11月40家上市房企共融资363亿,无公司债发行

今年11月,40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计363.72亿元,环比10月的240.16亿元增加51.45%,但相比6-9月融资总额仍然较低。

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李想


典型房企融资情况综述

房企融资总额增加,融资仍以债权、人民币融资为主

今年11月,40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计363.72亿元,环比10月的240.16亿元增加51.45%,但相比6-9月融资总额仍然较低。债权融资额度仍然占房企融资总量的绝对比重(92.48%),其中境内银行贷款成为融资的最主要渠道;信托、委托贷款额度也大幅上涨;11月没有任何公司债发行,海外债权融资总量同步萎缩。本月股权融资中除融创中国发新股外,只涉及股票期权计划,在房企融资总量中占比为8.47%。

整体来看,2016年11月份,上市房企融资活动频率增加,融资渠道仍保持多元化,各渠道所占融资额度有所调整。主要包括境内银行贷款(占比31.88%)、其他债权融资(22.82%)、委托贷款(17.15%)、信托贷款(8.59%)、中期票据(8.25%)、海外配股融资(7.52%)、海外发债(占比3.79%)。

融资成本方面,保利集团成功发行的2016年第一期中期票据30亿元,五年期成本低至3.28%,远低于同期银行贷款基准利率。境内金融机构贷款方面,中南建设分别公开披露了境内银行贷款、信托贷款和委托贷款的利率,3年期境内银行贷款利率为6.18%(基准利率上调30%)、18个月期信托贷款利率6.01%和1年期委托贷款利率5.8%。数据显示11月份唯一一笔来自建业地产的海外发债成本为6.75%。

总体上,境内银行贷款、信托贷款、委托贷款三种债权类融资中的间接融资方式组成了11月房企融资的主体,三种融资方式成本差距较小。而由于截止2016年10月份,多数房企已经全部完成2016年公司债、中期票据或短期融资券的发行,导致11月直接融资方式(公司债、中期票据、海外发债)的完成发行额大幅缩紧。同策咨询研究部研究员李想认为,虽然目前环境下房企融资额度有所增加,但相比前几个月仍然较少。

融资成本浮动不大、融资渠道仍然多样。2016年将近年底,由于多数公司债已完成发行,房企融资多以银行贷款等传统融资方式为主,较少采用市场化方式。但从房企发布的融资计划来看,多家房企发布了公司债、中期票据、短期融资券三种方式,总额共计1043亿元人民币的市场化债权融资的预案。同策咨询研究部李想认为,市场化融资方式有利于优化融资结构、降低融资成本,预计2017年房企融资的主要方式仍以市场化直接融资方式为主。

同策咨询研究部数据显示,11月房企融资仍以人民币为主,金额322.51亿元人民币,占比88.67%,环比10月额度增长61.44%;美元融资总额为13.85亿元人民币(2.01亿美元),占比3.81%,环比跌落幅度为41.52%;港元融资总额27.36亿元人民币(30.81亿港元),占比7.52%。在海外融资中,建业地产发行2亿美元2021年到期票息6.75%优先票据,用于偿还现有债项;融创中国完成普通股新股认购金额总计28亿港元。这两笔大额海外融资共同拉高了境外融资所占的比例。11月份海外融资总额折合人民币41.21亿元,10月份40.39亿元,两月基本持平。因此,同策咨询研究部李想认为,海外融资不论是渠道、融资金额亦或是融资成本均逐渐稳固,主要方式包括房企发行美元优先票据和海外配股融资。

图 1:2016年11月典型上市房企融资方式占比

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数据来源:上市公司公告、同策咨询研究部

图 2:2016年10月、11月典型上市房企融资情况对比

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数据来源:上市公司公告、同策咨询研究部

图 3:2016年11月典型上市房企融资币种占比

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数据来源:上市公司公告、同策咨询研究部

40家上市房企融资分述:债权融资

年底传统融资方式为主,公司债发行近尾声

同策咨询研究部数据显示,2016年11月,40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计363.72亿元,环比10月的240.16亿元增加51.45%,但相比6-9月融资总额仍然较低。债权融资额度仍然占房企融资总量的绝对比重(92.48%),其中境内银行贷款成为融资的最主要渠道;信托、委托贷款额度也大幅上涨;11月没有任何公司债完成发行,海外债权融资总量同步萎缩。

从11月数据来看,境内银行贷款是上市房企的主要融资方式,40家监测房企贷款总额115.90亿元,环比增长202.86%。境内银行贷款以为子公司贷款担保为主,其中荣盛发展股东大会通过4笔担保议案,共计34.63亿元,首创置业通过的3笔担保议案总额共计34.46亿元。另外,在房企融资预案中,新城控股预计向子公司担保额度为199.51亿元;对11月债权融资贡献率次之的融资方式是其他债权融资,总额83.01亿元,环比增长315.05%。包括发行资产支持专项计划和控股股东借款。荣盛发展和金科股份各发行一笔资产支持专项计划,分别为10.5亿元和18亿元。绿地控股股东上海格林兰为支持公司发展提供50亿元股东贷款,中南建设子公司向控股股东借款4.51亿元,用于项目开发建设。11月份第三大债权融资方式是委托贷款,总额62.37亿元,环比增长679.63%。仅阳光城一家就接受非银行金融机构委托银行贷款4笔,共计32.24亿元。贡献率第四大的债权融资方式是信托贷款,11月信托贷款总额31.24亿元,环比增长60.19%。金额较大的同样是来自阳光城的3笔共计16亿元的信托贷款。11月,有一笔30亿元的中期票据完成发行,是来自保利地产的2016年第一期中期票据,此中期票据已完成募集100亿元,剩余募集金额50亿元。

另外,在11月房企发布的融资计划中,阳光城、首创置业、滨江集团等发布了不低于共计215亿元的中期票据融资计划;债权融资方式中最少的一项是海外发债,总额折合13.77亿元人民币,环比减少41.83%,是11月融资方式中,除公司债外降低幅度最高的一种。只有一笔来自建业地产的5年期2亿美元优先票据。另外,碧桂园和融信中国也公告了建议发行海外优先票据的计划,目前金额未定。值得一提的是,由于2016年房企公司债多数已完成发行,11月没有房企完成发行公司债。但是,在11月房企公布的融资计划中,公司债计划总额267.92亿元,来自首创置业、泰禾集团、中南建设和滨江集团。

融资成本方面,保利集团成功发行的2016年第一期中期票据30亿元,五年期成本低至3.28%,远低于同期银行贷款基准利率。境内金融机构贷款方面,中南建设分别公开披露了境内银行贷款、信托贷款和委托贷款的利率,3年期境内银行贷款利率为6.18%(基准利率上调30%)、18个月期信托贷款利率6.01%和1年期委托贷款利率5.8%。数据显示11月份唯一一笔房企海外发债的成本为6.75%。总体上,境内银行贷款、信托贷款、委托贷款三种债权类融资中的间接融资方式组成了11月房企融资的主体,三种融资方式成本差距较小。房企披露的融资成本较高的一笔来自于中南建设子公司向控股股东中南建设投资控股有限公司的4.51亿元的借款,成本12%。而另一笔股东借款来自绿地集团,成本仅为5.01%。

同策咨询研究部研究员李想认为,虽然目前环境下房企融资额度有所增加,但相比前几个月仍然较少。融资成本浮动不大、融资渠道仍然多样。2016年将近年底,多数房企已经全部完成2016年公司债、中期票据或短期融资券的发行,导致11月直接融资方式(公司债、中期票据、海外发债)的完成发行额大幅缩紧,房企融资多以银行贷款等传统融资方式为主,较少采用市场化方式。但从房企发布的融资计划来看,多家房企发布了公司债、中期票据、短期融资券三种方式,总额共计1043亿元人民币的债权融资的预案。

同策咨询研究部李想认为,市场化融资方式有利于优化融资结构、降低融资成本,虽然年底将至,房企融资方式趋于传统,但预计2017年房企融资的主要方式仍以市场化直接融资方式为主。

图 4:2016年11月典型上市房企债权融资情况(单位:亿元)

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数据来源:上市公司公告、同策咨询研究部

表 1:11月典型房企债权融资列表

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数据来源:上市公司公告、同策咨询研究部

表 2:11月典型房企债权融资预案表

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数据来源:上市公司公告、同策咨询研究部

40家上市房企融资分述:股权融资

融创中国发新股、首创置业报送A股招股说明书

同策咨询研究部数据显示,11月监测的40家上市房企实现的股权融资总额折合人民币30.81亿元,占11月份总融资规模的8.47%,相比10月的0.20% 巨幅增加。其中大部分来自于融创中国的普通股新股认购计划,金额总计28亿港元,折合人民币24.86亿元,其余监测到的均为小额度的港股股票认购权计划。同时,在本月预案中,首创置业已于2016年11月7日报送了A股首次公开发行股票招股说明书,已刊载证监会网站,计划发行股票不超过37,000万股,每股1元,总金额不超过3.7亿元人民币。

表 3:11月典型房企股权融资列表

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数据来源:上市公司公告、同策咨询研究部

表 4:11月典型房企股权融资预案表

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数据来源:上市公司公告、同策咨询研究部

注:40家典型房企名单:万科、恒大、绿地、瑞安房地产、中国海外发展、碧桂园、保利地产、华润置地、融创中国、华夏幸福、绿城中国、世茂房地产、金地集团、招商、龙湖、富力地产、雅居乐、远洋、荣盛发展、新城控股、泰禾集团、首创、旭辉、中国金茂、阳光城、融信中国、首开股份、金科股份、九龙仓、越秀、华侨城、中天城投、建业地产、滨江集团、中南建设、宝龙地产、当代置业、京投银泰、龙光地产、花样年控股。

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