首套房利率八五折“绝迹” 房地产信贷迎来新一轮强监管

各级金融监管机构反复提示房地产信贷风险。

杨中华


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开年以后,被政策“速冻”的房地产信贷,继续以各种或虚或实的消息撩拨着市场敏感神经。

进入2月,各大银行都悄然调升房贷利率。继北京多家银行率先收紧首套房贷利率折扣后,广州、珠海、重庆、天津、杭州、青岛、大连等多个热点城市的首套房贷利率折扣也相继收紧。

一位股份制银行人士告诉界面新闻记者,“之前资质好的贷款者,可以非常轻松申请到首套八五折甚至更低的利率折扣。但是1月下旬以来,八五折已经差不多绝迹。目前,首套房利率基本上都是九折,有些银行可能会更高。”

几日前,市场甚至流传“北京一些商业银行停止发放二套房贷款,部分银行已经暂停住房贷款业务”的消息。不仅如此,在去年快速上涨的部分省会城市,也不断传出“即将出台更为严厉的房地产信贷政策”的消息。

界面新闻记者从两家大行以及两家股份制银行内部了解到,截至目前,北京市场房贷并未停止,无论是首套还是二套。多位房地产中介人士也表示,与其合作的商业银行并未传达暂停房贷的意向。

1月信贷数据显示,在贷款分项中,被认为以个人住房按揭贷款为主的居民中长期贷款达到6293亿元,创近几个月新高。

接受界面新闻采访的研究机构人士指出,1月房贷创新高,有2016年末房贷政策遭速冻之后,商业银行进而将贷款额度挪至2017年1月发放的因素。随着监管趋严,随后几个月的规模或将逐渐呈现递减态势。

在房地产市场逐渐从2016年高潮回落之际,各级金融监管机构也在反复提示风险。

在上周召开的2017年央行金融市场工作会议上,中国人民银行副行长潘功胜强调,要继续完善差别化住房信贷政策,加强房地产金融宏观审慎管理,促进房地产市场平稳健康发展。央行2月17日发布的《2016年第四季度中国货币政策执行报告》也指出,要贯彻中央经济工作会议精神,落实好各项制度和机制建设,宏观上要管住货币,微观信贷政策要支持合理自主购房,严格限制信贷流向投资投机性购房。

地方金融监管机构也在加强监管。

对于2017年房地产市场,上海银监局近期就要求,“在沪各金融机构定期开展各类情景下的压力测试,提升押品管理水平,严防房地产市场价格、交易量逆转对房地产信贷及相关资产质量的影响。”

与此同时,2016年12月中旬,银监会下发《商业银行押品管理指引》(下称指引),并向社会公开征求意见。银监会首次将押品管理纳入全面风险管理体系,其中地产押品未来的估值变化以及房贷资产质量问题,在2016年全年居民中长期贷款新增5.68万亿的当下最为受到关注。

界面新闻获悉,商业银行在几年前已经开始不断开展压力测试,进行各类特殊情况之下房贷资产质量变化的测试。结果显示,房价下跌30%,基准利率上升108个基点,对于商业银行资产质量、不良贷款等影响有限。时至今日,压力测试依然显示,即使房价下跌30%,有首付款以及贷款偿付等因素,对于商业银行影响依然处于安全范围之内。

一位前银行人士对此表示质疑称,“如果整个贷款流程均按照监管要求来实施,那么压力测试结果或许有一定的参考意义。但是如果在贷前,商业银行对于监管要求流于形式,并未完全反映出目前购房者用消费贷、房抵贷等其他多种加杠杆途径流入房市的影响,那么这些分散风险的集聚,未来又会产生多大的影响呢?”

一位地方商业银行人士向界面新闻记者表示,“在2016年房价逐渐上涨期间,不少购房者通过离婚、异地购房等多种方式,来利用首套房政策购买房屋。同时,首付款不足之时,利用多张信用卡套现,成本仅是支付手续费,但是却能换来未来房价的高幅增加,何乐而不为呢?”

上述人士同时表示,购房者除了用信用卡增加杠杆,消费贷、房抵贷、P2P平台、甚至地方的担保公司,都能够借入成本不同的资金,增加买房杠杆,流入房地产市场之中。

由于行业普遍存在“资产荒”现象,造成银行纷纷发展按揭贷款,在风险管控尺度上有所放松。在严控首付贷的监管背景下,也仍有商业银行对于首付贷加杠杆“睁一只眼闭一只眼”。

根据银监会近期公布的处罚情况,在2016年,部分地方银监局对于辖内银行机构进行处罚,暂停个人住房贷款业务数月不等,原因即是“首付款资金来源审核不严”。

此外一位房产中介也向界面新闻记者透露,在去年房市火爆时,部分银行对于房贷申请者的工资证明审查并不严格,可以人为将工资收入水平提高。在向商业银行提交工资流水时,也可通过一些操作以达到银行要求。

房地产信贷风险不仅体现在贷前,不少业内人士反映,部分银行的贷后管理也流于形式。

一位银行人士表示,对于押品为房产的,商业银行有人员会对房产的实际估值进行评估。如果低于相应的水平,需要贷款者补充抵押品。在目前一线城市处于缓涨的阶段,似乎还看不到要求还贷或增加抵押物的情况。

但有监管层人士曾撰文表示,如果随着国内经济下行,房地产价格回落,银行贷款随之过度紧缩甚至冻结,形成中国式“押品(房地产)——损失”螺旋,加剧金融和经济波动,是造成不良贷款上升的主要风险因素。

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