泰禾集团拿地力度大 ,业务重点向商业地产倾斜

泰禾集团2016年上半年现结转面积33.77万平方米,实现销售收入64.0亿元,公司房地产业务重点都有向商业地产倾斜的迹象。

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泰禾集团2016年上半年房地产业务销售火爆,报告期内共实现结转面积33.77万平方米,实现销售收入64.0亿元。而其中,住宅地产实现结转面积15.16万平方米,实现销售收入23.96亿元;商业地产实现结转面积18.61万平方米,实现销售收入40.04亿元。

报告期内,公司实现营业总收入64.0亿元,比上年同期增长58.87%,实现归属于上市公司股东的净利润为7.75万元,比上年同期增长36.87%。

值得一提的是,从利润率来看,公司房地产业务的毛利率为26.64%,相比于上年同期下降了近9个百分点。从主营业务的收入与成本上来分析,营收大增58.87%,但营业成本同比增加78.12%,大大超过了营收增速,再进一步,据半年报披露,公司在福建地区的毛利率由上期的51.40%下降近16个百分点至35.64%,而福建地区占总体营收约40%,福建地区的毛利率的大幅度下降是公司整体房地产业务毛利率下降的主要原因。

另外,公司的整体房地产业务的毛利率在近年来是处于下降通道的,在2014年以前的半年度报告中,公司毛利率一直维持在45%-48%左右,但在2014年之后毛利率急速下降,2015年半年度降至35.49%,2016年半年度降至26.64%,下降幅度明显。

图1: 公司营收与净利润

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图2: 公司营收同比与净利润同比增速

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图3: 公司毛利率

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融资状况良好,成本略降,负债结构优良,利息支出大增

报告期内,公司主要的融资活动为发行中期票据(20亿)及公司债(75亿,其中私募30亿,小公募45亿),其发行利率与2015年债券的发行利率相比,有明显降低,表明公司的融资成本已降低,主要用途为利用融资成本已降低的优势,替换原有融资,以降低利息支出,详细见下表:

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公司资产负债率达83.34%,较去年同期的89.72%有所降低,财务杠杆改善,但仍处于较高水平。从负债结构上看,长期借款占51.73%,短期及一年内到期的非流动负债合计占19.43%;从还款付息的年限长短看,1年以内的占19.43%,2年以内的占30.63%,3年以上的占49.94%。以此来看,负债结构较好,短期内还本压力不大,但付息规模较大,据报表披露,财务费用由上年同期的602.25万大增至2516.64万,增幅为317.87%。

公司上半年新增土地储备建筑面积212万平方米,使公司土地储备面积增至451万平方米,按目前发展情况可支持公司5年左右的项目开发,由此来看,公司上半年拿地较为激进,力度较大。

从城市布局来看,新增土地共11块,分布于北京、上海、深圳、苏州等核心一二线城市。

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以建筑面积而言,新增土地在各区域的分布为珠三角48.75%,长三角38.29%,福建6.80%,北京6.16%。

进一步,以营业收入结构来看,公司发源地福建的营业占比在逐渐降低,华东地区营业收入占比开始上升,北京地区基本保持稳定。

因此从总体来看,公司的城市布局重心逐渐从福建地区向北京、长三角和珠三角地区分化。

图4: 公司新增地块区域分布

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图5: 公司2015年营业收入与2016年上半年营业收入区域分布对比

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另外,公司房地产业务包括住宅与商业地产,从半年报来看,也有重心转移现象,以营业收入计,在2015年,公司住宅地产营收占比为77.60%,商业地产贡献的营收占比为22.40%;

但据2016年上半年报披露,公司住宅地产实现营收占比为37.44%,商业地产营收占比为62.56%;从结转面积来看,2015年,公司住宅地产结转面积占比81.55%,商业地产结转面积占比为18.45%,2016年上半年,公司住宅地产结转面积占比44.88%,商业地产结转面积占比55.12%。

因此,无论从营收还是结转面积来看,公司房地产业务重点都有向商业地产倾斜的迹象。

 

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