杭州楼市可以抄底,房价上涨空间比一线城市大

杨红旭 近期,有媒体报道杭州楼市回暖,成交量大增,甚至单价10万元的豪宅项目也开始热销。另外,浙江省内的外地投资客重新活跃,去杭州的看房团一波接一波。这一现象似曾相识,市场发出了什么信号? 很多人可能不太了解杭州楼市的重要性。在2011年之前的数年中,中国楼市有两个最具风向标的城...

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杨红旭


近期,有媒体报道杭州楼市回暖,成交量大增,甚至单价10万元的豪宅项目也开始热销。另外,浙江省内的外地投资客重新活跃,去杭州的看房团一波接一波。这一现象似曾相识,市场发出了什么信号?

很多人可能不太了解杭州楼市的重要性。在2011年之前的数年中,中国楼市有两个最具风向标的城市,人们可能会认为是北京和上海,其实是深圳和杭州。这两个城市投资投机需求旺盛,一个背靠国际金融中心的香港,同时辐射经济发达、民资充裕的珠三角;另一个是中国民营经济最发达、投资观念最开放的地区——浙江省的省会。

普通消费品,如食品与衣服,价格波动较小。而纯粹的资产品,如股票,价格波动很大。差别就在于需求性质不同,投资投机需求聚如蜂,去如风,助涨助跌价格。房产同时具有使用功能和投资功能,一方面可以用于自住、自用,另一方面含有一定资产品属性,具有增值保值功能。

因此,深圳和杭州的房价波动幅度,明显大于其他城市。比如,2007年深圳房价领涨全国,2008年则领跌全国;再如,2009年至2010年杭州和温州房价暴涨,2011年后温州领跌全国,杭州也比较低迷,尤其是2014年部分月份,杭州房价领跌全国。而今年上半年深圳房价再度暴涨,同样是“性情使然”。

对 于杭州及其身后的浙江而言,2011年是房地产市场的重要分水岭,之前一直繁荣,除了短暂的2008年;其后持续调整、降温,温州受灾程度超过杭州,是全 国地级市中最惨重者(与鄂尔多斯是两个难兄难弟)。与温州及其他浙江城市不同的是,2012年下半年和2013年,杭州房价曾经随全国大势,上涨过一波。

但杭州那波房价上涨也埋下了两个“祸根”:其一,库存不降反增,供求关系并未改善,只是在全国大势挟裹下的小涨,与一线城市的实质性大涨不同,根基脆弱,所以2014年即率先降价,被迫深度进行调整。其二,2013年下半年,趁着短暂而虚假的楼市繁荣,政府猛推大量宅地,一批大中型房企集体误判市场,涌入抢地,盲目推高了地价,导致一批高价地项目无法赚钱,部分地块只能迟滞开工。

然 而,浙江的经济发达程度,决定了它的楼盘不可能长期低迷;杭州的城市地位,决定了它的房价不可能持续下跌。随着去年三季度杭州放开限购、救助楼市等多项措 施的出台,住宅成交量报复性反弹,而且至今保持活跃。伴随着成交量暴增,杭州、温州、宁波等住宅库存去年8月前后开始高位盘整,不再继续增长,今年上半年 则库存不断减少。

从库存去化周期来看,更能说 明问题。杭州去化周期峰值出现在去年6、7月份,达26个月,其后减少,今年上半年已降至13个月的水平。温州去化周期峰值出现在去年7月份,达49个 月,是易居房地产研究院跟踪的35个大中城市当中的最高值,其后减少,今年6月已降至16个月。按当前市场形态,二线和三线城市的去化周期分别低于15个 月和18个月之后,房价就有止跌上涨的驱动力。

结果是,从今年4月开始至今,浙江几个重要城市的房价开始集体上涨,而且涨幅排名靠前。在全国70个大中城市房价指数中,浙江的四个样本城市,杭州、宁波、温州和金华,房价排名多能进入前十名,仅次于四个一线城市。比如6月,深圳、上海、北京、广州和杭州的房价环比涨幅分别为7.2%、2.4%、1.6%、1.6%和1.3%。

这 很可能意味着,经过四年深度调整之后,以杭州为首的浙江板块,需求释放,库存减少,供求关系改善,房价上涨,市场开始复苏和反弹,进入上行通道。由于之前 浙江板块房价下跌幅度,全国各省区中最大,比如按统计局口径的70城房价指数,今年6月的住宅价格水平相比2010年,杭州仍下跌6.7%,温州则仍然大 跌22.6%。

杭州是浙江省会,且城市地位仅次于一线城市,也可称为“1.5线城市”,对于省内其他民众有强大吸引力。未来两三年,杭州房价上涨空间,可能比一线城市还要大。当前在杭州购房,纯属抄底行为。

(原标题为:杭州楼市可以抄底了!)

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