“70年”产权终有说法,政府让买房“后顾无忧”

对于消除居民购房产权远虑、缓解富裕阶层资金外流压力、保障农民土地物权收益从而推动落户中小城镇的新型城镇化进程、加快三四线城市房地产库存去化,都有积极作用。

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杨科伟 柏品慧


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近日,《中共中央国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》正式对外公布,明确了进一步完善现代产权制度、推进产权保护法治化的原则。这可以消除居民购房产权远虑、缓解富裕阶层资金外流压力、保障农民土地物权收益从而推动落户中小城镇的新型城镇化进程、加快三四线城市房地产库存去化,都有积极作用。

土地使用权续期明确财产权,长期可减缓资金外流压力,加速三、四线城市去库存

研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排,推动形成全社会对公民财产长久受保护的良好和稳定预期。

点评:我国乃是土地国有制的国家,住宅用地使用权仅有70年,这就留下了土地使用权到期后续期的问题。之前市场存在着多种猜测,比较有代表性的有两种:其一,70年到期后自动续期,相当于住宅用地使用权是一个无期限的物权,即一经取得永久使用;其二,在到期后自动续期的过程中,可以收取一笔不太高的税金。

针对市场热议的70年住宅用地使用权续期问题,《意见》明确指明了有利于产权保护为今后相关制度设计方向。其好处不言而喻,主要有以下两点:

其一,保障居民房屋财产安全,减缓资金外流海外房地产市场的压力。受12月份美元加息因素影响,近期人民币贬值预期再起,人民币兑美元汇率一度逼近7,市民兑换美元意愿强烈。长久以来,我国房地产市场演绎一出“房价不败”的神话,热点一、二线城市更是如此。因此,市民逐渐形成了投资房地产的习惯,房地产遂成为居民大类资产配置的重要方向。而在资金外流海外市场的大背景下,海外房地产渐受市场欢迎,尤其是那些教育资源丰富、移民条件宽松的国家渐成创富群体投资首选。

与此形成鲜明对比的是,我国房地产市场基础制度设计相较落后,譬如70年使用权到期后续期的问题一直悬而未决。出于安全性因素考虑,叠加人民币贬值预期,投资资金外流海外房地产市场的趋势愈加明显。此次《意见》明确产权保护方向,可谓是打消广大购房者的后顾之忧,在一定程度上可以减缓资金外流海外房地产市场的压力。

其二,有利于市民安心置业,支持购房需求持续释放,加速楼市去库存的进程,中小城市更为受益。三、四线城市受制于人口长期净流出,购房需求难见爆发性增长,高库存风险持续高位运行。如果把现有房地产市场基础制度存在着的真空、漏洞予以弥补,将有助于增强购房者入市信心,刺激一部分尚在观望阶段的购房者提前入市,以便更快地实现楼市库存去化。

值得一提的是,近年来,各线城市正在加紧落实不动产登记制度,第一批试点城市上海和重庆已率先开征房产税长达5年之久,全国范围内征收房产税已是大势所趋。假使土地使用权到期后,再次征收很高的税金,必然存在重复征税的问题,显然会打压很大一部分购房需求正常释放,更是与中央去库存的主基调相悖。

完善财产征收征用制度,有助于加快城中村、棚户区改造进程

完善土地、房屋等财产征收征用法律制度,合理界定征收征用适用的公共利益范围,不将公共利益扩大化,细化规范征收征用法定权限和程序。遵循及时合理补偿原则,完善国家补偿制度,进一步明确补偿的范围、形式和标准,给予被征收征用者公平合理补偿。

点评:土地、房屋等财产征收长期存在着行政机关自由裁量空间大、征收补偿标准不够公平、合理等问题,在征收的过程中往往会产生各类财产纠纷,极端情况下甚至会引发群体性事件。完善土地、房屋等财产征收征用法律制度,有利于加速土地流转,缓解供地压力,热点一、二线城市受益更为显著。

值得关注的是,热点一、二线城市土地市场存在着两大难题:其一,土地供应长期受限,供地指标逐年递减,引致土拍竞争愈加激烈,高溢价乃至地王时有发生,地价、房价面临着较大的上涨压力;其二,多个城中村、棚户区改造项目悬而未决,既影响市容环境,对城市形象建设产生了较大的负面影响,又不利于土地集约化利用。受制于热点一、二线城市土地供应愈加逼仄,加大城中村、棚户区改造力度未尝不是增加土地供应的有效途径。

保障农民土地财产收益,为“三亿人”进城落户提供物质保障

深化农村土地制度改革,坚持土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、粮食生产能力不减弱、农民利益不受损的底线,从实际出发,因地制宜,落实承包地、宅基地、集体经营性建设用地的用益物权,赋予农民更多财产权利,增加农民财产收益。

点评:今年中央经济工作会议将去库存作为5大任务之一,鼓励农民工进城买房更是上升到化解房地产库存的政治高度,并且各省市积极跟进、加紧落实,纷纷出台各种措施鼓励农民进城买房。譬如,9月初沈阳再次下发《促进房地产市场健康发展的补充措施》,对于农村大中专毕业生购房,鼓励开发企业给予“首付分期付”等支持,鼓励金融机构给予购房贷款优惠利率等支持。

不过,农民进城买房也存在着一些问题,突出表现于农民财产性收入偏低,首付款支出能力普遍不足。宅基地作为农民财产重要组成部分,抵押、转让、买卖等交易行为有着诸多限制,农民处置变现的难度较大,财产收益权难以有效保证。落实承包地、宅基地的用益物权,增加农民财产收益,将有助于提升农民购买力,支持农民新增购房需求持续释放,加速楼市去库存。

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