大悦城业绩报告亮点满满:资管模式详解+半年收租13亿

要在2020年前布局20座大悦城,显然很困难。原有重资产模式牵制着它前进的步伐,以“轻+重”的扩张模式,在目前看来或许是最佳途径。

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陈佳妍


距离完成2020年前建20座大悦城的目标,眼看只剩4年时间了,回数现有的8座大悦城,这个计划未来会兑现还是泡汤?大悦城正为此做着怎样的努力?在昨日召开的半年业绩报告会上,大悦城地产在一众高管和媒体面前,大方公开他的扩张谋略。

7家大悦城租金收入同比涨23.6% 绝招是提升消费体验

据大悦城地产披露,公司上半年录得投资物业租金收入为12.98亿,其中,有10.5亿是来自大悦城购物中心的贡献,比去年同期增长23.6%,剔除上半年新开业的商场,仍有10%的租金收入增长。

能取得这个成绩,朝阳大悦城、天津大悦城和西单大悦城值得表扬,它们分别带来2.7亿、1.74亿和3.25亿的租金收入,其商场出租率都在93%以上,天津大悦城更达100%。

租金收入大幅增长与消费体验提升和品牌调整有关。比如天津大悦城,就通过举办各类展览和主题活动,提升消费体验,最为人称道的,莫过于骑鹅公社主题街区和寻找小王子这类主题展览了,近半年累计带来客流1103万人次。

朝阳大悦城则是通过进一步强化综合、时尚、文艺的品牌调性,不断进行品牌调整。比如在黄金首层开了一家Mr. Doggy宠物服务乐园,又在5-6层引进全国首个一站式综合观光农场,同样吸引过千万客流。

为吸引客流,大悦城以牺牲部分租金为代价,增加客流贡献较大的餐饮业态比例,效果显著:在大悦城上半年的3000万笔交易中,餐饮交易量就超过一半,约1700万笔。

在这场业绩报告会中,还有一大亮点不得不提,就是大悦城对会员的重视。数据显示,上半年大悦城实现会员55%的增长,会员消费占比也从18%提升至21%。

大悦城地产副总经理吴铮表示,目前商业地产已经进入存量时代,一个购物中心客流不可能无限制地上涨,因此,如何更多地挖掘消费者的价值,通过给予会员更多的权益形成粘性,产生高频和反复消费,进而拉动其终身价值的提升,这也正是大悦城商业模式的核心所在。

如何吸引并留住会员,是目前国内各大购物中心面临的棘手问题。大悦城的惯用做法是,策划营销活动聚集客群。

以朝阳大悦城为例,2013年双11前夕,商场所有商户公开品牌商品货号,鼓励消费者到场抄货号,并甘做试衣间。这场活动整合了微信、户外广告和场内宣传等多重渠道推广,由此吸引了大量消费者到场,在电商“横行霸道”的双11,大悦城有力地扳回一城。

大悦城详解资管模式 要在2020年前建20座大悦城

自2007年全国首座大悦城在西单开业以来,大悦城几乎是以一年一座的进度,在北京、天津、上海、沈阳、烟台、成都等地复制,截至目前,全国已有8座大悦城落地,其中开业的有7座,昆明、贵阳项目仍在洽谈。

但按这个速度,要在2020年前布局20座大悦城,显然很困难。原有重资产模式牵制着它前进的步伐,以“轻+重”的扩张模式,在目前看来或许是最佳途径。

成立核心基金会,便是其轻资产转型的关键性标志,而进一步动作则是以93亿出售旗下3家子公司49%股权。

7月18日,大悦城宣布在公开市场挂牌出售三家子公司49%股份,总价92.89亿;随后在7月29日,大悦城便宣布以普通合伙人身份,与GIC及中国人寿两大机构投资者成立合伙基金,参与竞投这49%股份,并于8月18日宣布成功竞得。

大悦城地产财务总监许汉平分析,当前商业地产存量巨大,购物中心多达4500个、2.3亿平方米,供应量居大,结构性问题突出。在此背景下,未来商业地产将逐渐出现分化、整合,运营管理能力也将成为核心竞争力。

而在资本面宽松导致收益率下降、市场出现大规模资产荒的背景下,类似于大悦城这样有核心运营能力,能产生固定租金收入的资产,就成为了资本市场追捧的对象。据大悦城了解的最新情况,我国REITs已经进入了实质性的研究阶段,国内真正意义上的REITs创新产品明年或将真正推出。

基于上述大环境,大悦城认为,大悦城从开发运营的发展模式逐步转变为资产管理的发展模式,已经具备条件,而释放49%存量资产的股权成立核心基金,正是该战略实施的第一步。

许汉平表示,预计到9月底就能完成这项交易,未来主要通过三项收费实现营收,一是基础资产管理收费,二是物业运营管理收费,三是基金退出时的利润分成。

而这仅仅是大悦城加速轻资产扩张战略的第一步,未来这种模式也将会复制到其他区域项目中。

许汉平介绍,到2020年要在全国建20座大悦城,主要会通过以下三种模式来实现:一是对新建项目,尤其是综合体,将采用重资产的开发模式;二是对于社会存量的并购项目,将以基金的模式展开;三是对于输出管理的项目,大悦城也将拥有以成本价收购一部分股权的权利。

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一张图看懂大悦城地产业绩报告(图片来源:大悦城)

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