欧阳捷:明年楼市没有黑天鹅

中央经济工作会议对于今年经济形势总的特点作出了很有意思的概括:“缓中趋稳、稳中向好”,显然,这并不包括房地产,因为房地产经历了年初的拉升、年中的暴涨、年尾的调控,但是,不可否认的是,如果没有今年房地产对经济的拉动,GDP前3个季度均稳定在6.7%是不可能的,目前来看,全年GDP很...

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欧阳捷


中央经济工作会议对于今年经济形势总的特点作出了很有意思的概括:“缓中趋稳、稳中向好”,显然,这并不包括房地产,因为房地产经历了年初的拉升、年中的暴涨、年尾的调控,但是,不可否认的是,如果没有今年房地产对经济的拉动,GDP前3个季度均稳定在6.7%是不可能的,目前来看,全年GDP很可能也是稳定在6.7%。

会议强调:

“稳是主基调,稳是大局,在稳的前提下要在关键领域有所进取”

“坚持稳中求进工作总基调”

“保持战略定力”

“货币政策要保持稳健中性”

“保持人民币汇率在合理均衡水平上的基本稳定,确保不发生系统性金融风险”

“稳定民营企业家信心”

“促进经济平稳健康发展和社会和谐稳定,以优异成绩迎接党的十九大胜利召开”

各位列官想必都看得清清楚楚,稳定依然压倒一切,完全契合了我们此前微信中所说“后年两会之前调控政策不会放松”、“2018年见”的结论。

关于中央经济工作会议、明年房地产市场走势和房企的生存之道,一些媒体朋友也向我提了一些问题,我觉得非常具有代表性,下面就尝试以“做作业”的方式来呈现我们的解读和思考吧。

Q1、您如何看待会议提出的“既抑制房地产泡沫,又防止出现大起大落”?

A1显然还是“稳”字当头。关键不在前一句,而是后一句,“大起”已经过了,更要防止“大落”。

Q2、明年要稳,如何稳得住?

A2明年要稳,关键看“钱”和“地”。

明年国内没有黑天鹅,偏紧的货币政策是化解美欧不确定性的最佳防御性策略。

防止“大落”,就要贯彻落实会议提出的“房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应,提高住宅用地比例”,显然,这既是对我们过去反复强调指出的“人、地、钱”资源错配的土地供应国策的一次修正,也有利于抑制楼市的资产泡沫,防止调控过火带来“大落”,加上国务院出台的《推动1亿非户籍人口落户城市的方案》 中明确的“落实人地挂钩政策”,相信明年除一线外的热点城市土地供应会有所增加,进而带动这些城市成交量的恢复性增长,至少可以预见,热点二线城市的成交量不会再继续下滑了。因此,限购对于成交量的影响将缓慢减弱。

Q3、您认为货币与房地产是怎样的关系?明年银根会收紧吗?

A3过去海内外的经验都告诉我们,每当货币宽松、利率下降的时期,房地产都经历了量价齐升,而货币收紧、利率上升都必然导致房地产成交量的收缩,甚至可能导致价的下跌。

全球货币政策已经集体转向,货币泛滥不可持续已经成为共识,货币流动性已经有所收紧,国内M2增量已经少于去年同期,M2增速也低于12%并且今年肯定不会高于12%了(约在11.5%左右)。

欧洲央行缩减购债、美联储加息、日本国债收益率回归至零、中国央行“缩短放长”,都意味着未来的货币宽松不再,利率水平上升。但全球经济仍在处于不确定的复苏之中,黑天鹅事件频发,应急的经济措施包括宽松货币政策还是会随时待命的。

因此,明年的银根很难真正收紧,名义利率也难以明显提升。

但是,流向房地产的资金肯定会减少,居民部门加杠杆已经趋缓,暂停房企发债、禁止前端融资拿地等动作也变相抬高了房企资金成本。

Q4、这次会议给出了 “房子是用来住的、不是用来炒的” 定位,同时要求“微观信贷政策要支持合理自住购房,严格限制信贷流向投资投机性购房”,这意味着什么?

A4会议丰富了权威人士“房子是给人住的”观点,也肯定了今年行之有效的首付比例“差别化”信贷政策,意味着明年依然会继续沿用而不会改变这一政策,热点城市和非热点城市投资投机性购房一定会受到更加严格的限制,如果市场继续升温,甚至不排除未来还会继续提高多套房的首付比例和利率。

同时,也意味着房价上涨速度将受到持续而严格的抑制,不要指望和幻想明年热点一二线城市房价管制会有任何放松,也不要冒险赌博政府会改变目前的“扭曲操作”。

如果想要买房,显然明年是房价上台阶中歇歇脚的好时候。

Q5、“加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制”,是什么意思呢?

A5窃以为,这从另一个侧面说明我们现在的调控是既不“符合国情”、又不“适应市场规律”、还不是“长效机制”,更不能做到平稳健康发展,而且调控的短期效果一定会危及房地产的长期稳定健康发展,似乎也印证了调控政策到2018年将基本完成使命、可以寿终正寝了,那时我们似乎可以期待“基础性制度和长效机制”隆重登台了。

Q6、哪些基础性制度和长效机制会隆重登台呢?

A6会议提出:“综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段”、“完善跨部门的统筹机制,加强对财税、金融、土地、城镇化、社会保障、生态文明等基础性重大改革的推进”,显示中央非常清楚财税、金融、土地、城镇化、社保等基础性重大改革的紧迫性,不改革土地产权、土地财政、房地产税、社保统筹等,就不能获得改革红利、更高生产力,也不能促进经济社会的可持续发展,当然房地产市场也不可能平稳健康。

Q7、但是,长效机制真的会这样快登台吗?

A7其实,会议提出的改革仅仅是一个方向,改革的思路还未真正形成,利益纠结还未厘清,利益分配没有标尺,目前我们还看不出能在2018年完成的改革方案,包括房地产税,或许会有个别长效机制浮出水面,因而调控措施不会全部退出。

Q8、这次会议指出:“供给侧结构性改革,最终目的是满足需求,主攻方向是提高供给质量,根本途径是深化改革”,您如何理解这段话?

A8这是在“稳”的前提下,稳中求进、推动改革。如果套用在房地产市场上,这些话其实是很有点耐人寻味的。

“最终目的是满足需求,就是要深入研究市场变化,理解现实需求和潜在需求,在解放和发展社会生产力中更好满足人民日益增长的物质文化需要”

是否意味着我们需要理解人和钱往大城市走的城市化趋势,理解在大城市购房的现实与潜在需求,增加大城市住房生产数量,从而更好地满足人们日益增长的住房需求?

“主攻方向是提高供给质量,就是要减少无效供给、扩大有效供给,着力提升整个供给体系质量,提高供给结构对需求结构的适应性”

是否意味着我们应当减少农村和三四线城市的无效住宅供给,扩大大城市住宅用地的有效供给,改变热点城市供求失衡的结构性矛盾,从而提高土地供给结构对住房需求结构的适应性?

“根本途径是深化改革,就是要完善市场在资源配置中起决定性作用的体制机制,深化行政管理体制改革,打破垄断,健全要素市场,使价格机制真正引导资源配置”

是否意味着我们应当让市场在土地资源和住房资源配置中起决定性作用,而不是让政府垄断土地资源和扭曲价格信号,从而避免政府有形之手导致的资源错配?也意味着未来的改革方向是土地、金融、财税等市场经济的关键要素。

显然,中央经济工作会议的思路是非常明确的,逻辑也是非常清晰的,关键在于改革的推动力还差强人意。

Q9、自今年9月以来,房地产市场已经经历了三次调控,您认为政府的行政干预会在2017年有所改变吗?

A9不会。

准确的说,三次调控是热点城市的调控全面出台之后,少数城市冒出来被追加了调控,调控温柔的城市被升级了调控。

显而易见,抑制资产泡沫、防范金融风险、超前应对特朗普上台和美联储加息之后的政治经济不确定性是这次政策的最大背景,如果房价持续上涨,将带来资产泡沫破裂、冲击金融体系的巨大风险,虽然限房价是“扭曲动作”,但依然是非常必要的。

调控政策出台时间不长,调控效果初现,但供求失衡的根本矛盾尚未缓解,房价地价上涨压力难以释放,在明年两会之前政策只会加强不会削弱,明年底的十九大之前需要保持稳定,2018年的两会之前也不允许有任何闪失,因此政策不可能有任何放松。

Q10、用一个关键词描述一下明年的楼市?

A10住宅市场:平淡无奇。前提是:海外没有重大黑天鹅事件。

热点一二线城市“控房价”依然是主基调,但供应难以明显增加,成交量或有下降;三四线城市仍然是“去库存”,政策不会明显变化,成交量不会明显增加,整体上楼市会保持基本平稳。

Q11、此前任志强表示2017年房价还将继续上涨,同时也有不同的声音认为2017年市场或将迎来拐点。对于未来房地产市场的走势您如何判断?

A11不讲政治、无视现任政府决心的提法很难应验。事实上,今年的房价上涨不可复制,政策环境已经发生根本性改变。

货币已经收敛,M2增速仅为11.4%,远低于年初政府工作报告13%的目标,居民部门加杠杆的速度也在下降。名义利率上行虽然还未出现,但房地产的定向实际利率水平已经上升,钱少且贵,会显著抑制房价上行空间。

中央政府“因城施策”措施的目标唯一指向就是“控房价”,因此,热点一二线城市在地方政府“控房价”的背景下,房价很难再有快速上涨,甚至不排除极端的政府措施导致房价可能出现下跌。三四线城市在经历了今年的房价上涨之后,去库存还未结束,房价很难持续明显上涨,上涨速度也肯定会低于今年。

虽然房价上涨是城市发展过程中的必然趋势,但不要指望明年政府会再放任房价快速上涨,毕竟稳定压倒一切是政治正确的唯一选择。

同时,房价上涨速度减缓势必导致需求相对减少,恐慌性购房将会消失,改善性需求会放慢脚步,投资性购房也不会形成浪涌。

17个热点城市在全国市场份额中所占比重已经达到36.8%,而供应量的逐年减少,也会拖累全国市场整体成交量,因此,不要指望这些城市明年还会有明显的成交量增长,也不要指望明年会有快速的房价上涨。非热点城市供求基本平衡或供大于求,房价很难会有明显上涨。

城市化进程还在中途,房地产的拐点远未到来,市场将继续维持10万亿投资、10万亿销售额的量级高位,至少还有近十年光景,只是更多的中小房企不会再有分享市场的机会了。

Q12、调控加码的同时,市场成交降温明显,但土地市场仍然热度不减,仍有不少房企不惧风险高价拿地。高价拿地背后是怎样的逻辑? 2017年会有所改观吗?

A12在这些被调控的热点城市,房企已经无地可建、无房可售。

被调控的17个热点一二线城市最根本的矛盾在于供求失衡,自2010年以来,17个热点城市总计成交土地规划可建面积6.66亿平米,但销售达到9.75亿平米,透支了3亿多平米。

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2015年,上海还有278家房企有销售业绩,今年只剩下46家房企手上还有超过2万平米(相当于200套)的未销售住房面积(其中包括已开工和未开工项目),不抢地意味着退出上海滩,也意味着房企回归一二线城市的战略将被迫流产,也不可能退回三四线城市,其实房企的路也是越来越窄了。而抢地就意味着地价难以下降,目前热点城市房价被控、但土地市场依然没有冷却就充分反映了这一现实。

地方政府“控地价”的逻辑是违背市场规律的,也是明修栈道、暗渡陈仓的策略,我们不可能一方面制造土地供应的短缺,另一方面又压制住房价地价的上涨,这些城市最根本的矛盾在于供求失衡,供求失衡预示了未来房价地价上涨的压力和势能,政府不可能将堰塞湖悬顶一般的房价地价永远按在那里,只要供求失衡得不到化解,即使政府可以控制一手房价,但控制不了二手房价,最终还是会倒逼一手房价的报复性反弹。

政府唯有增加供应,才能顺应人往大城市走的趋势,缓解供不应求的矛盾,化解房价持续快速上涨的压力,这也符合会议提出的“房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应”的要求。

但2017年很难明显改观,一方面超大城市还会延续“减量化供地”的政策逻辑,特大城市满足净地出让条件的土地很难大量释放出来,另一方面地方政府也不希望土地收益下降,势必维持地价只升不降,因而供地很难明显增加。

中短期来看,供求失衡的矛盾难以真正化解,未来只有城市化进程基本结束才有可能真正改变这种状况。

Q13、在这波楼市上涨过程中,“四小龙”为什么涨幅最猛?新政后他们的市场变化如何?

A13以前的文章已经指出:热点城市房价快速上涨背后的逻辑只有三点:供求失衡、货币超发、投资避险,对于“四小龙”城市来说,还要加上一条是一线城市特别是上海的溢出效应。

从供求失衡角度来看,“四小龙”城市2012年以来总计供应住宅用地规划可建面积14862万平米,销售面积则达到了16933万平米,透支2000万平米。

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在供求透支的情况下,就导致了房价上涨预期,而流动性泛滥导致的资产荒带来投资避险需求,进一步推动了房价的快速上涨。

新政之后,只有南京在10月和11月分别供应了8宗和15宗住宅用地,规划可建面积达到194万平米,占全年供应量的20.3%,合肥在10月和11月分别供应了3宗和6宗住宅用地,规划可建面积达到106万平米,占全年供应量的18.8%,均有较明显的增加,其它两个城市近两个月依然是“零”供应。

除苏州外,其它三个城市目前的供应量均不及去年,“四小龙”城市迄今为止合计供应量比去年减少了457万平米,相当于比去年减少15%左右,最后一个月预计很难达成去年的供应量。

同时,住宅销售量在抑制需求的政策导向下大幅萎缩,“四小龙”城市全年销售面积月平均值达到308万平米,而10-11月平均月销售面积仅为142.2万平米,降幅超过一半,显然,在供应不足的背景下,通过抑制需求,同样可以达到供求平衡。

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在行政措施的干预下,房价无一例外的保持了环比下降,我们相信,虽然扭曲动作不可持久,但是,未来政策措施依然会延续,直到2018年。

随着投资性需求和刚需被挤出、改善性需求被延后,“四小龙”城市还是会保持低供应、低成交的状态,明年的市场成交量不必期待了,“四小龙”整体下降几乎是必然的了。

Q14、会议提出“特大城市要加快疏解部分城市功能,带动周边中小城市发展”、“提高三四线城市和特大城市间基础设施的互联互通,提高三四线城市教育、医疗等公共服务水平”,与您6月的微信稿“破解高房价难题,一剑七花”所说的是一个意思吗?

A14虽然会议表述并不完整清晰,但我理解这是在向我们所说的都市圈靠拢。

都市圈战略应当成为比城镇化战略更重要、更现实的战略,通过轨道交通、高速公路形成特大超大城市周边跨行政区域的快速路网,使得特大超大城市周边中小城镇融入大都市圈,并实现产业布局的优化调整,带动大城市人口向中小城镇转移,同时通过放开教育、医疗资源的区域行政垄断,实现跨区域的教育医疗资源优化整合,并满足外溢中小城镇人口的高层次有效需求,进而实现中考、高考、医保社保的一体化公共服务。

人社部明确今年底基本实现医保全国联网,这就为异地就医住院结算奠定了基础。

这样做,不仅可以拉动经济增长、疏解非大城市功能、优化调整产业布局,而且可以释放大城市人口流入压力,实现大城市与中小城镇的产业、人口与土地资源的合理交换,带动中小城镇加速发展、缓解大城市房价地价快速上涨势能。

中央层面的会议精神意味着都市圈建设将拉开序幕,也意味着特大超大城市周边中小城市的机会将会来临。

Q15、会议还指出“重点解决三四线城市房地产库存过多问题”,是不是说明去库存还远未结束?怎么去库存?

A15显然中央非常清楚去库存还在路上,任务依然艰巨,绝不可以错误地看到一二线城市去了库存、就认为去库存已经取得阶段性成果,正如我们过去反复强调,住宅市场的去库存至少要6-7年,商业市场的去库存需要10年以上。

三四线城市去库存的唯一办法就是减少土地供应,就如壮士断臂一般,需要地方政府耐饥的极大勇气和至少三年的坚忍毅力。

Q16、从多个房企发布的业绩报表可以看出,很多房企虽然有着不错的业绩表现,但企业的净利润始终在下滑。在利润不断被压缩的市场环境之下,怎样的战略能够让企业保持可持续的发展?

A16任何行业的利润率最终都是要回归社会平均利润率水平的。

整体来看,房地产业的利润率其实并不算太高,毛利率只有30%多,净利率只有10%左右,但是利润水平也在不同的房企之间分化,中小房企利润水平更低,甚至亏损。

对于大型房企来说,坚持品质优先和加速奔跑是当前的最优策略。

通过提升产品线和产品品质,可以帮助企业获得更多的购房者认可,可以获得更多的地方政府信赖,进而整体上提升利润率水平。

加速奔跑带来的规模优势将帮助企业获得更快的周转率,为企业带来更安全的现金流,赢得更高的信用度和更低的资金成本,并平抑不同城市的利润率水平,在市场逐渐见顶的白银时代赢得更大的市场份额,真正实现更快更好的可持续发展。

房企还需要更加关注保持利润水平,而决定利润水平首当其冲的就是城市布局。

利润水平也在不同城市之间分化,一线城市因为土地价格过高,反而利润率可能更低,三四线城市虽然房价不高,但土地成本也不高,利润率水平未见得低,尤其是对于拥有品牌溢价的百强房企更是如此。

Q17、资金面趋紧,大房企和中小房企将面临什么样的境遇?

A17我在2013年就提出了中小房企将逐渐退出地产江湖,它们已经逐渐失去购房者、供应商、金融机构和地方政府的信任,现在不仅销售遇阻、贷款受限、施工拖欠,而且现金流已经成为中小房企脖子上紧绷的绞索。

目前来看,房企两极分化的马太效应已经愈演愈烈,凡是全国百强房企进入的城市,中小开发商的日子就所剩不多了。

三四线城市的中小房企已经在2013年失去了最好的退出机会,即使卖地、卖项目、卖股份、卖公司,也越来越难以获得回归一二线城市的大房企的兴趣。

一二线城市中小房企今年重新获得了一次溢价退出机会,但这个机会正在逐渐远去,项目并购机会虽然仍在,但卖主的溢价空间越来越小了,一二线城市的中小房企很快也会步三四线城市中小房企的后尘。

中小房企要加快出清,越早退出地产江湖越好,以免下一次市场大幅震荡必然导致过去多年的积累毁于一旦。

大型房企虽然资金成本也有所上升,但毕竟融资渠道更多,金融机构信任度更高,销售更快,溢价更多,现金流也更充沛。大型房企依然需要抓住这个相对平稳的市场窗口期,加速奔跑,抢占市场份额,提高自身的安全性。

明年百强房企市场份额将超过50%,未来5-10年,20强市场占有率也会超过50%。

Q18、当下越来越多的企业涉足城市更新项目,这种趋势会在2017年更加鲜明吗?

A18会。

只要“控制大城市边界”、“减量化供应土地”的国策没有发生改变,政府就只能通过城市更新来适当增加土地供应,当公开市场土地供应越来越少的时候,房企就只能按照政府的意图介入城市一级土地市场、参与城市更新,而这种趋势已经从深圳蔓延到上海,未来会进一步延展到热点一二线城市。

Q19、怎么看限购下房企的2017年?

A19限购城市只是少数热点一二线城市,但是这些城市的销售额已经占到全国市场的36.8%,可谓举足轻重,而且这些城市调控后的单月成交量锐减了22%,对于在这些城市布局的房企无疑是具有重大影响的,特别是重仓布局这些城市的房企。

对于全国性房企来说,限购城市的布局仅仅是其中的一部分,比如新城控股目前布局了全国31个城市,涉及限购的城市只有10个,而且其中的武汉、天津、成都、南昌等市几乎没有影响。

至于明年,我们相信,调控范围基本不会扩大,调控力度基本不会增强。非热点城市包括三四线城市仍会按照市场供求关系自然运行。

明年经济工作的主基调是“稳”,可以预见,房地产也会呈现以稳为主的态势:一线城市供应偏紧、量缩价稳,热点二线城市供应略增、量稳价稳,非热点二线城市供应充足、量稳价升,三四线城市供大于求、量稳价稳。

市场整体量稳价稳、平淡无奇,除非出现幺蛾子事件。

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