最严限购令下的通州楼市将何去何从?

一力 8月14日晚22点左右,北京市住建会和北京市通州区人民政府发布通知显示,通州区购房限购升级。根据通知规定,已拥有1套住房、无法提供在通州区落户满3年及近3年在通州区连续缴纳社会保险和个人所得税证明的本市户籍居民家庭,暂时不够购买通州区商品住房。 一点也不感到奇怪,尽管也许来...

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一力


8月14日晚22点左右,北京市住建会和北京市通州区人民政府发布通知显示,通州区购房限购升级。根据通知规定,已拥有1套住房、无法提供在通州区落户满3年及近3年在通州区连续缴纳社会保险和个人所得税证明的本市户籍居民家庭,暂时不够购买通州区商品住房。

一点也不感到奇怪,尽管也许来得有点太快。实际上,在过去一段时间,已有很多迹象表明,通州可能要“吃棍子”。

7月24日,在京津冀协同发展工作推动会议上,中共中央政治局常委、国务院副总理张高丽“喊话”,必须“防止在北京周边地区盲目搞房地产和炒作房价”。

7月28日,通州区副区长崔松光带领该区住建委、规划分局、国土分区、工商分局主要负责人,检查区内售楼场所,严厉打击“捂盘”惜售、虚假宣传、恶意哄抬价格等行为。

8月3日,北京市住建委主任徐贱云做客北京城市管理广播“市民对话一把手”节目时回应称,要加强通州区房地产市场的监测分析,会 同属地部门密切检测通州区的房屋成交情况和价格情况;在通州区要严格执行现有的各项房地产调控措施,特别是商品住房的限购政策;严格执行个人转让商品住 房,非满5年、不是唯一住房要征收20%所得税的政策;此外,还要加强土地市场的秩序管理,加大执法查出力度,增强再售项目检查,监管房地产经济机构;对 投诉比较多的项目实行综合执法,严厉打击捂盘惜售、恶意哄抬房价等行为。

经济发展不行,城市基本还是个睡城,还是北京市被确立的行政副中心,与京津冀协同发展这样的国家级战略相联系,整天嚷嚷的、映入眼帘的却是——房价炒作得天翻地覆,即使轮到你身居那个位置,在颜面上估计也看不过去,不收拾下是不太可能的。

过去数年,通州房价炒作之风猖獗,房价自然难免大起大落。料此次限购新规之后,通州住宅价格,在现有较高价格的基础上,中短期将很难继续涨价了。

从需求端看,根据建委和通州区政府的最新规定,符合购房资格的人数将暴降。

2014年年末通州全区常住人口135.6万人,其中,常住外来人口55.5万人,占常住人口比重40.9%。常住人口中,城镇人口87.1万人,占常住人口的64.2%。

数据显示,2015年1-7月,通州区新建商品房(除自住房、保障房外)共计成交5671套,同比大涨92.5%。

通州商品房成交暴涨,显然是全北京购房者大批涌入通州投资买房的结果。限购令一出,供需形势将发生巨大变化。非核心区楼盘售楼处重现“门前冷落车马稀”的局面,或在预料之中。

但,是不是通州房价整体会暴降呢?

《房地产决策参考》认为,通州房价也不存在大幅降价的可能,尽管符合资格的购买人群降低了,但是通州住宅存量总量也已经不多了。前7月,通州的住宅成交已经达到了6233套,超过了2014年全年的5893套,消耗了大量库存。有数据显示,目前的库存也仅有7591套,这一库存量也是最近6年来的低点。

通州楼盘分散,限购令对通州新城核心区板块影响应该更小一些,因为该区域最近3年内基本没有出让商品住宅用地,对太湖、马驹桥等位置相对偏远区域则影响较大,不排除明显降价或者加大优惠力度的可能。

此前,《房地产决策参考》曾撰文《通州房价炒作史》和《豪宅、通州、京津冀:你要慎服的北京楼市三大毒药》,原文写道:

如果市政府东迁,我们有足够的理由说,通州房价会上涨。但是,在京津冀协同发展的大背景下,我们也有理由相信,今天的通州房价涨幅,将过快透支通州尚未划定蓝图的未来。如果你不幸被忽悠,恰如在中石油48.6之巅站岗。

如果唯一副中心的名号坐实,卖油郎独占花魁,通州房价有一定溢价,但幻想通州甚至运河核心区出现浦东房价奇迹,似也不太现实。如果“副中心”之名或实,除了通州之外,还有区县均沾,甚至并无副中心名号,名不归而实至,通州房价在北京区县一股独大,遥遥领先,似也不太现实。

运河CBD如果能吸引大量高端的中外500强企业入驻,吸引大量白领东迁,通州房价上涨犹可期。但制约企业迁址的因素很多,加之经济大势不妙,这几年北京办公楼格局基本稳定,短期内上述目标恐怕难以实现。

简言之,从中长期来看,由于北京市行政副中心的定位,通州楼市是有投资价值的,甚至总体上超过其他郊区县,但是梦想上海的“浦东奇迹”,一口吃个大胖子,通州似乎还承载不了此大任。

毕 竟,京津冀是一盘大棋,资源只有少部分向通州疏散,北京市层面资源的迁移、疏散和中央层面资源的疏散并不是一回事,二者的资源量级差异很大。中央政府也不 会同意,大量中央层面的资源只向通州聚集,因为这样可能重蹈北京市区覆辙,也不利于京津冀协同发展的规划本意。同时,通州副中心的建设不可能一蹴而就,不 要太过于相信政府的所谓某某年初步建成的规划,因为纵然政府的力量不可忽视,但在经济新常态下,可能主要还得取决于市场的力量,而从经济发展态势看,大规 模造城运动的阶段确实已经过去了。通州建成一个国际化现代都市的过程,也许是相当漫长的。2014年通州GDP只有548亿元,只相当于西部地区一个极其 普通甚至经济落后地区的地级市的GDP。从全北京来看,通州的GDP,包括人均GDP,只有大兴的1/3左右,发展还有一个极其艰苦的过程。

通 州住宅遭遇限购,对于未被限购的通州核心区商住两用类房产自然是利好。不过,笔者此前对核心区保利、绿地、中根等多个项目实地考察,深感此类房产现在和将 来供应量会很大,而且还会源源不断,不应忽视;同时,此类房产,从产品来看,性能和宜居性欠佳,终究是个过渡型的畸形产物,从北京楼市此类房产的历史表现 来看,即使是寸土寸金的北京CBD,按照目前售价水平,利润空间已经被开发商噬得大半,投资价值已经不是很大了。即使将来通州新城核心区有可观的发展,那 持有此类房产,无论是租还是售,你也得做好长期熬的准备,核心区几乎每个售楼处的销售员都实话实说的“三年后一卖了之”获利了结,也许难以实现。

通 州住宅遭遇限购,对于临近通州的河北北三县、甚至固安楼市,会有何影响呢?笔者觉得,此前中共中央政治局常委、国务院副总理“喊话”,必须“防止在北京周 边地区盲目搞房地产和炒作房价”,加之你懂的河北换了新书记,不排除河北或者相关地级市要出台一定的措施,打击相应的房价炒作行为。毕竟通州限购,房价也 难以暴跌,不排除会有更多被挤出的买房人涌向三河、香河、大厂、燕郊几个区域。不过,未来如果通州房价尚且如此,一向价格跟随通州而变的燕郊、大厂,甚至 香河,如同秋后的蚱蜢,又能蹦达几天呢?

附录:关于加强通州区商品住房销售管理的通知

各有关单位:

为 促进通州区房地产市场平稳健康发展,经市政府批准,自本通知发布次日起,通州区商品住房(包括新建商品住房和二手住房,下同)销售在执行《北京市人民政府 办公厅关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》(京政办发〔2011〕8号)、《北京市人民政府办公厅贯彻落实〈国务 院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知〉精神进一步做好本市房地产市场调控工作的通知》(京政办发〔2013〕17号)的基础上,同时执行以下规 定:

一、符合现行政策有关规定且符合以下条件之一的家庭,限购1套通州区商品住房:

(一)没拥有住房的本市户籍居民家庭。

(二)已拥有1套住房、户籍属于通州区且落户3年(含)以上的本市户籍居民家庭。

(三)已拥有1套住房、近3年在通州区连续缴纳社会保险或个人所得税的本市户籍居民家庭。

(四)在本市没拥有住房且近3年在通州区连续缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭。

二、以下家庭,暂停向其出售通州区商品住房:

(一)已拥有1套住房、无法提供在通州区落户满3年及近3年在通州区连续缴纳社会保险和个人所得税证明的本市户籍居民家庭。

(二)无法提供近3年在通州区连续缴纳社会保险和个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭。

三、商品住房销售管理其他规定不变。

特此通知。

北京市住房和城乡建设委员会

北京市通州区人民政府

2015年8月14日

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