商住房可能免费自动续期吗?

概率比“小产权房转正”还低。

loft

探戈


关心房价?从圈内眼光透视中国房地产,就订阅微信公众号:地产二更

前天笔者在《楼市风向变了,现在买loft商住房的都将是“接盘侠”!》一文中谈到了商住房的八个缺陷,其中有一点是关于商住房产权劣势的:商住房40年产权在目前还不可能实现自动续期的。

有部分网友对此持不同意见,可以理解,毕竟前几天刚出了个70年到期后自动续期的消息,但是大家可能对此过于乐观了。如果拿商住房产权自动续期的概率与小产权转正的概率相比,恐怕前者比后者还低。

小产权转正的概率几乎等于零,这个应该没有疑问了,毕竟没交过路费,不会给你通行证的。

我想说的仍然是商住房产权续期的问题,大家都知道商住房是盖在商业用地上的,土地使用权为40年。

《物权法》149条第1款规定“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期”。该规定并没有提及商业用地,显然会根据《国有土地使用权出让和转让暂行条例》来执行。

该条例第四十条规定:土地使用期满,土地及附着物一并收归国有;

第四十一条则规定土地使用者可以申请续期,但必须支付出让金重新登记。

法律层面没有涉及商住房续期问题,而各地也没有这方面的实践。

商住房产权自动续期或致巨大的不公平性

首先,住宅用地自动续期已经引起有关公平性的讨论。众所周知,温州到期的土地当年并没有交足70年的土地出让金,这是当年商品房市场发展的后遗症。

在上世纪90年代住房商品化初期,为了鼓励开发商拿地,部分城市允许开发商只缴纳20年或30年的土地出让金。这批土地到现在已经逐渐到期,面临续期问题。但这些地块现在大多位于老城区,地价昂贵但房子破旧,于是矛盾激烈化后被各方关注。

请大家思考这样一个问题

如果免费自动续期落地,商品房永久产权和土地有限期产权的矛盾基本上化解了,那么从购房者层面来看,那些20年产权就可以免费续期的房子是不是比现在70年产权免费续期的房子要划算得多?道理很简单,20年的土地出让金比70年的低很多,房价自然低很多。

在住宅用地免费自动续期方面都存在公平性问题,更别说商住房免费自动续期了。

商住房的优势是不限购,一块地有商业、有住宅,土地价值同等升值,都能免费续期,你说谁得便宜了?

还有一个问题希望各位要了解,一旦免费续期全面实施,房产税就快了。道理也很简单,免费续期了,土地没有了“翻台率”,靠什么保证收入?当然商住房还没提过自动续期,但房产税恐怕也逃不掉,无论是住宅还是商住房,现有各种繁杂的税种都会整合。

在自动续期方面,目前还只是停留在吹风阶段,并没有实际规则出台。方向不会错,但具体落地会相当复杂,否则当年《物权法》也不会选择模糊处理了,这都是利益各方较量的结果。

现在土地续期问题已经出来了,问题出现了,于是向外界吹风免费续期,但实际上把麻烦留给后继者,自己赚了名声,烂摊子留给后来的ZF收拾。

码字过快,错请见谅

未经允许不得转载:地产界 » 商住房可能免费自动续期吗?