两成百强房企销售接连下滑,单月400亿神话不再

单月400亿神话不再,收并购成房企快速扩张利器!

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沈晓玲 杨晶晶


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2016年仅剩一个月时间,房企销售竞争格局呈现更多看点。11月30日,克而瑞发布《2016年1-11月中国房地产企业销售TOP100》榜单,可以看到,目前千亿房企已扩容至10家,10强房企总销售额达2万亿,除此,20强、50强及百强房企的入榜门槛都远超过2015年全年。

不过,自今年十一期间20多个城市先后上阵限购、限贷政策,部分热点城市加大对预售证的监管力度,房企销售节奏放缓,单月业绩开始呈现下滑现象。至11月,从我们统计的数据来看,这种现象有延续的趋势,不少房企月度销售连续下滑。

过半百强房企销售不及上月,两成企业环比接连下滑

就百强房企总体销售情况来看,11月单月金额较10月有所降低,以金额均值计算,降幅在9%,对比9月数据呈现两连降。10月份,百强房企已出现一半企业单月销售金额环比下滑情况,11月依然有过半房企销售金额不及10月,其中,有21家房企呈现连续两月环比下滑现象,占比超两成,19家房企11月销售金额开始下滑,可以说政策突然收紧对房企销售带来的不利影响立竿见影。

梳理房企近两月环比销售数据,存在三种类型。

首先,是10月、11月环比连续下滑的房企,多数房企降幅处于30%以内,不过,值得注意的是相比10月,11月有11家房企下滑力度加剧。加码热点一二线城市是这类房企的共性,之前市场向好,房企销售从中受益,而随着当地调控政策突袭,销售局面遇冷,业绩难及前期。

其次,是11月销售额首度下滑的房企,从环比数据而言,这类房企中业绩大起大落仅是个别情况,多数房企表现相对稳定,如龙湖、招商及新城,十一黄金周本身的市场作用和政策末班车效应叠加,房企趁势收金实现10月业绩保证,由此11月销售与之有一定差距。

最后,是保持单月销售增长的房企,就数量来看,涉及11家房企,发力代建模式是这类房企一大特点,如滨江及朗诗,以品牌输出策略撬动销售规模。

千亿房企单月业绩领衔收缩,总体降幅高于百强均值

以房企销售梯队、销售均值、环比三个维度进行分析,可以发现,百强房企总体销售呈现连续下滑,梯队中,千亿房企11月降幅最为显著。

►千亿房企:至2016年11月,千亿房企单月金额均值已接连两月下滑,不仅如此,11月降幅较10月进一步加大,达到22%,甚至远超百强房企平均9%的降幅。我们认为,一方面,千亿房企全国化布局普遍深化,城市市场形势转向对项目影响较大,尤其是热点城市限购、限贷及预售证限制等不利因素带来的将是规模性的业绩收缩;另一方面,公布2016年销售目标的千亿房企多数已提前完成全年目标,并不急于年末冲刺,也存在有意放缓销售进度的情况。

►500-1000亿:近两月,该梯队房企单月金额均值变化不大,处在70-80亿元之间。从房企排名来看,这部分房企位居行业10强至20强,基本上也是全国化大型房企,有进一步做大规模的决心,不愿意放松销售节奏,即便市场产生波动,总体业绩相对平稳。具体到单房企表现上,多数较10月销售有所下滑,部分呈现连续下滑,仅有金地、旭辉环比明显上涨,其中,广电地产并入金地推动企业业绩提升。

►300-500亿:梯队中唯一11月金额均值环比明显上涨,增幅为17%。不过,对比9月金额均值49亿元,规模在300-500亿的房企11月销售均值依然处于下滑,可以说,市场总体形势如此,房企即使在不受政策直接影响的深耕城市保证了销售,但整体的业绩却难以与9月前相比。

►150-300亿:同样是连续环比下滑的梯队,单月销售均值在22亿元左右。处于该规模的房企一般属于区域深耕型,更容易受到城市市场变动影响,大部分房企11月金额均值较10月下滑,个别实现持续增长的房企往往在于其特殊的运营模式,典型如朗诗,通过代建方式为自身销售护航。

►150亿以下:该梯队表现为10月环比增长8%而11月环比下滑10%,幅度变动明显。我们认为,规模在150亿以下的房企,市场降温对其不利影响在11月呈现,受布局、项目等因素限制,这类房企抗风险系数不及其他梯队,后续销售或将进一步下滑。

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政策收紧致市场销售不利,收并购是房企快速扩张大招

综上分析,房企单月销售普遍下滑成定局。而结合近期上海、天津加码限贷政策,对刚性、改善性需求进一步施压,而不少二线城市土地市场依然高歌猛进,未来这些热点城市政策再收紧的可能性很大,至年末,房企销售面临的市场环境不容乐观,能够实现当下的业绩已属不易。

不过,在单纯的销售之外,收并购可成为房企快速提升业绩的利器。11月,通过收购方式,金地、阳光城实现销售金额大幅增加。其中,金地将广电地产并入旗下,单月销售额上升至134亿元,环比增长99%,业绩几近翻番,而阳光城将广州、长沙收购项目的销售额并入业绩,企业11月金额环比10月大增132%。如此,以收购方式揽入项目,房企可将对方项目迅速并表,从而实现规模快速壮大,而在行业整合、并购潮大背景下,“大鱼吃小鱼”的现象将会更多出现。

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