不要把房价下降的希望寄托在房地产税上

那些认为2017年房地产税会开征并且会导致房价下降的观点,是一叶障目、一厢情愿的看法。

朱罗纪


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因为国务院的一份文件,对房地产税要出台的担忧(渴望)又泛起了。有专家的意见是,最早可在今年底出台——因为本届人大任期今年届满。于是,不少人对于房价下跌的信心又陡然增强了。

在我的记忆里,房产税、房地产税这些词,都已经讨论有10来年了。从2003年房价还没有开始涨的时候,房地产税的探索就列入了决策层的文件里,那时候还叫“物业税”。

(房地产税制改革历程)

基本上这是个敏感词,每次一谈论它,人们就把它和房价下跌划等号。买了房的人害怕它,没买房的人渴望它。总之,一直到现在,把房地产税视作是能够稳控房价的最后一根救命稻草,在民间依然有着强大的民意基础。

比如这一次,还是有很多文章的标题是这类的,尤其像CCTV:《央视:“房产税”快来了,2017房价终于要跌了?》。

都过了那么多年,中间发生了那么多故事,官媒还是这个腔调,以为这样就代表了民意,站在了政治正确的立场上。

对于这类观点,在2011年之前我们还可以讨论一下,因为大家都没有经历过。但现在,最简单的回答就是:好好看看上海、重庆的房价在2011-2016年的变化。这两个城市,都从2011年初推行了房地产税。这是摆在我们面前,不可推倒的事实。

1、上海、重庆推行6年的房产税有没有降房价?

2001年1月28日,上海、重庆两个直辖市开始启动房地产税试点改革,这是两地的简略版对比。

两地还都给出了相对宽松的免税条件,上海的免税条件是:人均60平米以下免税

本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上住房的,合并计算的家庭全部住房面积(指住房建筑面积,下同)人均不超过60平方米(即免税住房面积,含60平方米)的,其新购的住房暂免征收房产税;人均超过60平方米的,对属新购住房超出部分的面积,按本暂行办法规定计算征收房产税。——《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》

重庆的免税条件是:新规推行前180平米以下免税,推行后100平米以下免税

“第十条免税面积的计算。纳税人在《暂行办法》施行前拥有的独栋商品住宅,免税面积为180平方米;新购的独栋商品住宅、高档住房,免税面积为100平方米。”——《重庆市个人住房房产税征收管理实施细则》

这样一对比,其实结论就很好得出来:刚需,甚至是相当一部分拥有两套房者,都不需要担心,无论是人均60平米还是针对高档住宅征收,刚需都处在免税的豁免之中。

那么,这几年来,这两个直辖市的房价怎么样。

这是上海的房价走势。

(来源:CREIS中指研究院)

从2011-2016年,上海新房价格从22012元/平米涨到了2016年的38369元/平米,涨幅是74%。也就是说,房产税推行的6年间,上海房价都在涨,而且,如果考虑到均价因素,实际的涨幅更加恐怖。比如,分区域来看,2016年上海外环线以外的新建住宅销售均价,为18127元/平方米;内外环线之间44984元/平方米,而内环线以内的均价,则达到87426元/平方米

再来看重庆。

从数据上看,重庆的房价的确没怎么涨过,从2011-2016年的6年间,房价从6824元/平米涨到了7180元/平米,涨幅是5%。扣除通胀,实质是下跌的。但是,行业的共识从来没有将重庆的房价平稳归因为是房产税,而是巨大的供应和相对温和的需求。在房产税出台之前,它的涨幅也是垫底,在房产税出台之后,它的表现依然一样。后来,有学者的调研报告也印证了这一点:房产税的开征对重庆的房价波动影响较小。如果将一个面积超过8万平方公里的城市房价波动,归因于房产税,未免太儿戏了。

6年时间,上海、重庆已经通过实证的方式,验证了房地产税对房价的冲击没有那么可怕,它不是压倒骆驼的最后一根稻草。这是距离我们最近的并且依然在发生着的事实,绕开这些只是单纯的将房地产税描绘成洪水猛兽,实质上是在陷入一厢情愿的臆想之中。

放大一点看,全球发达城市经济体的历史经验,也从来没有提供过房产税可以降房价的案例。那些推行过房地产税的发达城市,香港、首尔、台湾、纽约等等,查询它们过去几十年来的房价变迁,便能发现:在房价的历史长河波动中,房地产税是很微小的因素。也许短期内它能够起到一些作用,但它丝毫不会改变到房价长期的趋势变化。

2、2017年,房地产税出台的可能性不大

不但是从事实上,而且从逻辑上,也可以论证房地产税的开征和房价下跌不是简单的线性关系。影响房价的因素有很多,房地产税算不上很重要的因素,原因是这种税不会很高,主要目的也不是针对打击房价的。

房地产税的本质,是为了适应中国房地产行业逐渐步入到存量交易的时代,是关于行业一篮子的税制改革的,目的是从增加房屋的流转成本到增加房屋的持有成本,以此来推动缓解住房分配的贫富悬殊。简单说,就是住房市场的二次分配。在房地产市场化的前10年中,每个人通过自身的努力,不限制的获得住房,也导致了住房分配上的分化悬殊,比如出现的房叔房姐动辄拥有数十套100多套房,而大城市里的新兴市民阶层却无立锥之地。通过房地产税,让持有房屋越多越不划算,来刺激房屋的流转,增加供应,进而达到平衡房价的作用。

从近几年国家文件的措辞变化来看,房地产税这个税种不是新增加一个新税那么简单,而是对房地产行业现存的所有税种进行的改革探索,也要比上海、重庆推行的房产税的内容更加的复杂。这也是为什么公众千呼万唤,而这个税始终出不来的缘故。

这个出不来,我并不认为是因为我们的土地只有使用权而无所有权的缘故,这是一种一直很流行的观点:我们只拥有70年的土地使用权,房主已经缴纳了70年的土地出让金,因此没有理由再征房地产税。这个问题,其实物权法已经解决了,土地到期自动续期。这个解释,实际上已经变相承认房主对土地所拥有的权利,也为房地产税的开征铺平了道路。但它之所以还是出不来,主要是因为我们的房地产市场正在从发展增长期步入稳定成熟期的缘故,房地产税必须要成为原来土地出让金的替代者,这是非常大的变化。

稳定房价,只是房地产税产生的目的之一,但不是唯一。如果将稳定房价作为房地产税出台的唯一目的,会导致本末倒置。实际上,如果单纯的为了控制房价,根本不需要如此大费周折的推行房地产税。直接学习香港的双倍印花税就可以了,比如最近绿地张玉良提出的,针对炒房客课以60%的重税,断绝流转环节的获利可能。

从上海、重庆的探索来看,以及国际上的经验,房地产税率也不可能很高,高了会造成收不到税,也会造成不稳定。而如果很低,你又怎么指望它会让房价大幅下跌?国外很多已经经历了房地产税的城市,并没有证据表明,房地产税的开征为市民增加了不可承担的负担,也同样没有对房地产市场产生长远的冲击。

而且,我也不认为2017年,房地产税会开征。这是由今天的经济大环境决定的。这个大环境是,全国在推行的供给侧改革,要求宏观层面减税。以及,房地产的现状,完全不支持开征新税。这两个因素,决定了房地产税基本不可能在2017年全国大面积推行,即便是推行也绝然不会是以税负增加的形式出现。

在房地产领域,我们不能只看到房价在上涨,而要看到,绝大部分的城市还处在去库存的艰难中,上涨以及暴涨的城市是很少量的城市,比如北上广深四大城市以及省会核心城市。因为少量房价上涨的城市而增加新税,不但缓解不了大城市的房价上涨,而且还会让更多的城市经济雪上加霜。所以,这次国务院的文件,也很清楚的传递出信号:如同房地产调控因城施策一样,房地产税的探索也将是“因城施策”,不存在全国一盘棋的动作,而且更多是探索式而不是实质性的动作。

因此,那些认为2017年房地产税会开征并且会导致房价下降的观点,是一叶障目、一厢情愿的看法。尤其在大城市,以为增加了1%的房地产税可以平抑房价是真的不太现实的,如果没有其它的更加严厉的政策作为配套——比如严厉的信贷紧缩、更多的住宅供应、更好的住房保障,大城市一房难求的难题不能破解。那么加税让房价涨得慢了一点,但是房主却提高了租金,把成本转嫁到租客身上,这样对生活在大城市里的年轻人,也许反而会加剧他们在大城市立足的难度。作为发达经济体的上海在过去几年探索,已经验证了这一点。

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