许家印的万科猜想

谁在抛售万科A那三笔大宗交易?这个答案显然没有那么重要。重要的是,许家印到底要干什么?

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朱希苑


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谁在抛售万科A那三笔大宗交易?

这个答案显然没有那么重要。重要的是,许家印到底要干什么?

截至11月29日,中国恒大集团(3333.HK)持有万科总股本14.07%,位列第三大股东。它耗费了362.7亿元。

激进扫货,溢价抢筹,许家印成了万科所有股东的解放军。未来剧情走向如何?

猜想一:并表万科

一开始,恒大半路杀入万科股权大战时,给出的解释是“财务投资”。

当时就有分析认为,恒大高位接盘万科,“财务投资”只是障眼法,因为单单从财务角度看,保利现在的资产相当于2/3个万科,但保利的市值还不及1/2个万科,股价还不到10块钱,投资成本更低。如果只是图账面收益,有的是更便宜的选择,比如港股的碧桂园。

精明如许家印,手握大笔现金,却偏偏不计成本高价抢筹,掺和到“宝万之争”这样的股权未了局,其背后也一定有着更深层次的诉求,比如:并表万科。

回看最近万科A股121亿元巨额大宗交易,其总成交约4.404亿股,由国泰君安广州黄埔大道营业部全部吃进,总价约121.12亿元,每股27.5元的交易价格较万科A当日收盘价溢价约5%。

恒大对万科的股权诉求显然并没有停止,一旦恒大持股万科比例超过20%,将可以实现并表万科,也将有效降低恒大被外界广泛质疑的负债率问题。

据恒大2015年年报显示,截至2015年12月31日,恒大负债总额有6148.93亿元,其中非流动负债1582.12亿元,流动负债4566.81亿元,资产负债率高达81.22%。而到了2016年年中,恒大负债总额在去年的基础之上猛增至8178.67亿元,半年时间,负债就增长2029.74亿元,资产负债率81.79%。

进一步试想,如果恒大能够以万科的信用融资,其成本也将大幅度下降。按照国际三大评级机构之一的标普给出的信用评级,万科现在的标普评级是BBB+,恒大是B-,两者相差甚大。

猜想二:万亿地产航母

无论是如今的恒大,还是曾经的万科、绿地,对于规模都有着执念。恒大要做中国第一房企,这也是路人皆知。

虽然目前恒大的销售额已经超越万科,跨入3000亿俱乐部,但无论是从销售数据还是企业运营层面,都没有拉开明显的差距,甚至在合约销售的回款质量和利润质量、对财务健康程度的把握上,依然不如万科。刚刚戴在恒大头上的“第一房企”桂冠,并不是足够稳固。

可一旦恒大与万科的老板都变成许家印,这一切就不再是问题。考虑到万科与恒大都有望冲击4000亿的销售额,这将意味着一家年销售接近8000亿的巨无霸由此诞生,其规模足以令行业以及每一个从业者震惊。

按照融创孙宏斌的计算,中国的房地产市场每年的住宅销售额大约是10万亿左右,恒大与万科的市场占有率均在3%~4%之间,按照行业加速集中的状态来看,未来市场份额将继续向龙头房企手中集中,一旦恒大与万科合并成功,一艘万亿级别的地产航母将浮出水面,在中国房地产市场的市占率将会处于无人撼动的绝对老大位置。

做规模的重要性自然无需赘言,融资成本、采购管理、产品规划等多个层面都将产生巨大优势。这也是许家印、孙宏斌等在内的房企大佬,拼了命的跑马圈地,无非就是想要一个“大而不能倒”的市场地位,这是战略层面的安全考量,也是这些企业的终极诉求之一。

在业内人士看来,即便恒大成为万科第一大股东,即便许家印成为万科董事长,想要试图将万科纳入恒大的体系内的可能性不大,纵使成功,那么万科也就不再是万科了。

猜想三:深圳国资“白手套”

中国有太多的股权纷争,并不仅仅是企业层面的战术考量,资本层面的角力才是真正的看点,可以说,万科的股权争夺战已挣脱出普通商战的范畴。

有分析认为,深圳地铁叠加恒大正竭力重组的深深房背后的国资背景,让深圳市政府在万科股权大战中若隐若现,目前多个观点指向恒大与深圳市政府达成“桌底”协定。创业情怀、商业伦理以及难以预测的资本,正围绕万科相互角力。

不管是宝能收购、引入深圳地铁,还是华润高层发难,直到恒大意图不明的增持, 背后都有深圳国资若隐若现的身影。虽然在宝万之争中,深圳地铁介入万科的过程并不顺利,但并不妨碍深圳国资对万科的价值认可。

《财新》曾撰文指出,恒大已与深圳市政府达成“桌底”协定,恒大增持万科并在股东大会上支持万科管理层,以此来交换深深房的壳资源。但亦有未经证实的消息表示,恒大似有悔意,或寻求大宗交易的机会进行解盘,有心控股万科。
随着恒大迁往深圳,以及大量增加深圳土地储备,和资本市场上“左手深深房、右手万科”的高调举牌,深圳已经成为恒大新的主场。

无论是当白手套,为深圳国资做嫁衣,还是图谋控股,留给许家印和恒大的空间也已经不大。扣除宝能系、华润、恒大、安邦、万科管理层、万科工会等持有的股票及H股股份,再扣除去年救市期间证金公司持有的股份,万科A目前在外的流通股不足15%,股权在向少数股东手中集中,任何一方收集筹码的难度,都已经成倍增加。

如何拿下万科?是谁拿下万科?这场大戏,离收场也许已经不远了。

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