上海楼市又疯了!不能说的真相都在这里…

买不起房的“海漂”,连租房都越来越困难了。

maifang

钟晓


最近两天,先后有两位朋友小A和小B向二更妹吐槽,说毫无预兆地就被房东赶出去了,理由无一例外都是:要卖房子。两位朋友虽然无奈也只好突击找房,目前尚无定所。

仔细一打听,最近要卖房的房东还真不少。二更妹就纳了闷了,最近上海的房东们都很缺钱吗?还是看到房子涨得差不多了,赶紧出手套现?琢磨了一圈恍然大悟,上海满城风语的楼市新政才是最关键的原因。

传上海将“认房又认贷”,调控力度史上最严

上周市场流传出来的消息称,上海市将考虑调整购房贷款政策,购房认房又认贷。首套房最低首付比例从三成提高至五成,利率上浮1.1倍;凡有贷款记录的,无论是住宅还是商住,无论是外地户口还是本地户口,也不管是首套还是二套,首付均为七成,利率上浮1.1倍。此外所传新政还提到,离婚不足一年的购房者,限购及贷款政策按照离婚前的家庭情况处理。

如果传闻成真,这个调控政策无疑是岂今为止全国因城施策里力度最大的,彻底推翻了 “3•30新政”对于改善性需求的鼓励。2015年中央层面推出的房地产新政曾提出,将二套房最低首付款比例调整为不低于40%。若上海传出的新政推出,按网签时间9月1日为界,该日期前后购房将导致贷款出现巨大差异。

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网传消息截图

小A的房东两年前就曾表示有置换改善型住房的意愿,但也一直处于观望状态,没有下定决心,目前情况是将首套刚需房出租给小A,自己一家租住改善房。但现在对于新政传言宁可信其有不可信其无,只好立刻出手置换。

二更妹帮小A的房东算了一笔账,如果新政之前购买总价500万的改善型住房,按首付比例50%,则需支付250万元首付款,新政之后按首付比例70%,则需多支付100万元;再看贷款情况,以目前基准利率4.9%,上浮后为5.39%,贷款100万30年期就比上浮前月供多出302元,贷款300万就多出近1000元。

在这样的情况下,如果是确实有改善需求的房东,不加紧卖房置换才是傻。

上海地王频出,大幅抬高区域二手房价格

除了新政在即,二手房成交价格自然也是影响上海房东们卖房决策的重要因素。事实上,市场对上海房价的上涨预期还是比较坚定的,如果没有特殊情况,持有住房坐等进一步升值也不失为一种投资策略。尤其是今年上海拍出的土地楼板价一块比一块高出天际,所有区域的房价都蠢蠢欲动想要往上冲。

小A租的房子位于杨浦区的新江湾板块,这个区域想必大家已经耳熟能详了。去年11月,新江湾城N091104单元C1-02(D7)地块由信达以72.99亿元斩获,溢价率达81.69%,名义楼板价为49152元/平方米,但扣除保障房面积之后,实际楼板价超过6万元每平,未来精装修公寓售价有望突破8万元每平。据悉,该项目引入泰禾进行合作开发,将推出著名的“院子”系产品。时间再往前倒,阳光城在2014年拿下的杨浦平凉社区地王,曾一举刷新当年上海单价地王。

这些地王的出现,对整个周边区域二手房成交价格的影响显而易见。据房天下二手房评估系统数据,2014年9月,杨浦区二手房成交均价为32731元/平方米,2015年9月为38143元/平方米,上涨幅度为16.5%。而2016年以来,杨浦房价进入快速上升通道,2016年8月的二手房均价达到54806元/平方米,同比涨幅高达46.4%!也就是说,杨浦区一套100平方米的房子,今年8月相比去年8月涨了173.68万元。

2014年9月-2016年6月上海杨浦区二手房价格走势

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数据来源:房天下

所以被急着赶走这事,实在是不能怪房东了。权衡利弊,人之常情。如果我是小A的房东,面对置换改善的需求和迅速上涨的房价,也肯定要当机立断该卖就卖,毕竟面积越大等升值时赚得也越多。只是苦了无数买不起房的“海漂”族,现在连租房都越来越困难了。

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