评房企上调销售目标:今年这么好,明年怎么办?

千万别出现今年房企纷纷上调销售目标,明年又要下调的情况,这样就很难看了!

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丁祖昱


房企陆续发布中期报,比较明显的一个特征是多家房企上调全年销售目标,如恒大、中海、碧桂园、旭辉等。从房企上半年的目标完成情况来看,后续会有更多的房企上调销售目标。

应该讲今年市场特别好,异常火爆,特别是布局在一线和热点二线城市的房企大大受益,可以看到2016年1-7月份,一线城市中,京沪穗的商品住宅成交量 同比明显增长,二线城市来看,天津及南京成交量同比增幅均超80%,此外容量较大的一些三四线城市市场也是比较给力的,所以布局较好的这些房企都受益了。 这种情况下房企销售创新高,纷纷上调销售目标并不是一件特别奇怪的事情,不调销售目标才奇怪呢。

大家调完销售目标后,应该说今年都可以过个好日子。这段时间有部分房企“居安思危”了,有以下几种原因:

第一是房子卖的快,供货不足。这 个是普遍的情况,特别是在一些火爆的城市当中,好不容易有一批货上市,刚开盘就售罄,下一批货源遥遥无期,甚至出现放大假的事情,如滨江集团上半年卖的不 错,刚好又赶上G20峰会,暑期放长假,另外,碧桂园海南也放了一个月的假。房企无货可卖原来是好事情,现在无货可卖又要焦虑了。

第二是面临补仓困难的压力。今 天等到大家卖完,突然之间发现卖出去的房子价格还不及刚拍出去的土地价格,开发企业新拿地的成本已经比售价高了,还没等到大家惜售的时候,货已经差不多卖 完了,这时候补货成为重中之重,然而补货的难度要比之前卖房子困难的多。所以今天对房企来说,投资部的压力要比营销部要大,即使今天好不容易拼命拿下的 地,按照地价短期内要赚钱,也是一件非常困难的事情。最近频频爆出土地价高于周边项目售价的情况,面粉比面包贵已成为普遍现象。

第三是部分热点城市调控对市场未来产生一定压力。由 于市场太火爆,部分城市消化周期已处于三个月以下,热点城市一般在3-6个月左右(如下表),处于严重供不应求,房价与地价又快速攀升,给地方政府带来巨 大压力,不调控说不过去。最近的几个月当中,热点城市纷纷出台各类调控政策(详见《地方政策那么多,还会不会有“金九银十”?》),限购、限贷政策对需求 端的抑制是很大的。

房子全卖光了,土地又跟不上,市场还出政策,今年各家房企取得这么好的销售业绩之后,明年还能保持吗?千万别出现今年房企纷纷上调销售目标,明年又要下调的情况,这样就很难看了!

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