金融是长租公寓经营的必要手段和终极目标

二房东是一个重资产生意,透着强烈的金融属性。前期投入相对集中,要上规模,意味着必须放杠杆。未来收益现金流相对稳定,贴现融资就有基础。

唐龙虎


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1、长租公寓的金融属性

长租公寓运营商,俗称二房东。自2014年9月雷军1亿元投资YOU+公寓开始,长租公寓行业不断涌现超亿元级规模的融资。地产、金融、互联网等领域的优秀人才不断涌入,万亿级规模的长租公寓行业,正在经历快速的消费升级。

二房东是一个重资产生意,透着强烈的金融属性。前期投入相对集中,要上规模,意味着必须放杠杆。未来收益现金流相对稳定,贴现融资就有基础。如果要做一个上规模的二房东,可不仅仅是收房出房,赚取简单差价这么简单。必须有能力将长租公寓基础资产进行最大限度地解构重组,匹配不同的金融工具,获得最优化的现金流组合。

我们来看看二房东的业务流程,进而考察其现金流情况。

收房:一次性支出押金和一定周期的租金。

装修:一次性支出装修款,大约1-2万/间。运营效率较高的二房东,一般会控制在12-18个月的租金差覆盖装修成本。

出房:一次性收取押金和一定周期的租金。运营效率较高的二房东,自装修结束至完成出租,时间一般能够控制在2周以内。

管理:收取租金、水电费等。

从上述业务流程可以看出,影响二房东扩张的主要现金流因素是:(1)收房与出房的时间差导致的押金租金占用;(2)装修款一次性支付及长期摊销导致的资金占用。

上述两项资金解决能力高低,将直接影响二房东的运营能力及扩张能力。而上述资金需求,在传统金融机构中几乎无法找到解决方案。

2、长租公寓行业会长期处于分散状态

目前,长租公寓市场集中度非常低。但随着资本和人才的强势进入,长租公寓逐渐开始产品化,运营开始体系化。在主要一线城市已经发展起了一批小有规模的品牌公寓,如自如、相寓等。但即使像这样的行业领头羊,所管理的房源数量级也不过十万级。相比于整个长租市场,实乃九牛之一毛。

长租公寓行业将长期处于分散状态。并且将分化出两个层级的市场,一类是上规模的品牌公寓,一类是极具地域性的中小二房东。

品牌公寓发展到一定程度,可以享受较好的品牌溢价,可以获得较好的供应链集采优势,可以享受较完善的后台IT协作系统带来的效率提升。全国性的品牌公寓中成长出十家以上百万级房源规模的企业应该指日可待。

但居住是一个极具地域属性的市场,居住行业的规模效应没有其他行业那么明显,市场很大比例的供应仍然会由具有本地优势的二房东提供。他们在某一个区域的房源足够集中,熟悉本地房源,熟悉本地目标用户,经营决策灵活,成本控制得当,生存空间依然很大。

3、长租公寓离不开金融,也必将走向金融

对金融(借贷),可简单分为资金端和资产端。资金端主要解决低成本资金来源和流动性管理问题。资产端主要解决资产获得和风险识别定价问题。互联网金融发展到今天,资金端已经相对通畅,而优质的资产端十分稀缺。

最优质的资产应该是伴着交易场景而生的,交易行为应可数据化,这样才能使金融风控所需要的信息流、资金流透明可控。未来的长租公寓行业就具有这样的特点。

在这个行业,资金的主要需求方是二房东,主要用途是收房的押金租金、装修款,还款主要来源是未来的房租收入。另外,租客对于租金分期支付也有需求,在此不做重点探讨。长租公寓的租约平均8-9个月,按月支付租金,回款稳定,并可及时发现风险。

目前,长租公寓行业的信息化正在快速发展。管理系统,线上支付租金,以及智能门锁、电表等智能家居很快会成为标配。不仅可大大降低长租公寓的管理成本,更重要的是可使业主信息、租客信息、房态信息全部实时可视化。这样,金融所需要的信息流、资金流的闭环将很容易形成。

若长租公寓行业未来上规模的品牌公寓与数量较多的中小二房东长期并存,那么与之伴随的金融格局也将产生不同的解决方案。

品牌公寓由于其租约体量较大,独立系统建设完善,其自身完成租约证券化的可能性极高。专业的资金方嗅着优质资产的味道就过来了,为品牌公寓量身打造金融解决方案。然而,上规模的品牌公寓自建金融平台也会成为必然,用体系内的资金(业主、租客)解决其自身的租约证券化融资需求。就像链家一定会自建金融平台一样。

而大量的中小二房东,自建完善系统不划算,且受限于其规模,低成本资金对接的能力也有限。针对这些二房东的金融需求,需要有一个第三方,整合他们的体量,解决他们的信息化问题,梳理他们的交易数据,进而为他们提供金融的整体解决方案。对这样的第三方要求挺高,必须既熟悉二房东这个行业,又必须有信息化能力,还必须懂金融。

说得过分一点,长租公寓行业的信息化,就是为了金融。金融是长租公寓经营的必要手段和终极目标,信息化是金融的核心风控环节。

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