孙宏斌说不拿地了,融创546亿疯抢36块地,其中近20个地王!

老孙套路太深,认真你就输了。

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钟晓 韩迅


“融创从来没有高价抢地,我看好它,是因为我觉得它不贵。”这是融创孙宏斌的一以贯之的拿地哲学,即使是一次又一次拿下地王,对融创来说,只是一次新的决策和战略布局,绝对不能算是“贵”的地。

据地产人日报监测和不完全统计,融创自今年以来在全国招拍挂土地市场已经拿下了至少36宗地,总计砸下546亿元,摘了近20个地王。此外,融创还以并购合作等方式在全国扫货至少21个项目,涉及资金超过150亿元、土地面积超过100万方!

近800亿的拿地、并购款,已经远远超过了融创上半年560亿元的销售业绩。而2015年全年,融创整体业绩也仅为734.6亿元。

二线城市疯狂扫货,融创2016完成新的战略布局

早在2015年底,融创就已经开始大举进攻二线城市,在长三角的杭州、合肥都曾夺下地王,为2015年末的土地市场掀起了一阵小高潮。现在看来,融创在2015年末的拿地动作正是2016年展开更大面积攻城掠地的前奏。

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2016年伊始,融创首入佛山,打响了进军华南区域的第一炮。从目前的拿地动作来看,佛山显然在融创的战略布局中占据着重要的地位。1月13日,融创以9.6亿元拿下佛山的一宗商住地块,紧接着又在1月25日投下17.6亿元,半年之后的8月22日,融创在一天之内两度刷新了佛山的单价地王纪录!

像这样的城市远不止佛山一个。从地产人日报监测的情况来看,融创在2016年新进入的城市包括宁波、东莞、深圳、惠州、西安、太原、南宁等,扩张的步子不仅迈得特别快,还迈得特别猛——2月2日,融创首入东莞,就以6.22亿的总价、8135的楼面价拿下清溪“双料”地王;8月11日,融创接连拿下南宁五象新区玉洞大道062、063号地块,也成为了五象新区的单价地王;类似的还有宁波高新区地王、武汉东西湖地王等。再看溢价率,36宗二线城市新增地块中,有17块的溢价率超过100%,还有3宗超过300%,溢价率最高的是3月24日在合肥拿下的政务区一宗商住地,到达400%。

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在一些较难进入的城市,融创则瞄准时机,果断出手并购。最典型的案例是融曲线进入深圳的策略。5月19日晚间,融创中国及莱蒙国际联合发布公告称,融创中国将以43.94亿元收购莱蒙国际位于三河燕郊、上海、南京、杭州、深圳及惠州的7个项目公司的所有股权。至此,融创终于杀进了他垂涎已久的深圳,并彻底完成了在四大一线城市的布局。从深圳今年暴涨的房价行情看来,这笔收购可谓是老孙在2016年最大的收获。

总体来说,融创的二线城市扩张路线还是有迹可循的。从区域分布来看,天津及环渤海作为融创大本营自然拿地比例会较高,珠三角区域作为被普遍看好的区域,融创也是尽可能多地攻城掠地。值得关注的是,长三角占了拿地金额的51%,这与市场大趋势走向还是比较一致的。今年长三角的上海、苏州、南京、合肥等热点城市几乎只要拍地就出地王,“面粉贵过面包”的现象人们已经见怪不怪的。自认拿地布局精准的孙宏斌自然不会错过这一波拿地良机,融创方面也多次表示,这些地王都“物有所值”。

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在全国范围内暂停拿地?老孙别逗了!

6月28日,融创中国控股有限公司董事长孙宏斌在合肥项目发布会上透露,“融创已经在全国范围内停止申请拿地”,而至于一级市场拍地什么时候重启,孙宏斌表示要视后续信贷政策而定,但是融创的并购不会停。

然而从融创拿地的实际行动来看,真是想不怀疑孙宏斌放烟雾弹都不行!老孙刚说完这句话没两天,融创就马不停蹄去扫地王了,从7月1日起到现在,融创又拿了21块地,两个月不到的时间,占比达到全年拿地宗数的60%,其中近10个是地王。

融创的布局战略在业界向来有着较高的评价,目前来说也确实没有失败的项目,北京壹号院、北京西山一号院、上海盛世滨江、天津復康路十一号、苏州桃花源、重庆玖玺台、杭州侯潮府等众多豪宅标杆项目都取得了难以复制的成功。所以当孙宏斌说“全国范围暂停拿地”“地价一定有泡沫”“融创从不拿高价地”时,好多人差点就信了。真是“明修栈道,暗渡陈仓”,放得一手好烟雾弹。

看到这里你该知道,地产大佬说话太任性,认真你就输了!

心有猛虎、细嗅蔷薇,做决绝的“忍者”

实际上,融创“地王收割机”的称号由来已久,早在2013年融创就曾拿下几块令业界不甚看好的高价地,其中最为人所熟知的是以7.3万元/平米的楼面价在北京拿下的农展馆全国单价地王。

两年以后,融创打造的农展馆地王项目正式面市,开盘即成交3套高端商业房源,均价高达19.5万元/平方米,创造了北京豪宅房价成交单价历史最高纪录。这个项目还被孙宏斌视为“皇冠上的明珠”,临湖位置的楼王据称将会卖到40万元/平方米,冠绝全国——它就是赫赫有名的“北京壹号院”

也许,这就是孙宏斌频频拿下地王的底气。

针对外界的质疑,孙宏斌曾用他的思路这样解释:“在两年前,我们的项目在重庆卖到两万到三万的时候,大家都觉得不可思议的。我还是坚持,我就说,你这么好的东西,一定会卖得出去,在北京什么人都买五万的房子,重庆那么多有钱人只买一万的房子吗?”这么看来,孙宏斌所选择进入的二线城市一定有一个硬性指标:有钱人很多。剩下的,就靠眼光和努力。

我已经不再去想什么规模了,做房地产最重要的是产品与风险控制。”这是“地产忍者”孙宏斌的终极信条。

20160826-融创拿地套路

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