长租公寓收房成本1年涨100%,这还能赚钱吗?

“去年到今年,同地段同类型房源,现在去咨询,收房成本已经翻番,但是现在租金又涨不上去,投入太多,利润被挤没了,现在已经不敢做了。”上海某公寓房东表示,想做公寓,已经输在收房成本上了!

瑜灵


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“去年到今年,同地段同类型房源,现在去咨询,收房成本已经翻番,但是现在租金又涨不上去,投入太多,利润被挤没了,现在已经不敢做了。”上海某公寓房东表示,想做公寓,已经输在收房成本上了!

一、房价高涨,租房市场狂飙

高房价倒逼高收房成本   长租公寓盈利出路在哪里?

2017开年就有新惊喜(惊吓),上海新房均价已经到了52640元/平。1月上海二手房均价52640 元/㎡,,同比去年同期上涨 43.57%。

截止2016年上海近17年房价趋势,2017年1月均价52640元/平

全国主要城市高启的房价,在一定程度上带动了住房租金的上涨,同时也拉动了租房需求。在2016年3季度的《58同城:2016上半年租房市场报告》中显示,整个2016年度,上海、北京、深圳的房屋租金均价均超出4000元/月,其中,上海的房屋租金均价以突破5100元/月成为租金最贵城市(截止2017年会有变动,但总体差距不大)。

2016年北、上、深租金水平变化(截止6月份)

房价高居不下,租房市场想要保持低价甚至是平稳发展显然不易。想要做公寓出租,如何控制收房成本已经成限制二房东运营的一大难题。

做长租公寓,二房东所收房源都从哪里来?房价上扬,收房成本有什么变化?如何在高成本情况避免利益空间再度压缩?他们究竟要怎么做?(本文内容多为上海市案例,深圳目前正处在拆改风口,信息整理困难。)

二、收房模式不同   上涨趋势一致

从公寓分类可以看出房东收房类型,集中式房源、分散式房源(含动迁房房源)。这两种类型房源收房成本现在如何,近段时间又有哪些变化?

1、集中式房源收房市场上有一种声音“在上海,选择做集中式公寓的品牌,通常是不计代价拿房”。

拿房、改造、出租、品牌宣传、品牌扩张,一系列的发展流程、各式打法轮番上阵,但很少有人开口去谈盈利问题。因为对于从集中式来说,物业成本过高,想要盈利基本上是5-6年之后的事情,而集中式公寓签约租期通常为10年。

收房租金赶超房屋卖价,能撑多久?

有业内人士透露说,上海宝山一集中式品牌公寓项目,收房租金为4元/平,以一间房子25平面积计算,单间每天成本100元,每月3000元,10年单间租金成本共计36万。(而在这家公寓附近是另一家品牌公寓项目,收房较早,租金控制在1.5元/平。)加上后期的装修和家具设计费用1000+,一间房的成本就已经超过4000元。再有宣传推广费用,加上公共空间又不计租金,租客想要的低租金高品质,在这里基本上实现不了,成本高,租金如何降?

集中式收房不仅要抢先机,还要合法

上海浦东一位做集中式公寓的大房东在13年签订了10年租赁合同,厂房占地面积2000平左右,一间房的拿房成本两万多,共计164间,投入只需要两三百万。运营了三四年,除去装修费费用,成本已经收回,并有微微盈利。但是,该房源因为是厂房改造,没有产权,现在也已经被拆掉了。

深圳年后的公寓市场更是哀鸿遍野,一大批拆违项目,动辄损失几百万,现在根本没人谈收房。

2、分散式房源收房

2011年底,松江九亭的刘先生和弟弟卖掉家中零售店来上海做二房东。“那时候投资很少,4、5万就可以收3套3室的房子,但是现在随便一套,装修加收房成本都要4-5万,房租上涨太快。成本太高,基本上不怎么赚钱了。”

也有房东表示“去年到今年,同地段同类型房源,现在去咨询,收房成本已经翻番,但是现在租金又涨不上去,投入太多,利润被挤没了。”

分散式房源看渠道、挑格局

1)渠道:中介+小区物业人员。

分散式房源通常集中在中介手中,二房东想要拿到这部分房子做公寓,需要和周边中介保持紧密联系,同时也要和小区物业人员保持良好沟通。

一方面,可以从中介、物业那里拿到优质低价房;另一方面,不扰民,按时交房租能够获得房东认可,后期更容易租到房子。其次,改造符合标准才能尽可能避免被拆违,减少不必要损失。

2)物业格局适合度:

对于二房东来说,抢低价是一方面,所收房子的格局也相当重要,后期是不是适合做“n+1”或者“n+2”,改造是否有困难。

举个例子,对二房东来说,同区域两房两厅通常比两房一厅更受欢迎,收房租金多出500元左右,但是两房两厅在后期的改造空间更大、有再装修的优势,毕竟多出一间房就能收一间房租金。

3)租期

上海项目之前多为“3+2”、“5+2”模式,前3年或5年固定租金,后期以一定比例上浮,但近两年,市场变化过快,房东签约时间已经越来越短,通常为1-2年租期。

苏州一二房东,在某园区附近做公寓出租,16年收房,三房126平基本可以控制在1000-1600元,包物业费,全部签10年,也有5年和8年期。去年拿的十几套别墅也才1800包物业费,只要租出去一个单间基本上就不会亏损。被问及3+模式,该房东强烈表示坚决不签类似短期,至少为5+。

分散式:动迁房收房

分散式房源收房中,动迁房也是二房东收房项目的重要来源之一。

对于业主而言,分到的动迁房通常不止一套,没有居住需求,他们就会把这些房子用来出租。但是个人招租、管理不是很方便,所以很多动迁房房源会集中在二房东手中,经过重装修后用来做公寓再出租。

二房东想要拿到动迁房项目就要在动迁小区开放时长期蹲守,抢占收房先机。选择区位和户型好的小区房,越早签约,收房成本越低,收房热潮一起,收房成本便会逐日增加。按照收房经验来说,剩余房源量越少,价格浮动会越明显。

三、解决方式

如何有效控制收房成本?防止盈利空间被持续性压缩?对于大部分二房东来说,追求盈利才是终极发展目标。首先第一步就是要合理控制成本,减少不必要的支出,从而防止盈利空间被过度压缩。在公寓运营中,可以借鉴城家公寓的运营方式。城家公寓在运营过程中坚持做减法。为目标客群打造成本可控而又服务周全的居住与办公共享空间,是城家战略。

具体可以参考以下几点:

1、控制成本,降低租价。减少大堂空间设计,充分利用空间。

2、减少服务人员开支,借助互联网提高公寓管理效率。

3、产品设计和运营不需要做极致,舒适够用即可,把投资收益和租住率计入检验运营成果的标准。

4、增值服务重点放在租客在意的维修和保洁上,其它服务项目持谨慎态度。

4、收房攻略

对于二房东来说,拿到优质的物业,做公寓盈利已经有了70%的把握,怎么选物业,控制收房成本就变得至关重要。

1、临近地铁房源为首选。

在一线城市,地铁及公交成上班族出行的重要交通工具,压缩通勤时间是白领一族的强烈需求,所以房源临近地铁会更易出租。

2、选适合改造成n+1或n+2的房型,并且要在合法范围内,避免后期被拆违,造成严重损失。

3、选好收房时间,减少房屋空置损失。

有房东表示,收房要挑最佳时机,年前签完合同,年后交房,可以节省中间近2个月的损失。

各个城市情况不同,收房方式也会有区别,但是追求利益赚钱的心是一致的。

做公寓越来越难,是因为收房成本越来越高,而带动收房成本的主要因素是房价的持续性增长。房价上涨的局面我们改变不了,做公寓想要赚钱,就要学会节流。首先从节省成本,省钱开始吧!

(原标题:仅1年,收房成本已涨100%,做长租公寓还能赚钱吗? )

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