任泽平:没买房子不用着急,明年下半年到后年上半年还有机会!

对房地产,我认为这一轮房地产调整会至少调18个月左右,所以没买的房子同志不用着急,明年下半年到后年上半年可以再去看房。我没有很多人那么悲观,大顶都出现了,我认为小周期结束了,大周期没有结束。

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任泽平


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对房地产,我认为这一轮房地产调整会至少调18个月左右,所以没买的房子同志不用着急,明年下半年到后年上半年可以再去看房。我没有很多人那么悲观,大顶都出现了,我认为小周期结束了,大周期没有结束。

大家知道今年最大的需求两个,第一个是房地产,第二个是基建。这就是宏观领域的第二个争议,第一个争议是产能供给很快会出来,我们推导了供给短期出不来。第二个争议认为这一轮经济是靠房地产带起来的,未来房地产下去经济下去。

我们来看忽视了什么?我在去年预测,一线房价翻一倍,三四线涨不动。为什么会这样预测?大家看这张图,这个红色是我们的房地产投资,以前09年、12年,每一次房地产投资价格起来以后,投资增速每次都回到20%、30%以上,这次房地产回升到多少?2016年只回到6%左右,你不觉得奇怪吗?你不觉得要问一下究竟发生了什么?实际上这一轮房地产的复苏是远远超过12年的,但投资为什么比09年、12年差很多?

原因很简单,原因是因为这一轮房地产投资主要是一、二线城市带起来的,三四线有巨大的库存,他们在去库存。

09、12年房地产复苏一、二、三、四线城市全起来了,所以把投资带到20%以上,这一轮主要是靠一二线城市带动,所以房地产只回升到6%左右。我们看这一轮主要是一二线城市带,三四线城市去库存。过去房地产投资从20%以上的高位回调,这个对经济的杀伤力是非常强的,但是这一轮从6%回调到2%,相对温和。

大家还要看这一轮的房地产销量价格比12年好很多。所以看到整个一二线,也包括大量的三线城市,库存去化非常充分,房地产周期18个月,涨18月,调18个月,明年房地产库存在历史的低位,你觉得房地产商会无动于衷吗?大家将会看到一二线,包括部分三线房地产补库存。

所以对这次房地产引发的二次探底,我认为不悲观,不会调的那么深,更何况我们有两个对冲,第一个补库存,第二个是中美财政的共振。

中美财政共振。先看国内,明年6.5%是法定目标,因为按照2020年翻番目标,后面四年必须年均6.52%,所以6.5%是法定目标,今年银行发了大量房贷完成经营任务,今年新增贷款60%到70%都是房贷,那么明年怎么办?

我预计明年上半年,银行对于基建和PPP的放贷积极性会比现在要强,所以明年基建会得到一些改善。第二个美国的财政,特朗普有几个政策组合,基建、减税、加息、退出PPP、反移民等等,但是大家注意这些政策里面有的是他的核心利益并且是阻力最小方向,有的是阻力会比较大的,比如废除医改、反移民。

什么是特朗普正的核心利益又阻力比较小,是基建!首先,谁把特朗普选上去的?铁锈州的蓝领,沉默的大多数,搞基建符合选民利益。其次,谁给了特朗普竞选资金,华尔街没有给,你看他的竞选资金里面,大量是来自于建筑商、地产大亨、制造业企业主、能源大亨,所以搞基建也符合这些人的利益。

我前段时间刚看过《特朗普自传》,特朗普是谁?用我们中国话说就是一个大的包工头,建筑商,很多人说他没有执政经验,但是他搞基建没几个人比他更擅长,每个都会干自己最擅长的。而且美国基础设施已经比中国落后了,所以非常有潜力,所以我们看好明年中美财政共振。

我们放在一个大的世界经济背景下,国际金融危机到现在已经八年了,欧洲日本在筑底,美国在复苏,印度在起飞,所以中国的L型探底在世界经济周期里也是相符的。

大家看印度是一个非常漂亮的,金字塔型,这张图是印度和中国的人口的比较,它正在复制我们90年代末2000年初的故事,主要的指标印度大致都类似我们90年代末2000年初情况。所以印度正在起飞,这些年印度对大宗商量的进口是一个很重要的增量。

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所以,产能出清、去库存到历史低谷并开始补库,再加上明年春季开工旺季,所以商品价格还会继续上涨,PPI还会进一步改善。 我给大家做一个测算,今年年初PPI是负的5.3%,现在涨到正的1.2%,现在原材料购进价格指数到了68以上。最近OPEC减产协议达成,油价大涨,研究宏观的人都知道,原油是工业的血液,是通胀之母。未来这半年大家真正担心的并不是通缩,是通胀。

我们可以测算一下现在PPI是正的1.2%,大家可以测算一下,11月份PPI是多少,应该是2.6%、2.7%。再加上环比的上涨,明年一季度PPI要突破3%,往4%去的,企业盈利是继续恢复的。

这是对经济的一个大致展望。

然后讲讲房地产,过去一年毫无疑问房地产是大家讨论最多的话题,讨论多了有时候发现,把简单的问题复杂化了,房地产我们追踪了这么多年,大家记住一句话就够了,房地产长期看人口,短期看金融。

长期,我们预测房价就变得简单了,大家实际预测未来中国人往哪流动,人流入的地方房价长期看涨,人流出的地方肯定是看跌的。大家其实就是预测中国人未来往来哪儿流动,然后以此来预测中国的房价。

中国人往哪里流动?有的人说往来大城市流动,大城市机会多,但是大家说大城市有大城市的问题,空气差,交通差。大家说去小城市,小城市好,大家也会说好山、好水、好寂寞。我们的政策也是经常摇摆,一会搞小城镇战略、西北造城运动,一会又搞大都市圈战略,基本的问题过去一直没搞清楚,中国人未来往哪里流动?

我们来研究下,我们研究了十几个经济体,美国、欧洲、日本等等,我们看他们的人口流动趋势,我讲两个:美国和日本。美国人地关系不紧张,美国国土面积跟中国差不多,3.2亿人,中国13.7亿,日本人地关系紧张,国土面积相当于一个半山东省,有1.3亿人,我们来看这两个代表性的国家。这是日本大的都市圈人口占比的趋势,大家看什么特点?是不断上升的,日本1.3亿人,3600万都在东京,韩国5000万人,2500万在首尔。

我们再看美国,人地关系不紧张,是不是人平均分散呢?这是美国过去几十年人口流动的趋势,大的都市区占美国人口比重不断上升,人继续往大的都市圈迁移,这个趋势是不可逆的,为什么?因为大的都市圈更节约土地,更节约资源,更有活力,这是几百年来城市的胜利。这也就是我们过去的西部造城运动,小城镇化战略注定失败的原因。

然后我们看过去这五年,中国的人口流入和流出,基本从东北西部往四大都市圈迁移。

所以判断房价就非常简单了,我们看一张图,这个指标是判断房价最重要的指标。

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什么地方房价会涨?人流入的,库存低的,合肥、郑州、深圳、南京、上海,这是过去一年涨价最多的,这是2015年我提出一线房价翻一倍做的一张图。什么地方房价涨不动,库存高的,人口流出的,呼和浩特、沈阳、长春、乌鲁木齐全在这儿。

好,大家又会问,为什么北京、上海、深圳这些地方房价不到一年就翻了一倍呢?大家看这张图,这虽然是一张很普通的图,但信息量很大,将会改变大家的财富观。大家看蓝色的线是中国的广义货币供应增速,红色的线是中国的名义GDP增速。在2014、2015年中国广义货币供应增速是向上的,名义GDP向下的,这是什么概念?货币超发。所以引发了资产价格从股市到房市商品的轮动。其实过去几十年,中国的货币供应增速常年都在名义GDP上面,过去三十多年,中国一直是一个信用货币下的货币超发周期。

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我给大家打一个比方,1980年万元户了不起,1980年一万块钱的购买力和财富量级相当于现在多少?大致一千万左右。80年一个很好的工人每月工资是30元,挣一万块钱需要20年,现在按照20、30万一个工人的工资,那他要挣20年,500万左右,这是跟工资比。要跟房子比就不得了了,肯定是一千万左右。

如果1980年你有一万钱,觉得了不起,你把它存银行,36年后,今年取出来,能取多少钱?5.7万。80年的1万元它的财富量级和购买力是一千万左右,你把它存银行,今天取出来是5.7万元,所以我们很多经济学家动不动讲现金为王、卖房炒股,我告诉你三十多年来的经验表明,货币超发下现金是最危险的资产配置,所以一定要做大类资产配置。不要说过去30多年提供的财富机会,过去两年能抓住就不得了了。假如说能够在2014年-2015年上半年炒股票,2015年卖了股票买房子,今年一开始你炒点螺纹钢和煤炭,你就不用来开会了,你就可以退休了。货币超发。

大家说房子涨多了,1998年商品房改革,我们2015年房价是1998年的3.5倍,我们看看广义货币供应,2015年是1998年的13.3倍,跟我们的一线房价涨的差不多,究竟是房涨多了还是货币发多了?

人继续往大的都市圈流入,现在北京、上海在控制人口,我们看一线城市是不是人口控制的问题。我们经常说北京2200万,上海2400万人,我们人多了。我们来比较北京、上海、东京、首尔,包括纽约这些大的都市区,大家可以看一下,东京的都市区的面积跟北京差不多,比北京多10%,东京3600万,比北京多1400多万。首尔的面积是北京的一半,首尔2500万人,比北京多300万,我们说我们人多,人家的人口密度比我们高多了。

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原因出在哪里?这是北京的轨道交通,稀稀拉拉的。这是东京的轨道交通,东京3600万人口,人均轨道交通是北京的4倍,所以真正应该解决的不是控制人口,是我们的城市规划,公共交通供给的问题。所以我们大致做了一个测算,北京、上海,如果能够改善公共交通供给和城市规划的话,未来十年北京新增一千万人,上海新增1500万人,未来城市人口都将达到3000万。

那么,人继续往大都市圈流入,如果土地财政、用途管制短期解决不了,那么一线城市房价会怎么样?我比较担心的是,大家会看到每次房价涨之后,然后库存去化比较充分,然后土地购置面积跟不上,都将为未来埋下隐患,这是我们真正担心的,所以我们呼吁,为了促进房地产市场的持续健康发展,我们建议加大土地的供给,让人的城市化和土地的城市化能够匹配。这是对房地产的看法。

我们相信不论是货币的宽松,还是财政的刺激,都解决不了中国的问题,中国的出路在于供给侧改革。

编者注:关于供给侧改革,本轮楼市调控只是在需求侧抑制投资行为,从目前调控情况来看,楼市出现了量价齐跌的局面,但是一线城市和强二线的城市的核心区域的价格上并没有出现明显的松动或下滑趋势,楼市调控若放开,很可能会触发下一轮的快速上涨的局势。真正能抑制房价上升的只有供给侧改革以及城市化、都市圈的形成。

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