中国历史上的两次区域房价泡沫都破裂了!

中国房价有泡沫吗?

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杨红旭


在中国,这是一个争议非常大的话题。反对者与赞同者,都有一大群人。

但在国外,争议好像并不大,国际主流经济学家、金融学者,早在多年前,就认为中国楼市(或一线城市)是一个大泡沫。

比如,我所比较尊重的美国哈佛大学的席勒教授,早在2009年和2011年,来中国讲学时,就曾公开表示:中国一线城市房价泡沫严重。

席勒教授很懂美国楼市,但我认为他对中国楼市不太了解。在他获得诺奖的2013年10月,国内很多媒体重新翻出他看空中国楼市的观点,凑巧当时一线城市正在经历上一轮房地产短周期的房价大涨,于是这些新闻炒作得沸沸扬扬。

老杨,实在看不下去,就写了一篇文章,约赌席勒教授。当然,他也不可能鸟咱。图个乐子嘛。当时很多网站报道这事件。

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当时我在文章中的输赢标准:未来五年内,如果中国房价累计下跌超过三成,连续下跌时间超过两年,我即告输。

标准解释:

1、中国房价,以全国70个城市房价指数为准,只要五年内某个时点,价格比现在(2013年10月)这个点位(统计局有基期数值可计算),下跌超过三成。

2、一个严重房价泡沫破灭后,房价一般都会下跌超三成,比如2011年某些月份相比2006年高点,美国标普-凯斯席勒(S&P/CS)20座大城市房价指数累计下跌了36%左右。比如香港房价2003年比1997年高点累计下跌了近七成。再如日本大都市地价至今仍远低于1990年高点。

3、一个严重房价泡沫破灭后,房价下跌时间至少会持续2年,泰国、日本、香港、美国等等皆如此。所以,我说要连续下跌超过2年才算数。

4、为何要求是未来五年,不是未来两三年,也不是未来十年、二十年?如果说未来两年三年,对席勒略显苛刻了。但凡已经形成的严重房价泡沫,一般不会持续超过五年,日本泡沫1985年开始生长,1988年长大,1991年破。美国泡沫2001年开始长,2003年加速长,2006年二季度见顶,2007年破灭。香港房价自04年来,至今连涨九年,所以我预计泡沫生成,必破无疑,且坐等。如果说未来十年二十年,对我又太宽松,我也只是预测还有白银十年,2025年后我也承认很容易出现大跌(需要具备外部货币条件)。因为席勒09年就说中国或一线城市房价非理性,比较高;2011年非常明确的说是严重泡沫。所以我把时点定到未来五年。对双方都不算苛刻。如果五年后都没破,那只能说明现在还不叫“严重泡沫”!

虽然到2018年10月才满五年,还有两年时间,但现在看来,我应该不会输了。因为经历过去一年多的上涨之后,2016年10月70城房价指数相比2013年10月,又上涨了近一成(一线城市则暴涨),估计还将继续上涨半年左右。如此,则2018年10月相比2013年10月,70城房价铁定不可能下跌超三成了。

如果没有过去一年多的房价再度上涨,而是从2014年一直跌至2018年,刚极有可能累计下跌达三成左右。

另外一个标准:连续下跌时间超过两年。五年内也没可能出现了。2014年5月至2015年4月,70城房价曾经连跌12个月,其后至今上涨。即便是明年某个月份重新开始下跌,至2018年10月,也不可能连跌2年了。

这个单方约赌,老杨是赢定了!当然,有人会说老杨走了狗屎运,过去一年多房价居然出现一轮大涨。或许,也有人认为老杨的定的标准不公平,但三年前老杨定标准的时候是坦诚的,上文已有述,你如有意见,我也木办法噢。

老杨自我体悟,这主要缘于对中国房地产市场有更深入的观察、更系统的研究。

回顾国内,也曾有很多人严重看空中国房价。比如谢国忠,自2001年还是2002年,开始看空。比如魏杰教授,也是2001年就看空,好像还发誓“如果楼市不崩盘,我就去跳楼”。2005年2006年,最知名看空派是易宪容。2007年开始多年,牛刀最则著名。还有很多学者、专家、财评人,不再一一列举。

他们都错了!所以,成就了一个人:任大炮。前段时间,媒体传言:任志强表示2017年房价涨幅更大!老百姓一听,小心肝,碎了一地。后来据称,这是媒体误读了任老师的观点,不是指代2017年会大涨,而是下一轮会涨得更猛。

过去几十年,全国楼市基本没泡沫,这是老杨的观点,而且也指当前。那么,是否曾经发生过区域性泡沫?

答案是确定的!突出表现为两个时点、两个区域!

通过易居研究院跟踪的一张图,可知全国房价波动。下面是1987年-2016年三季度全国新建商品房均价。

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1987年全国商品房均价为408元/平方米,2016年前三季度为7625元/平方米。从年度来看,只有1999年和2008年微跌,其他年份皆上涨,只是涨幅有差异。

两个时期,房价涨幅较大。

第一个时期是1992年至1993年。当时全国商品房很少,商品房价格在1992年和1993年(上涨30%)的大涨,主要原因是海南、北海等南方局部地区地价房价暴涨,出现大泡沫,从而拉高了全国均价!

1993年6月朱总调控之后,泡沫破灭,房价持续大跌,大量地产商与个别金融机构破产,烂尾楼遍地。冯仑、潘石屹消息灵通,提前逃离海南,保住了第一桶金。

第二个房价高涨时期是2004年至2009年(剔除08年)。在这一时期,很多国内外学者专家看空楼市。但这一时间的房价高涨,受到两个因素的支持:一是98年房改之后住房需求爆发;二是中国成为世界工厂、出口爆增、经济高增长、居民收入高增长。因此,这一时期,全国与绝大部分城市,房价基本无泡沫。大量经济学者、财评人,集体误判中国楼市!

然而,须要关注的是:由于08年四季度和09年四万亿刺激与货币大放水,2009年全国房价大涨,其中个别城市投资投机过度、房价涨幅过大,并且延续至2010年,于是出现了较为明显的房价泡沫,突出体现在两个地级城市:温州和鄂尔多斯。

下图是温州房价指数,生动的再现了泡沫产生与泡沫破灭的过程。在楼市最高潮的2010年,温州某个新盘,最高单价冲高至10万元一平米(记得当时深圳还没出现过10万盘)。而在泡沫中游泳的当地炒房者,当时并不觉得贵。结果2011年泡沫破灭后,此盘腰斩至5万左右。裸泳者,一大群。

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我在《楼市探秘》一书中,曾对温州房价泡沫有更多分析。曾说:2003年温州炒房团开始涌入上海炒房,后来流布全国各地炒房,赚钱无数!结果,炒来炒去,却在2009至2010年,把自己的老窝炒崩了。

于是,去年以来的这轮一线城市和少数二线城市房价大涨过程中,很少见到温州客的身影,直至今年下半年,才开始在少数城市重新看到他们的身影。真应了那句话:“一朝被蛇咬,十年怕井绳”!

不过,温州楼市,比鄂尔多斯,还要强一些。2015年二季度,房价见底,小反弹至今。而且,去年以来,温州楼市成交量大增,去化周期明显缩短。而鄂尔多斯楼市,无价也无量,仍然有气无力的趴在地板上。

如果上述数据与楼市故事,你都不懂,甚至没听说过,你还有自信把“泡沫”、“崩盘”,天天挂在嘴边吗?

房地产大道理、市场大趋势,请多关注任大炮;房地产短周期、交易实操技术,可多关注老杨。嘿嘿。

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