深度|他们都在静静地等候

此轮调控,看样子更像是让房价等等居民收入,来稀释前段时间疯狂的泡沫。至于未来,似乎只需静静的等待就可以了。

鹰觅君


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“9.30”调控之后,严控房价上涨的补刀,还是一次紧似一次。不过,经过四五个月的发酵期,市场还是没有显示出清爽利落的方向。

市场上的参与者却拿出了各自的态度。

鹰觅君的一个朋友,最近刚在北京延庆核心区投资了一套二手房,手续马上完结,打算最后租出去。他是标准的工薪层,手里有着不多不少的一些闲钱,出于人民币早晚要贬值的考虑,还是觉得把钱压在房子上最保险,而热门区域又买不起,投资延庆算是一个折中的方案,至少也买在了核心区。

保值思维是去年重点城市房价暴涨的肇始,虽然经过了调控的严厉打击,现在还是余温犹在。

不过,总的来看,投资群体的萎缩显而易见。一位在一个北京大型中介工作的经纪人告诉鹰觅君,就他自己的带看经验,对比调控前后的投资人群,大致减少了20%—30%的数量。

这还不是所有的事实。

鹰觅房产的一位粉丝职业炒楼,他去年五月在上海投资了两套商住两用房,但现在并不急于出手。他说,其实并不是不投资了,而是时机不成熟,现在所有重点城市都在严控房价,相对涨的概率,最近至少一年微跌或持平的可能性更大一些,真正的炒楼高手,现在都在休养生息相机而动。

实际上,目前刚需和刚改们正在踊跃上阵。上述中介告诉鹰觅君,相对一月,二月看房买房的人明显增多了,大部分都是换房的客户。

这些现象,刚好与近日交银和尼尔森联合发布的报告相吻合。这份报告指出,调控之后,刚需的购房意愿上升了10%,高收入者投资买房意愿下降了16%。

与此同时,重点城市土地市场依然热火朝天。在北京市场,需要大比例自持前提下的限价房土地,地产商依然争夺得如火如荼;其他重点城市的各个“地王”,仍不时蹿上来当一下头条。

新盘延迟入市的队伍也在壮大。一方面预售证很难批,另一方面价格限定太低,所以延迟开盘成为一部分开发商顺势的选择。反正重点城市供应会一直短缺下去,拿到手里慢慢卖——这是当下开发商最普遍的心态。

总的来看,整个市场似乎正弥漫着一种轻快松弛的小调。

写到这里,鹰觅君都快继续不下去了——你们这些自住的、投资的和买地、盖楼的人,还有没有一点意识到,现在正处于史上最最严厉的调控期,没有之一,对于高房价正万箭齐发,你们还有没有一点对调控的尊重和敬畏感!?

这的确是个问题,人们到底是怎样失去了对调控的敬畏感之心?

在国内房地产历史的近二十年里,如果不算“9.30”这次,总共进行了针对高房价的三轮调控。在这三次里,就看态度和手段的利用程度,一次比一次严苛和猛烈,但结果是,我们所有人都目瞪口呆地眼看着一头标准的疯牛,一步步登上了世界之巅——深圳的房价收入比于去年跻身世界第一名,北京第五、上海第六。

经过这三次的低阶循环之后,人们终于醍醐灌顶般搞明白了调控的深意:

1、  调控的目的不是要降房价;

2、  中国经济如果把房地产打压下去就会全面崩盘;

3、  房价一旦真跌,政府就会救市;

4、  每一轮的调控都是之后大涨的中继形态;

5、  货币政策宽松之时,就是房价新一轮上涨启动之日。

调控实际成了人们进行房产投资的一次次启蒙运动,重点城市的房子成了国家信用级无风险高收益产品,越多越多的人由纸上谈兵加入到了实战层面。看看现在大城市的中产阶层,基本都是这些年一直不停买房的人,过去没买房或买得少的人,有哪个不是懊悔地跺足捶胸。

调控的手段人们早已耳熟能详,无外乎就这些了:

这一次的“9.30”,当然还是这些套路的重复——升级限购,提高首付,递进取消房贷利率优惠,银行窗口指导,加大供地和调结构力度,直接限价,加大保障房供给,打击开发商囤地行为等等。

就手段而言,这次调控没看出任何超出常规的新意,一切都和过去对应得上,所在的市场环境也没有改变——刚需刚改嗷嗷待哺,投资客虎视眈眈,土地供应跟不上需求增长,重点城市人口净流入趋势不改。

既然如此,人们为什么还要在这次调控里抖若筛糠?

接下来,与其揣测这轮调控的时间和深度,还不如估算一下宏观经济下滑的速度来得更实用。

国家统计局最新数据显示,2016年中国房地产业增加值占GDP的比重为6.5%,如果加上建筑业,这个比例还要再高一些。建筑业以及房地产中的实体经济部分,仍是中国经济重要的支柱产业。

此轮调控将会让房地产固定投资大为减少,如果缺少房地产这一块,宏观经济将很难一下找到替代,进出口方面由于特朗普上台而将变得更脆弱,而一向倚重的投资带来的边际增长效应也在递减,这些都让经济形势看起来不乐观。

经济学家这么看未来经济的最大困境

零售业大佬这样看

全局寒冬越临近,也就意味着楼市春天的步伐在加快。这一主导逻辑,一直与近20年来的房地产市场如影随形。

到现在,人们还是没有找到能让这个市场发生根本性变革的支点。从最上层的制度设计讲,国有垄断的土地制度是基本点,财政税收高度依赖房地产,房地产分层体系(市场的归市场,保障的归保障)因户籍福利倾向而形同虚设,超大的贫富差距,这些都赋予了重点城市房子奇货可居的收藏品属性。

一段时间内,一切都不那么容易改变。

此轮调控,看样子更像是让房价等等居民收入,来稀释前段时间疯狂的泡沫。至于未来,似乎只需静静的等待就可以了。

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