丁祖昱:不应过分解读经济工作会议对房地产影响

从市场发展角度来看,目前最需要大家群策群力的还是“长效机制、信贷和税收”三个方面。

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丁祖昱


12月14日至16日,中央经济工作会议在北京举行,其中在房地产健康发展方面,指出要落实地方政府主体责任,房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应;明确房子是用来住的、不是用来炒的;提出了要加强住房市场监管和整顿,规范开发、销售、中介等行为。

中央经济工作会议有关房地产内容:

1.要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位,综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段,加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制,既抑制房地产泡沫,又防止大起大落。要在宏观上管住货币,微观信贷政策要支持合理自住购房,严格限制信贷流向投资投机性购房。

2.要落实地方政府主体责任,房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应,提高住宅用地比例,盘活城市闲置和低效用地。特大城市要加快疏解部分城市功能,带动周边中小城市发展。

3.要加快住房租赁市场立法,加快机构化、规模化租赁企业发展。加强住房市场监管和整顿,规范开发、销售、中介等行为。

经媒体报道之后,部分人担心接下去会有更加严厉的政策要出台,例如房产税落地、按揭继续收紧等,更有甚者再次提出“崩盘“等言论。实际在我看来,完全没有必要过分解读中央经济工作会议,更没有必要过分联想到行业税制的迅速转变。

第一,我个人认为房地产税短期内出台可能性不大。首先,技术上有很大难度。核定合理的税基、免税的标准以及每一年价格的评估都需要复杂的计算。而且房地产税还牵扯到个人收入所得税等一系列综合法律、法规的配套建设,需要很长时间。因此技术上不是单纯是出台一个房产税这么简单。其次,对房地产的影响也可能出现两方面情况。一方面,可能会对抑制投资、控制房价有一定作用,另一方面也有可能转嫁税收成本给购房者,倒推房价上升。最后,执行上仍有很大难度。从目前重庆、上海执行房产税情况来看,难点颇多,推进程度不理想。

第二,调控政策全面加强几无可能,个别城市或通过“一城一策”来调节。从四季度的情况来看,近期调控已经起到一定效果。根据统计局最新数据, 11月70个大中城市房价环比涨幅继续放缓,部分城市房价环比出现回落。而成交方面,前十一月商品房销售金额、面积累计同比增速也在持续放缓。在短短两个月之内取得如此效果已属不易,所以短期调控政策没有全面加强的必要,对一些市场仍然火爆或之前政策力度一般的城市,通过“一城一策”的方式加强可能性较大。

第三,当前信贷处于非常安全区间,首要任务仍是“支持自住、打击投资”。从经济工作会议中传达出的信号来看,信贷政策首要任务仍是支持合理自住购房,这也给购房者吃了一颗“定心丸”,而严格限制信贷流向投资投机性购房表明,当前一段时间内,信贷层面收紧主要针对的是投机行为。从此前全国的情况来看,这种投机行为只是部分城市的少数情况,全民炒房的时代远没有到来,再加上这一次踩了“急刹车”,整体信贷政策不会发生较大逆转。另外,从前十一月居民中长期贷款占一、二手房交易金额的比例来看,约在25%左右,在全球范围内还处在低位,只不过和去年相比增长速度较快,当前房地产的信贷还处在非常的安全区间内。

综上所述,我认为还是应该对房地产长期健康平稳发展保持信心,从市场发展角度来看,目前最需要大家群策群力的还是“长效机制、信贷和税收”三个方面。

  1. 应加快形成“长效机制”。 在上周二《“长效机制”也要落地》的文章中,我提出过针对北上广深等热点城市“增加土地供应,开放租赁市场”,对于大多数三四线城市来说,首先还是要在整体规划上作调整,做好相应的产业发展规划。
  2. 对于信贷方面,既要抑制投机,也要保护自住购房。短期内可以采用目前的这些政策加以控制,一定时间之后,应该对二套房重新在甄别,我认为用税收的方式比信贷一刀切的方式更加合理。
  3. 在税收上,一方面地方要完善官方口径的购房价格凭据。在现行房屋交易个税制度下,面对总价款1%和差价20%税额的巨大差异,居民提供原值凭证的积极性自然不高。但其实目前地方政府完全有能力做好官方口径的房屋原值凭证,让差价20%征税成为二手房交易中的主流,并借此打击快进快出的“炒房”行为。另一方面,对于短期交易行为,可以执行一定程度“惩罚性税收”,比如针对持有房屋2年以内交易的行为,额外征收房价的10%的税。

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