七月数据出来了,年底前楼市是涨是跌?

赵笑梅 七月初,【楼市参考】曾撰文分析2015年楼市下半场会是怎样一个开局,预言一线楼市将出现盘整,暴涨行情将不会出现,而三四线城市楼市情况不容乐观。这一判断,在【楼市参考】随后进行的网调中,也与绝大多数网友的判断相同。 昨天,中国指数研究院发布了“7月中国房地产指数系统百城价格...

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赵笑梅


七月初,【楼市参考】曾撰文分析2015年楼市下半场会是怎样一个开局,预言一线楼市将出现盘整,暴涨行情将不会出现,而三四线城市楼市情况不容乐观。这一判断,在【楼市参考】随后进行的网调中,也与绝大多数网友的判断相同。

昨天,中国指数研究院发布了“7月中国房地产指数系统百城价格指数报告”,【楼市参考】对比该院发布的6月相关数据进行分析,所得结论进一步印证了我们月初对中国楼市走向的基本判断。请看对比数据。

七月:楼价上涨城市环比减少

2015年6月, 53个城市楼价环比上涨,比5月增加5个。

2015年7月,46个城市楼价环比上涨,较上月减少7个。

七月:楼价下跌城市环比增加

2015年6月,46个城市楼价环比下跌,比5月减少6个。

2015年7月,53个城市楼价环比下跌,比6月增加7个。

七月:一手房均价涨幅收窄

2015年6月,全国100个城市(新建)住宅均价环比上涨0.56%,涨幅扩大0.11个百分点。

2015年7月,全国100个城市(新建)住宅均价环比上涨0.54%,涨幅收窄0.02个百分点。

七月:二手房均价涨幅收窄

2015年6月,十大城市主城区二手住宅样本平均价格为27461元/平方米,环比上涨2.03%。

2015年7月,十大城市主城区二手住宅样本平均价格为28017元/平方米,环比上涨2.02%。

七月:“领跑者”深圳楼市数据

再看本轮楼市的“领跑者”——深圳,7月楼价环比涨幅继续保持百城第一,但无论从涨幅还是成交量,降温迹象已非常明显。其中,二手房成交均价环比涨幅下降1%,成交量环比萎缩10%。

基于这些数据分析,楼市参考得出的结论是:四个一线城市中,除北京因京津冀一体化政策的因素作用,楼市呈现全面升温外,深圳、上海和广州,7月楼市出现回调,“330”以来的市场热度正在降温。

随之而来的8月份楼市答卷,将进一步印证这一判断。

我们认为,从全国房地产库存、在建工程规模、未来15年中国人口出生率、货币政策等综合分析,今年上半年的楼市,将是一个短暂反弹,不会持续长久。

目前,中国房屋库存量高达六亿多平方米等待消化,且在建住宅工程约有40、50亿平米。住宅供应量是超级巨大的,尤其在三四线城市,是供大于求的。

未来15年,中国住房需求对市场将会呈现釜底抽薪的作用。中国人口增速从2013年起出现明显拐点,人口出生率将逐年萎缩,住房需求也将进入下降通道,当然,这种需求降低的过程是漫长的,但是必然的。

另 外,从影响房地产市场短期的货币政策来看,显然货币政策从老百姓的感受来看,虽然已经连续多次降准降息,似乎是宽松的货币政策,但是实际上是一个中性的货 币政策。因为描述货币政策一个口径,比如说广义的货币供应量M2,M2的增长速度是创有纪录以来,最低的一个增长速度——10%的增速。

上 半年楼市上涨“六连冠”的深圳,楼价飙升,也不是没有原因的。从所周知,楼市和股市是“孪生”性质,上半年股市狂飙,必然会传导到楼市,尤其在深圳。深圳 有400多家上市公司,这些原始发起人的股东在股市上升的过程当中,尤其是中小板和创业板大幅度飙升,帐面财富,用日进斗金形容并不过分,股市浮银的溢出 效应必然体现在楼市里。

进入七月,随着股市震 荡,深圳楼价虽然依然上涨,但成交量明显萎缩。其实人们对于房价的感受,多来自于二手房市场。这两天已有媒体报道:深圳二手房7月“降温”剧烈,成交量大 幅下降,人们持币观望,甚至多个楼盘出现购房者退订或变更付款方式,以高端楼盘与投资属性较强的物业受影响最为明显。这种现象与七月股市剧烈震荡,有着最 直接的联系。

今年以来,国家为活跃房地产市场,已调整和放松了信贷、限购、公积金等多项政策,房地产活跃给经济运行带来的正能量,也是明显的。下半年,我们并不希望看到楼市持续低迷,但也不希望看到上半年个别城市楼价暴涨的局面重演。

确保楼市平稳,将是2015年下半年房地产市场的常态。

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