碧桂园2.19亿奉贤拿地,2016中国房地产8大土拍终极盘点

上海市场在阔别了久违的纯宅地土拍后,今日(12月27日),终于迎来了奉贤海湾临港产业园2幅纯宅地出让。或许是由于在政府对开发商的资金来源采用严格的“穿透”性审查以及整体政策环境的影响,今日只有4家开发商参与土拍。

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虽然只有4家竞拍,但此次竞拍的开发商都是房地产大咖:世茂、绿地、碧桂园,还有绿城。

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最终碧桂园获得临港奉贤园区二期04FX-0002单元B0204地块,成交总价仅为2.19亿元,楼板价8616元/㎡。

至此,2016年,上海波澜壮阔的土地大戏,收官。

在此次地块之前,上海的纯宅地拍卖几乎场场都是“地王制造”,直到年底政府不得不采取各种措施限制地价,地块的出让逻辑也发生了些微妙的变化:地块多数集中在郊环外,而且大多是鸡肋地块:配套比较薄弱,区域缺乏一定的客户基础。总之一句话:控制地价,不能出地王。

排除今年年末的土地市场烂尾,2016年中国土地市场无疑是一个成色十足的地王年,30多个城市刷出340宗左右单价、总价地王,数量创历史新高,上海、深圳也相继刷新全国单价、总价地王纪录。

根据克而瑞研究中心数据统计显示,今年全国土地成交金额为19759亿元,是2010年以来的第二高。

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历史是面镜子,在即将到来的2017年,土地市场究竟会如何,还是一个未知数。从2016年的中国土拍市场中,或许能够给到我们些许借鉴和启示。地产人言独家策划《2016中国房地产土拍启示录》,一起来看这一年我们所经历的土拍。

1st    王中之王

融信拿地楼板价破10万

今年8月17日,注定要被记录到房地产史册中。当时在上海土地市场疯狂的行情之下,位于上海静安(原闸北)中兴社区的一幅住宅地块进入挂牌阶段,起拍价46亿,吸引了18家企业前来竞拍。最终融信以110.1亿的总价击败17家各路土豪,以10万/㎡的名义楼板价,14.3万/㎡的可售面积楼板价,139%的溢价率,创下中国土地成交史上最贵地王记录,未来项目售价毫无疑问将超过15万/㎡。

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(该地块可谓袖珍地块)

而此次的土拍,也将成为土地市场的绝唱,在未来很长一段时间内,或许再也不可能出现这样的土拍狂欢。

在今年8月23日,在融信上半年业绩发布会上,曾爆出消息,静安地王项目已经与国内前十名的某知名房企进行合作,具体名称还不方便透露,双方的股权占比为50:50。此后业界普遍认为该房企就是万科。而万科在地王隔壁拥有万科雅宾利项目。

未来可能还是未知,万科虽然现在风波未平,但我们还是在期待着,这块今年最受人瞩目的地王,最终将会以怎样的姿态和众人见面?

2nd    没有利润也要哄抢

30家房企饿虎争地

5月11日,松江地铁泗泾站旁两宗宅地则将土拍推向了今年来上海土地市场前所未有的高潮。据悉,这两幅地块起拍楼板价都达到了1.8万元左右的水平,为松江区历史最高,并且两幅地块均有30多家房企参与竞拍。包括保利置业,金地,恒大等众多品牌房企。

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今年以来,政府供地量明显减少,僧多粥少的局面再现,激发了开发商的拿地欲望。在激烈的饿虎争地后,最终还是由融创和格力两大房企脱颖而出,获得了这两幅地块。

泗泾两幅宅地对于中小套型的住房的供应比例也必须在80%以上,这也就意味着未来这两幅地块上建起的楼盘的定位更倾向于刚需或刚改。然而目前两地块的保本价都要在6万元/㎡。

可以说是目前绝大多数地王没有利润空间,甚至是一笔赔本买卖。所以拿下地王固然可喜,但也是顶着压力过日子,后面的销售才是真正的考验。

3rd    最乌龙事件

深圳土拍现场被法院查封

今年12月14日,深圳公开出让龙华、坪山和大鹏3宗居住用地。最终保利、碧桂园分别拿下大鹏、坪山地块,而令深圳地产界诧异的是,备受关注的龙华地块却意外宣布终止拍卖,现场工作人员称接到了法院查封。

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该地块位于龙华民治办事处,为70年产权的宅地,总建面11.78万平,被众多房企所看中。据了解,地块前身是工业用地,在收储过程中存在遗留问题。当日,争议方龙华康纳辉投资发展有限公司代言人来到土拍现场表示,该宗地是他们的。

康纳辉公司委托律师事务所发布一份《严正声明》,声明称,龙华地块属于深地合字2007(4157)号《土地使用权出让合同》中出让地块的一部分,已经出让给康纳辉公司。

而在已经出让的情况下,深圳规划国土委将该宗地以挂牌方式出让,属“一女两嫁”行为,严重违约并严重违法。随后深圳市土地房产交易中心官方回应表示,接深圳市规划国土委通知,因宝安区人民法院《民事裁定书》和《协助执行通知书》要求查封该宗地相关地块,故中止该宗地出让程序。此次事件也成为中国土拍史上最乌龙的事件。

4th    一言不合就熔断

8幅地块7幅流拍

今年7月8日,南京迎来了下半年首次土拍,国土局一口气推出10幅地,其中6块在江宁,4块在江北。总出让面积约61.93万方,吸引了四十多家房企竞相逐鹿。

值得关注的是,本次土拍也是南京第二场有最高限价的“熔断”土拍,其中江宁、江北的8幅住宅用地均被设置了最高限价。

但令人感到滑稽的是,当时竞拍的8幅住宅用地,只有G22地块最终被中南地产以35.1亿元拿下,其余均被“熔断”,尤其G24地块竞拍过程中再次出现同时竞价现象,现场提供两种方案:1、继续加价,熔断;2、每家房企派人出监控室判断,以先后顺序决定。最终正荣选择加价,G24地块也未能逃脱“熔断”。

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这实在是一场让人尴尬又无奈的土拍。土拍熔断制度的设置是否合乎情理?将来是否会继续实行这样的制度?艳姐认为目前的“熔断”政策确有调整的必要,从而维护土地拍卖的严肃性,土拍现场乱成一锅粥的场景是谁也不愿见到的。

5th    北京最诡异的土拍

开发商争相“转型当房东”

这是一场十分复杂的土地竞拍,其结果在土地竞拍史上罕见。

11月16日,北京市首批“限房价、竞地价”试点地块中的两宗现场竞价。按照规则,最终投报商品住房面积比例达到100%,将转入商品住宅建设方案的投报程序。也就是说,这两块地的商品住宅部分,将全部由开发商自持,作为租赁住房提供给市场。开发商将转型为“持有商”。

现场仍有不少大型开发商参与竞争,包括碧桂园、绿地、招商、远洋、保利、中铁、万科等。在最后竞报方案的环节上,保利、绿地和万科均进入两宗地块的最后争夺,另外龙湖和首开则分别在18号地和19号地上与上述三家房企进行最后的竞争。

由于上述房企均报出100%自持面积,海淀永丰的这两块地最后都将由开发商自持,根据规定,其中自持商品房部分将作为租赁住房,不得销售,后续是否、何时能出售还要等后续出台的政策进行管理。

6th    拿地太难

地王收割机“泰禾”改变策略

5月19日,泰禾集团下属公司联合体以47.44亿元取得上海长兴岛两宗土地,溢价率双双突破200%;5月20日,泰禾又以57.2亿元拿下深圳坪山新区G11336-0066地块,溢价率74.23%;5月24日,再次以30.99亿元、溢价率118%取得苏州尹山湖地块。泰禾频繁的拿地动作再次引起了市场的高度关注。

对于激进的泰禾来说,拿地成本及风险的加大和拍地竞争的惨烈成为其不得不考量的因素。在今年下半年的8月上旬,泰禾又通过收购的形式低成本得到两幅地块。

合作开发或者收购拿地是泰禾在2015年为增加土地储备采取的一种策略。在今年越加白热化的土地市场竞争面前,这个策略得到了强化。泰禾年报显示,2015年泰禾拿的6宗地块中,有两块地为合作开发项目。今年,在目前泰禾所得的14宗地块中,有8宗是通过合作开发或者收购的形式获得的土地储备。

泰禾集团总裁助理兼品牌总监沈力曾表示,泰禾今年的着力点在广深区域。泰禾在2015年12月首入深圳,按照泰禾的打法是迅速在此区域深耕。后又陆续在佛山、东莞等拿地恰是其深耕珠三角的战略规划。

7th    保险公司果然壕

拿地数据惊心

随着去年以来一、二线城市房价的大幅上涨,各大险企密集出手房地产行业。截至今年二季度末,A股四大上市保险公司“投资性房地产”一项合计达到440.7亿元,较2013年二季末的258.67亿元增幅达70%,其中,中国平安以334亿元居首,较2013年二季末增幅达到109%。

有意思的是,保险公司除了在二级市场大举买入房地产公司股票外,在多场抢地大战中完胜万科、保利、华润、中海等大牌房地产公司。

10月12日,津西青(挂)2016-02号地块挂牌成交,金隅、中海、天一、中冶、中骏、平安、正荣、华润、万科、龙湖、华远、金地、旭辉、中粮、禹州、保利等十几家企业参与竞拍。经过80轮竞价,最终,中国平安以总价76亿元竞得,楼面价为20417元/平米,溢价率达98.5%。

10月10日,前海人寿与碧桂园、融信等14家房企经过激烈争夺后,以12.47亿元的价格拍下了上海青浦区一幅商办地块。这幅编号为幅蟠臻路西侧27-04的商办地块,楼板价接近2.2万元/平方米,溢价率264%。至此,仅用半年的时间,前海人寿斥资36.65亿元,在上海斩获了6个地块。

保险资金投资相对稳定、高收益的房地产资源,是大部分险企在低利率环境下,破局资产荒并获取绝对收益的无奈之举。

8th    又是套路

13小时+1000轮的难产地王!

7月15日,经过近13个小时、近1000轮报价的激烈角逐,6宗地块总成交价超128.49亿元。118号苏州象屿地产以地价43700元/㎡竞得2-3花桥光明路地块,楼面价17480元,总价44.07亿元,溢价率206.67%,是本次土拍中地价、楼面价、溢价率和总价最高的“超级地王”。城西、城东、城南的楼面价也都全面刷新。

之所以会出现这种奇特情景,是因为开发商每轮加价10元,从起拍价20000元起,每次加价10元,每次间隔2分钟,如果120秒之内无人报价,那么地块拍卖宣告结束。

在场的开发商统统按照规定的加价幅度每次提价10元。每当还剩最后30秒的时候,总会有人跳出来加价,一加就是10元,当然偶尔也会有加价100元的情况。现场解说主持人已经崩溃。

整场拍卖在愉快祥和的气氛中进行着,场内时不时传来笑声。只能说,昆山人民是搬着小板凳,嗑着瓜子拍地的。

附:《2016全国总价地王TOP10》及《2016全国单价地王TOP10》

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