等特殊群体推出“零首付”的政策,然而发布几小时后即被紧急叫停,成为一度被围观的“一日游”政策,即是今年楼市去杠杆较早的实践。

比首付贷更加激进的“零首付”也不是什么新鲜事儿,它曾经引发了2008年涉及全球的金融危机。在正常的楼市政策监管下,30%的首付保证了只要房价下跌幅度不超过30%,抵押房产的价值就大于房贷的未偿还余额,银行就很少有坏账发生。

但在2004年前后的美国,次级房贷的低首付甚至零首付使得美国房产一旦价格下跌,银行就面临流动性风险,因为房价下挫剧烈,而首付极低,房价很容易跌破贷款额,在借款人没有足够的偿还能力的情况下,仅靠抵押房产是不足以偿还贷款本金及利息的。在反应这场金融危机的电影《大空头》中提到这样一个场景,在极低的房贷利率刺激下,美国人人都购置房产,连在夜场工作的脱衣舞娘也持有五套房和一栋别墅,而听闻利率优惠很快将消失,自己面临断供和个人信用破产的风险,舞娘一脸震惊。

最终“零首付”被认为是2008年次贷危机爆发的导火索,并引起全球金融危机。有意思的是,危机爆发后,加拿大政府应对危机的第一批调控措施,就是严格禁止零首付并提高首付比例至20%以上。

重拳去杠杆,降低楼市风险

分析人士称,此次银监会、人行的共同参与发文,这也使得这一认定基本代表了金融监管部门的态度,而不仅仅只是针对中介行业。

今年以来,一线和部分热点二线城市楼市大热,地王呈井喷之势拍出,多城房价暴涨20%以上,地产人日报8月15日发布的“中国百城住宅升值榜”显示,深圳7月房价对比去年同期上涨了156万!在这样的市场现状下,大量投机性需求充斥在这些热点区域。

上海某品牌中介负责人说,首付贷的特点是加杠杆,这是基于市场非常热,有投资者甚至投机者出现的情况下,需求才会变得普遍,而像上海这一轮市场调整下来,二手房东和客户主要是置换型,他们的问题主要在于资金的过桥。“有一些有牌照的金融机构在做,或者让客户自己解决,我们自己不做,也不设立贷款资金池。”

据澎湃新闻报道,房天下相关人士表示,年初的时候他们曾推出过首付贷、按揭贷、赎楼贷、尾款垫资等金融产品,“后来都不让做了,现在除了正常的按揭贷款,其他的房产贷款类型都不做了。”曾在年初推出过首付贷、换房贷、赎楼贷、挂牌贷等金融产品的房多多,也明确表示不再做这类金融产品了,“我们现在只有多多贷,是一种消费贷,用于装修、购车、旅游等,明确注明不能用于首付。”房多多相关人士说。

首付贷周期短、利率高,贷款人需要同时承担首付和按揭的双重还款压力,而房产交易本身又具有周期长、不确定因素大等特性,潜在风险倍增。 “对首付贷这种违规行为予以明示,从某种程度来看是响应‘去杠杆’的管理意图。”上海中原分析师卢文曦说。

附:住房城乡建设等部门关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见


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