重磅!房地产是地方财政的鸦片

在安邦内部研判会上,陈功先生对2017年的世界经济格局和当下中国的改革进程和增长趋势提出来自己的判断。其中,对于房地产的分析值得我们深思。

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陈功


房地产是地方财政的鸦片

中国的地方财政还是与土地绑的太紧,过去是土地财政,现在还是土地财政,不是地方政府不知道其中的危害,而是已经“吸毒上瘾”,难以戒断了。我在上世纪末就看到了其中危害,开始研究后土地经济的问题,现在看还是低估了其中的危害。土地对地方政府来讲,就像是鸦片,吸的越多,瘾头越大,越是难以戒断。

这简直就是一个死循环。大家想一想,土地卖钱多了,地方政府要干的事情与能干的事情就多,地价传导到房价,吸引更多的人投身于这个事情,要拿地搞开发,政府呢,事情很多都需要钱,再以更高的价格收地,再以更高的价格卖地,拿更多的钱,但同时也要投更多的钱,这样没完没了。一旦中断,正在做的事情立即就没钱了,百分之几十,甚至百分之百的土地导致的财政收入,这个窟窿太大了,一般的措施是难以补齐的。所以,土地财政就是地方政府的鸦片,上瘾容易戒断难!

从今年11月份到12月份,一线城市以及部分二线城市都在限购,即便是限购,“地王”还是照样出现。

武汉5宗地块正式挂牌,其中位于汉正街东片的一块住宅及商服用地,126亿元人民币的起拍价高的令人咂舌。因为这个起拍价还未经竞价,便已超越了武汉迄今为止土地拍卖中最高的成交价。

同是在11月末,广州卖地吸金309亿元,房地产开发商龙湖、首开以32亿竞得的白云新城宅地,刷新了广州单价地王纪录。11月21日,福州市的土地拍卖异常激烈,当天就有9宗住宅类土地出让,其中8宗都达到了最高限价。还有早些时候,天津的单价地王、南京的江北单价地王,都在这些时候刷新了纪录。

未来房地产价格会怎么样?现在这个问题根本没法说,因为凡是扭曲的市场,价格就并非是市场因素可以决定的,明年房价高还是低,关键取决于明年的经济增长。如果经济增长低了,那么房地产还是要“去库存”,也就是会以某种形式放松管制;如果明年经济增长形势好,那么房地产限购政策将会依旧“从严”,价格还是现在这个样子。

所以预测房地产价格是最容易的,什么人都可以来预测,都可以来随便讲上几句,而且保证不会错的离谱,这没什么奇怪的。最重要的是,你要知道政府的那个鸦片瘾到底能不能戒掉,反正我看现在是很难,要看高层的决心吧。

还有就是房地产商人,从大的形势上看,房地产商几乎是我们这一代商界英雄中必然破产的一代人,他们是悲剧人物,这不是宿命,这是形势,形势比人强,再玩下去,真的意思不大了,已经到了“开步走”的时候了。房地产不干了,那能干什么,去干保险啊,这不明摆着吗?资本过剩的时代,去干那些收集大家散钱的事情,然后再琢磨着替大家花钱,没有比这个更棒、更有趣的事情了。

房地产税是改革的杠杆

房地产税自从“剧透”出来之后,就争议不断,我要说的有两点:一是房地产税“最后一分钟”的手段取决于经济增长,而不是房地产市场本身。这个事情很麻烦,不到最后一分钟,谁也不愿意正视它,真的启动它。二是房地产税的意义,不仅仅是地方财政问题,关键它与供给测结构性改革密切相关。供给测结构性改革要想成功,要让地方财政对土地“脱敏”,就得动用房地产税的改革来撬动,这是撬动地球的杠杆,再找不到其他的杠杆了!

不过,房地产税的改革可不是增加一项税那么简单,房地产税是一个系统,涉及到很多的税种,包括房地产业增值税、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、土地增值税、投资方向调节税、契税、耕地占用税等。这么多的税,互有关联,要改必须一起改,所以房地产税的改革,是一个体系性的重大税收改革。

房地产引发的改革冲突

我这里只讲两个问题。

第一个问题,开发房地产,有什么毛病吗?继续做下去不是挺好?这是很多人经常在问的问题。

对于这个问题,应该看到,房地产再搞下去,已经难以维持了,它在宏观上造成越来越大的债务负担,在微观上造成社会各种动荡和冲突。这两个问题是并存的。债务问题现在已经很严重了,所以中央和财政部门一再采取措施减债,拖延时间,让债务展期,避免债务危机爆发。这个债务危机一旦爆发,结果就很严重,影响到利率和汇率,也影响到大家存在银行中的钱,非同小可。

至于动荡和冲突,那现象就更多了,可不仅仅是老百姓拆迁那点事情,这个也很麻烦,而且到处是麻烦,但更多的麻烦来自于成本,来自于产业冲突,来自于城市经济和社会管理和保障方方面面的问题。

第二个问题,农村土地制度的改革。盖房子要有土地,发展产业也要有土地,现在也没什么人种地了,土地作为一种资源,如何发挥更大的价值和作用,这是一个难以回避的问题。

土地的问题,讲话的人很多,观点很乱,听着似乎都有道理,但往往是在某一个点的看法,所以我们这里试试用解构的方法看看土地改革的几个相关方:一是政府,二是农民,三是集体,四是产业部门。政府这一块有宪法锁定,很难动;农民是农村土地的实际控制人,按说也是所有人,现在是最大的、说了不算的利益相关者;集体,这一块有点不明不白,就算是利益化的管理主体吧;还有就是产业部门,农村土地能否产生最大的效益和价值,主要看产业部门,但产业部门使之发挥作用,也是有前提的,否则成本太高。

所以,我们中国农村的土地改革问题,关键的关键,现在就是只能动那一块能够动的地方,也就是要“去集体化”。相对来说,这个难度小一点,实际只是将村集体,也就是这个基层管理部门,完全行政化,吃财政饭。至于村干部,你愿意发财也可以,凭本事发财,不要再动什么集体土地的脑筋。

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