地方政策那么多,还会不会有“金九银十”?

当前行政手段还在继续大行其道,这实际是政府对市场调节的不自信,我们还是要相信市场、特别是成熟市场的调节能力。

loushi

丁祖昱


眼看“金九银十”又在眼前,面对一年一度的传统旺季,不仅企业做好了“备货”准备,地方政府下半年以来也出台了多项调控政策,各项政策林林总总,大致可分为以下四类:

  • 第一类:去库存,多见于省级政府和中西部地市发布,秉承去年以来的调控思路,形式上多为购房落户或控制土地供应。典型如浙江省在7月11日发布的新政,要求对于高库存县市暂停土地供应。
  • 第二类:调结构,短期内对市场影响不大,典型如广州,响应国家“增加居民现金收入“的号召,将公积金缴存比例由20%下调至12%。
  • 第三类:市场规范,对市场中的不规范行为或过热现象进行纠偏。此类政策常见于热点城市,大多数政策中规中矩,多为规范一二手房上市交易流程,但也有些显得“不近人情“,如“廊七条”要求开发商未获取预售证不得发布广告。
  • 第四类:行政调控,常见为收紧限贷。媒体口中的“房价四小龙“均在这两个月有所动作,继合肥“限贷“政策在7月初落地之后,厦门、南京、苏州也相继出台了限贷政策,其中厦门限贷虽只是三日游,但也反映了房管局行政调控的态度。而合肥和南京,更是在8月下半月出现了重启限购的传闻。

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而其中最引人关注的,还是热点城市的行政调控,对此我主要有以下几项观点:

  • 行政手段有用,但在当前市场当中作用有限。

对于部分城市来说,目前市场的供求矛盾已经根深蒂固,不是单纯的行政手段可以达到调控目的的。以南京市为例,8月11日出台新规提高二套房首付比例并宣布次日执行,但当日并没有出现“末班车“现象,其后的市场成交也保持稳定,在刚刚过去的第33周(8.15-8.21),商品住宅成交2066套维持高位,成交均价更环比上涨22%,达到了21385元/平方米,中高端项目热度不减反增。

  • 部分城市面临政策效用递减。

对于市场已经发生变化城市而言,再用行政调控效果可能不会特别理想。典型如苏州,自地方政府接连出台房价“限涨令“与地价“熔断令“以来,商品住宅成交量即逐月下滑,由3月份的峰值129万平方米,骤降至7月份的51万平方米。而成交量的下滑,实际更大程度是市场自身调整的结果,在这种情况下继续追加政策,政策的有效性和敏感性也在降低。在 8月11日”限购“与”限贷“组合拳正式落地之后,苏州商品住宅交易均价为21385元/平方米,反而比8月上旬的19875元/平方米高出了8%。

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  • 出“新招”还需谨慎。

如北京调整商住房供应,还是有些操之过急,未来或许会牵一发而动全身。从政府出发点来说,“不再新增商住房,暂停商办用地上市”应该是主要基于控制人口考虑,商住房的低价优势导入了过多“计划外”的外来人口,另外可能也顾虑商办类土地上过多的兴建商住房,导致产业和人口结构背离规划预期。但实际运作还是要谨慎,不可简单地“一刀切”式解决问题。商住房其实目前是“过剩”商办去化的首选,首都同样也面临部分区域商办供大于求的问题;另外由于北京严格的限购政策,也使得商住房是解决外来客户群体置业需求的唯一途径,为何要阻止市场的自我调节!

当前行政手段还在继续大行其道,这实际是政府对市场调节的不自信,我们还是要相信市场、特别是成熟市场的调节能力,政府做好自己该做的那些工作,能够在供应端不掉链子那就行了。

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