吴晓波:深圳离曼哈顿有多远?

现在深圳最红火的一个地方叫前海,前海的口号是「东方曼哈顿」,就是纽约嘛。如果真的建成了,那也很正常啊。

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本文为吴晓波与刘德科关于深圳的对话。

1st

吴晓波:上一期节目,我们讲了杭州的房价问题。今天讲另外一个城市,深圳,也是这几年中国房地产市场标杆性的城市。

最近两年,深圳突然出现大规模的、爆发性的增长,深圳成为过去两年全中国房价长得最快的一个城市。为什么会出现这样的景象呢?我们今天仍然请来「德科地产频道」的主编,刘德科,来跟我们分享他对深圳房地产的看法。

刘德科:深圳对于整个中国来说是一个希望——我这么说,很多人要打我的,房价这么高还「中国的希望」——那没办法,房价在一定程度上能够用来判定中国城市的等级。

吴晓波:我上个月到深圳去,几个做老总跟我打了一个赌:未来10年,深圳会不会成为全球房价最高的城市。你觉得有可能吗?

刘德科:不排除这个可能。现在深圳最红火的一个地方叫前海,前海的口号是「东方曼哈顿」,就是纽约嘛。如果真的建成了,那也很正常啊。

吴晓波:前海现在的房价跟曼哈顿比怎么样?

刘德科:那便宜多了。

吴晓波:算便宜吗?写字楼不便宜吧?曼哈顿的写字楼大概1万美金左右。

刘德科:对,写字楼不便宜,前海也要卖8万人民币。住宅比纽约便宜很多。但是纽约有各种算法,很多人把新泽西都计算进去,显得纽约房价很便宜。其实纽约最贵的房价是80万-100万/平方米,这在中国香港地区也有,目前在大陆地区还没有。

吴晓波:你觉得深圳在过去十几二十年来的房价波动,最基本的特点是什么?

刘德科:我感觉很好玩,就是蓄水、蓄水、蓄水……「哐当」一下就涨上去了。

吴晓波:十来年前,我有一个做策划的朋友叫王志刚,他买了深圳市中心的一套房子,对面就是一个打高尔夫的地方。买了大半层,那时候才几千块钱。最近这两年涨得那么快,你觉得这对深圳来讲是好事还是坏事呢?

刘德科:我跟深圳的朋友都讨论过。因为现在国内大部分人都有一种观点,「高房价把年轻人从深圳赶走了」。

吴晓波:但华为今年真的走了几千人啊。

刘德科:我觉得这件事情是很正常的。这个新闻出来以后,我断定一件事情,华为的总部不可能从深圳搬离,搬到东莞的是研发部门和生产基地。

吴晓波:我记得今年有一个新闻,媒体报道说,之前华为还专门发过一个声明说,「我们不会离开深圳」;谁知道今年11月份,华为大概迁出去8000人左右。

刘德科:当时有文章说,「别让华为跑了」。华为把研发基地和制造工厂搬到东莞松山湖,是好事啊。深圳的土地多贵啊,东莞肯定相对便宜一点,也就是说,制造业外迁了以后,可以让深圳的土地得到更高效的使用。像深圳这样的城市,它一定得腾笼换鸟,把土地产值比较低的产业外迁。

吴晓波:对,这是正常的。在讲到今年全中国房价上涨的时候,张五常的观点跟你很接近。他认为,房价上涨是因为高收入的比如金融、高科技、互联网、高端服务业,进到这些城市之后,就把低收入的挤出去了。高收入的人为了沉淀自己的货币,就成为一个很大的房价推手。

刘德科:如果你把这个观点翻译成通俗一些,很多网民会很生气的。

吴晓波:对,很生气,这确实是有点过分。前两年有一次我去广州做活动,碰到一个地产公司的策划经理。他在深圳前海做了一年多,那时候前海的房子基本上是在6万到15万之间,他回到广州以后,发现广州要比前海便宜一半还多。他就跟我说:「吴老师,你看北上广深,都是中国一线城市,深圳怎么会涨得那么夸张?」

刘德科:连他都觉得不可理喻。其实换一个思路来想就很正常了,广州的房价跟南京、杭州是差不多的,深圳遥遥领先了,是因为广州的城市骨架跟深圳是不一样的。深圳的地形是狭长的、沿海的,用地很紧张。在2015年,深圳的住宅用地一共公开出让了几宗?说出来吓死你,只有3宗。

不过,通过旧城改造,他们叫「城市更新」,深圳的住宅、公寓量还是有的。城市更新在深圳有特别的制度,但是其他城市通常的做法就是拍地。

吴晓波:这是不是因为深圳的「城中村」问题?农村用地的发展有很多的空间。

刘德科:因为这城市太年轻了嘛。这就形成了一个「示范效应」,位置好、房价贵,就产生了一种舆论,认为「深圳的房价就是贵的」。

事实上,很少有人去分析这其中的结构性原因。别的城市都是从边郊开始开发的,早年的深圳也是。比如说万科,诞生在深圳的最大的房地产企业,至今,万科在市中心的开发规模都不如在边郊的。但哪怕是万科,它在深圳的份额都不一定是最大的,那些擅长做「城中村」的房地产公司做得更好,比如央企华润。

2nd

吴晓波:那么深圳的房价波动和高涨,在全中国来看,是示范效应更明显,还是独特性更明显?

刘德科:有示范效应,但我们更多承认的是它的独特性。深圳的各种金融都很发达,走进深圳的后海、福田中心,那一带都是全新的写字楼,大堂里挂着各个公司的名牌嘛,很壮观。其中百分之八九十都是金融公司,剩下的都是和金融相关联的公司,比如律师事务所。我当时说了一句不太吉祥的话,「这些看上去像墓志铭一样」。

吴晓波:对,深圳是全中国金融公司密集度最高的城市,也是私募公司最大的一个城市。

刘德科:但它们活得很好,没有成为墓志铭。只要没有金融危机,深圳的房价就得往上涨,因为全国更优秀的人才都去那儿了。

第二,人口净流入对于房价的影响很大。如果只看户籍人口,数据肯定是不准确的。腾讯很有趣,在今年5月份发布了一份「年轻人指数」。

吴晓波:对,我看到了。好像武汉排第一。

刘德科:不,深圳排第一。武汉是二线城市里面排得比较前面的,是不是第一我忘了。深圳遥遥领先,但是广州的指数跟福州、南京是差不多的,甚至更糟。因为广州的年轻人流出37%左右,流入27%左右,算下来净流出就是10%左右,这是全国最高的。

吴晓波:腾讯最近公布的这一数据,就是年轻人在中国一二线城市流入流出的图表,确实能够看出这个城市未来几年的城市波动和城市活力。

刘德科:我再插一句,温州排名还是挺高的,但是温州是个特例,因为很多年轻人进入的是温州的低端制造业,所以这个数据可以作为参考,但不能绝对化。我们通过这份数据,大致可以看出为什么苏州房价涨得这么厉害,为什么广州不太行、深圳反而好。

吴晓波:有很大的关系。如果前海的房价冲得更高,你认为它对深圳的整个产业会产生什么影响?会不会出现「空心化」的问题?香港的「空心化」让它最后变成靠金融业和房地产为经济支撑,深圳相对来讲还好一点,因为深圳还有医疗、互联网等各种新兴产业。

我到华大基因去的时候,他们告诉过我一个数据。在医疗机械这个领域,深圳在其他所有大城市中的配套能力是最强的。

刘德科:其实深圳还是很健康的。如果用旧思维来看,比如光看工厂多不多,那深圳真的是「空心化」了;但如果用新思维来看,很多伟大的企业,还有机器人、无人机等等,都在深圳,房地产反而显得不那么重要了。

在这种情况下,我觉得中国有3个城市的房价是没有天花板的:京沪深。北京的原因众所周知,上海这个老牌城市也正在越变越年轻;深圳则是新兴崛起的超级城市。

吴晓波:排第四名的应该是谁?现在有几个备选的:广州、杭州、南京、重庆。

刘德科:如果从房价的角度来讲,厦门可以。

吴晓波:厦门的城居面积太小了。

刘德科:对,但是它现在岛外开发得比较厉害。不是有一个词叫「北上广深杭」吗?前段时间你还跟我讲过一个段子,你跑到广州去,发现现在大家提的已经不是「北上广深杭」了,而是「北上深杭」。

吴晓波:对。

刘德科:现在广州人最焦虑的就是这个事情,改成「北上深广」还能接受,突然变成「北上深杭」了,那是不能接受的。但是我们两个都定居在杭州,不能为杭州说大话吧?

吴晓波:因为咱们定居在这儿,所以更加要说大话了,否则你在杭州会被打的。

3rd

刘德科:刚才我们讲了腾讯的大数据,现在来讲讲我们身边的小数据嘛。我朋友圈里面很多信息都显示,广州的很多人才流失到了两个方向,一个去了深圳,一个来了杭州。因为深圳有BAT中的T,也就是腾讯;杭州有A,阿里巴巴。

吴晓波:都是电商人才、互联网金融人才。比如北京对标东京,上海对标台北,深圳对标香港。从今天我们节目的角度来看,深圳应该对标谁?

刘德科:对标纽约。

吴晓波:香港现在已经不是深圳的对标城市了?

刘德科:我们中国香港有很多领先的地方,但是如果今天站在深圳的福田中心区一栋比较高的楼上,往深圳河南边看过去,都是农村,那就是香港的郊区。

吴晓波:同样的GDP,香港单位产值可能还要比深圳高一倍左右。所以,应该说香港的土地控制比深圳更节制。

刘德科:对。1997年之前的天水围内一带,也就是深圳河的对面,那里灯火通明,而我们这边黑灯瞎火;现在呢,深圳福田中心区灯火璀璨,那边就黯淡下来了。

我曾经问过香港人,「你们这边的地为什么不租给深圳来开发呢?」他说,港府搞不定。如果先开发这一块,隔壁的村民就会有意见,说应该先开发我这儿。现在能够感受到大陆的强大了,他们争着要成为深圳。

现在从深圳到香港非常方便,接下来马上会在市中心开通地铁,甚至是轻轨,直接就过去了。

吴晓波:其实当年深圳的发展跟改革开放有关,以深圳、珠海为龙头,牵引外资进来,带动了「广东四小龙」,也就是南海、中山、东莞、顺德这一批企业的发展。90年代之后,又辐射到惠州。那么现在来看,今天整个城市的格局和当年相比,发生了什么样的变化?

刘德科:现在深圳变成了中心。

吴晓波:深圳变成了单点中心?

刘德科:然后边上的那些城市都围着深圳转,谁跟深圳更密切,谁就更有前途。比如说东边的惠州,到东莞、佛山、南沙,甚至中山,这一圈包围着深圳的中小城市,它们的前景就要看深圳了。现在已经有很多深圳人跑到惠州、东莞去买房子了。

吴晓波:我记得佛山那儿就隔了一座桥,房价就差一倍左右了。

刘德科:都是这样,一座桥、一条河、一条街,价格就差很多,这取决于地铁通不通到那边。在现在的规划里面,很多地方都通了,广州的南沙接下来也可能要造地铁,广州、深圳一体化。

吴晓波:对,现在广东的各个城市其实都有以自己为中心的能力。比如说,广州原来有珠江新城,现在旁边有了一个金融城;往下还有琶洲会展中心,往北是它的智慧城、科技城。

广州也希望以珠江新城和金融城作为中心,俯视整个东莞、佛山、中山地区。在未来,它们会形成竞争关系吗?还是在你的判断中,未来就是以深圳为单点了?

刘德科:以深圳为单点,以广州为副点,二者融合在一起。现在有一种说法,说这些城市会不会变成深圳的一个区,我觉得那可能会比较遥远。

但是反过来说,城市的性质区划其实不那么重要,重要的是它是不是能成为城市有效的一部分。就像新泽西跟纽约,在美国它们是两个州,而美国是联邦制的,这两个州就相当于两个国家。在深圳,就算惠州不并入深圳,但城市一体化是没有问题的。不单惠州,还包括中山、东莞、佛山,如果地铁网络全部建成的话,深圳就会变成一个超级城市。

回到你最初的问题:深圳的房价会不会逼近纽约。其实差不多就是这样的。但是听到这句话,很多人会很无奈,觉得我一直在鼓吹房价。

吴晓波:中国的房价问题,有时候讲起来让人很兴奋,因为它代表了中国经济和区域经济发展的一部分;但是另外一方面也会让人很焦虑,因为房价确实越来越贵。

年轻人一个月才多少工资?但不管多少,对企业来讲都是很高的成本。第一,中国企业很可怜,因为中国所有的税收不是直接税,而是间接税,税收都在企业身上。第二,2008年中国的《劳动合同法》修改以后,用工成本越来越高。房价一涨,就会产生巨大的效应。

如果我们回归到一两年前来看,作为深圳市政府,有办法能够让深圳的房价变得更合理吗?

刘德科:没有办法,深圳已经很努力了,没有土地能怎么办呢?

吴晓波:调控也没有用吗?

刘德科:家里的米只有这么多,如果调控说,「你每天只能吃一粒米」,你会怎么办?他们现在在努力填海,让土地变多一点;加上开发关外,包括行政区的调整,比如光明新区跟坪山新区现在都成为深圳的一个区了;再加上边上城市的一体化,深圳人在深圳买不起房子,就到惠州去买,到东莞去买。

吴晓波:这样的话,交通要非常便利才行。

刘德科:所以深圳地铁在国内是很先进的,现在的通车的大概有300公里左右,未来会更多。

如果我们只统计深圳的房价,可能会怨声载道;如果把深圳周边的城市都算上,把它当成一个大城市来统计房价,你可能会舒服一点。

4th

吴晓波:1995年到2005年这10年时间中,深圳的房价像一条带鱼一样,基本上没有什么太大的波动,甚至还有一段下跌的状况。之后出现了3次大规模的上涨。第一次在2006年;第二次在2010年,那是中国的四万亿计划带来的房价波动;第三次就是2016年这一次大幅度的陡状的上涨。

其中有一个特点,第一波和第二波的上涨,都有一个回调期。那么你觉得2016年的这波上涨,未来的曲线会回调还是上涨?这个对大家来说很重要,如果会回调,那就要快点买房子。

刘德科:什么时候回调不知道,但是回调是必然的。房价就跟这条曲线一样,波动上涨,一直涨的话谁也受不了。

你刚才讲的那个3个波段非常有趣,它跟整个中国的房价曲线是高度吻合的,包括这一轮的暴涨。我们上一期在聊杭州的时候,杭州的房价曲线跟中国是不吻合的。

吴晓波:2008年-2009年的回调是四万亿的结果,2005年的回调应该是大规模的固定资产投资的结果。那么这一轮又是一个大规模货币增发的结果吗?

刘德科:因为深圳的市场经济非常发达,它对政策太敏感。只要一刺激,它就最先上来,但是压制之后,未必它先退。

吴晓波:那这就是比较健康的一个城市。

刘德科:对,深圳是可以抗周期的,哪怕是跌,也是稳定的回调。甚至我可以预言,在未来的10年也是这样,深圳依然会保持这个德行。这是个好德行啊,当然对于有些人来说是痛苦的。

吴晓波:如果哪一天德科要写一本《中国房地产史》的话,深圳是一个标杆性的城市。各种各样的大型的房地产企业,以及最近这十来年整个产业的变革,跟房地产的关系非常紧密。

刘德科:对,密切到能够通过房产地的窗口,看到整个中国经济的起伏状况。

吴晓波:和年轻人一样,发展得很快速,但是同时也很焦虑。

刘德科:焦虑是没有办法的。因为中国虽然GDP稳定了,但是我们仍处在特殊的转型期,每个人都得承受房价的剧烈运动。假设你生活在纽约,你也会抱怨高房价,可是你的抱怨声不会那么大,因为过去这二三十年就是这样子的,你父亲也是这样子,你也是这样子,你就不会抱怨了。

吴晓波:如果中国还有第二个像深圳这样的城市,会是哪个?

刘德科:大家都在争论这个问题。广州也可能,杭州也可能,甚至有些人觉得武汉也可能。但我觉得杭州的可能性会更大一点。

吴晓波:你觉得上海未来会怎么样?

刘德科:上海跟深圳不存在竞争关系,没有谁取代谁。上海跟香港倒是存在竞争关系,看过去100年的历史,香港下去的时候,上海就崛起了,上海下去的时候香港就起来,现在也存在这个周期。

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