中国楼市的“通州现象”!

杨红旭 中国楼市的“通州现象” 北京通州,正成为继深圳之后的全国第二个楼市热点。7月份通州城市副中心及市政府迁至通州的消息被官方坐实之后,楼市快速火爆起来,7月通州商品住宅成交量创下近2年新高,均价达每平米2.5万元。于是,诸多消息透露:相关部门约谈开发商,要求不炒作、不捂盘惜售...

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杨红旭


中国楼市的“通州现象”

北京通州,正成为继深圳之后的全国第二个楼市热点。7月份通州城市副中心及市政府迁至通州的消息被官方坐实之后,楼市快速火爆起来,7月通州商品住宅成交量创下近2年新高,均价达每平米2.5万元。于是,诸多消息透露:相关部门约谈开发商,要求不炒作、不捂盘惜售、不带头涨价。还有开发商因为房价涨幅较大,被停发预售证。

近日,北京市住建委主任徐贱云做媒体节目时表示,北京房价今年稳中有升实际上是恢复性上涨,未来将保持相对平稳,不会有大起大落。另外,对于近期北京通州副中心概念令区域价格上涨、捂盘惜售的现象,北京市住建委已经采取五项措施加以严厉打击,包括严格限购、20%所得税,加强土地市场的秩序管理,密切监测市场成交,严厉打击捂盘惜售、虚假宣传、恶意哄抬房价的行为,加强舆论宣传和引导

针对通州这类的郊区新城,因为规划利好,而出现的楼市繁荣,以及政府部门的应对之策,在近几年我国房地产市场中,颇具典型意义,可称之为“通州现象”。对此,笔者简做分析。

其一,政府搬迁。从5月份开始,陆续有消息称北京市政府将迁至通州。7月,为贯彻《京津冀协同发展规划纲要》,北京市委全会正式决定:聚焦通州,加快市行政副中心的规划建设。其后,政府表示市政府部分行政部门将搬迁到通州。之前的传言被证实之后,房地产市场立即趋于火爆。

近些年,很多城市为了将新城新区搞活、带热、建好,就把政府机关搬过去。但事实证明,这招并不一定有效,比如鄂尔多斯的康巴什新区,其楼市成了当前成了全国第一困难户。但通州楼市为何反应如此积极?只因他在首都,2000万级人口的大北京。政府机关迁至通州后,当前所谓的“交通拥挤、配套不全”等问题,必将得到缓解和改善,通州“睡城”命运也将被改变。

其二,区位优势。郊区新城的发展潜力,与产业、人口等关系密切,而与市区距离的远近,往往是最关键的因素。过去十年,我国大兴新城新区建设热潮,但很多新区新城由于选址失误,距离市区太远,而在发展过程中遭遇了困难。还拿康巴什新区举例,70多万人口的地级市,所建新区距离原市区东胜区近30公里。新区与市区之间的脐带几乎被割断,而新区自身造血功能又不足,人口导入困难,加之2009-2011年期间房价暴涨,泡沫较大,结果崩盘后房价腰斩,被媒体称为“鬼城”。

通州位于北京五六环之间,距离天安门广场20公里左右。作为2000万级别的国际大都市,20公里左右的位置,介于近郊和远郊之间,这种距离的新城新区的房地产市场,不会出现类似康巴什新区的悲剧。这样的区位,类似上海的大虹桥商务区的徐泾镇、嘉定板块南翔镇与嘉定新城南部、闵行的浦江镇,浦东的迪士尼板块,这类区域的楼市不存在系统性风险。

在此基础之上,如有重大规划利好则更佳。比如通州被定为北京行政副中心,行政机关将迁入;另外今年4月中央通过《京津冀协同发展规划纲要》,在此国家战略背景下,通州将在京津冀城市集群中发挥更大的作用,如此则必定为通州中长期发展显著增加潜力,为区域楼市带来红利。

与之相反的,还有一个不良案例。在京津冀协同发展加速的背景下,去年3-4月份,“保定要成为北京的政治副中心”的传言,诱使很多外地人去购房投资,一度楼市火爆,楼盘坐地涨价。当时笔者曾劝阻投资投机性购房,主要考虑两个因素:一是这条传言的来源及本身,可信度低;二是保定距北京市中心140公里,太远了,即便传言属实,也难对楼市产生实质利好!相较而言,廊坊距离北京50公里,燕郊距北京35公里。

其三,周期因素。通州楼市是否繁荣,房价是否上涨,要看北京楼市走向,还要看全国楼市形态。全国房地产市场具有短周期波动规律,去年降温,今年升温,其中一线城市率先走强,一线当中又以深圳一马当先,今年上半年房价暴涨。今年二季度以来,3.30政策之后,北京房价也开始温和上涨。通州楼市也会跟着北京楼市而回暖。况且,以往通州是北京楼市中波幅最大的板块,降温时他最冷,上涨时他最热。根据当前形势研判,笔者认为这轮全国房价上涨,还将至少持续一年左右。

综上所述,近期通州楼市反弹、房价上涨,强于北京其他板块,是诸多因素的结果,而且还将持续一段时间。从理性经济人的角度看,今年上半年在通州购房,属绝佳时机,7月以来仍属次佳时机。考虑到行政副中心定位和政府机关迁入,将是中长期的利好。

至于面对近期房价加速上涨,通州区及北京市官方采取的调控措施,笔者认为政府确有责任平稳楼市,避免其大起大落。但在具体手段上,宜少用硬性的行政手段,多用经济手段,比如可以严格征税、收紧信贷、增加土地供应、打击违规卖房;例如强制开发商的定价范围,则有粗暴干预企业经营自由之嫌。十八届三中全会提出“使市场在资源配置中起决定性作用”,政府调控楼市应更加注重方式方法,更好的协调市场无形之手和政府有形之手。


加急补充:这篇文章是几天前写的。8月14日下午我看到关于通州限购升级的小道消息:微信朋友圈传北京通州区限购升级,建委明日将发文,凡是户口不在通州也不在通州缴纳社保个税的北京人不得在通州购买二套房产。外地人社保和个税和工作居住证不在通州缴纳的(具体缴纳期限不明)一律不得购买通州房产,一二手都一样。周六执行,已资格核验提交时间为准。此外,网上还传言北京通州购买首套房必须是北京本地户口,商住楼也要限购,购买时需提供购房资质。

杨评:约谈开发商,对商品房限价,无法可依。如果真的再次升级限购,岂不是在行政干预的老路上越走越远?如果政府真的担心通州房价暴涨,官员们愁的要失眠。则老杨有两条建议:1、尽快公布一大批土地供应计划,缓和购房者预期。2、临时加税,比如从现在起至今年年底,大幅提高购房契税(比如加倍),或者规定当前至今年年底所购房屋,未来转售时需交高额个人所得税、营业税。可以提高购房成本,但不要搞行政管制。

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