陈劲松:“租”才是深圳核心竞争力

深圳的未来,取决于深圳人的工作与生活,取决于深圳企业的活力和竞争力,而“房价高”并不是城市的竞争力,各类人的“平租”才是。

陈劲松


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什么高科技?是“租”!

“手里拿着锤子,看到什么都是钉子”,因本人从事房地产工作近三十年,在我看来世界上的事儿无不与房子相关,而且越大的事越由房子来决定。

比如深圳的城市竞争力,大家普遍说这么几条:高科技、民营经济、创新,而且因为房地产GDP占这个城市的总量如此之小、每年出让土地面积如此之少,以至于在中国大都市中,被认为是唯一摆脱了“土地财政”和“房地产路径依赖”的典范。

这样一个城市的发展神话,真好像是“神”一般的存在,而且还传得越来越“神”。其实任何现实中的“神话”都不可迷信,多少城市在大力发展民营高科技呀,凭什么深圳就发展起来了?

我90年来深圳,回首往事,至97年深圳说什么高科技都没人相信,没底气啊!

有大学吗?记得深大校长气愤地说要拆除遍及学校周边的“发廊”呢!有科研院所吗?华强北倒发票的商店倒是多;有科技人才移民吗?引进一个牛院士就会兴奋整一年,科技人才比珠海还差半截;有强大的工业基础吗?俺一哥们投身深圳的高科技企业,不过是制造计算器。

当年任正非租一个朝西的二房倒腾交换机,大多数草根创业者居住在“农民村”呢!马化腾租华强北一个破厂房折腾OICQ,真的需要钱啊。

换句话说,深圳真正的高科技公司起步,都不是招商“养”出来的,是“租”房子“租”出来的!

什么样的房子是为了住的,而不是用来炒的?

只可以用来“租”的房子就是。比如曾占深圳50%以上存量房的农民村,就是深圳“市场化的廉租屋”。

“市场化的廉租屋”对于深圳高科技发展,民营经济发展和创新都市发展之作用,怎么强调都不过分。

政府当然也提供“微利房”和“福利房”,但由于民营草根企业几乎没有途径和资格申请,基本沾不上边儿。(后期政府按税收开始分配才能真正被分享)。

直到2010年,深圳还有一半以上的年轻人都住在“农民村”里,这既是深圳城市的现状,也奠定了深圳城市的核心竞争力。

我曾经说过,一个城市的核心永远不是“物资”,而是“精神”。那么什么是深圳精神?

我总觉得“深圳精神”就是“城中村”精神:

1、“市场化”,不只是“租金”市场化,提供“租”的房子亦市场化;配套市场化,管理亦市场化;

2、“奋斗者为本”,深圳不相信关系,没人会无微不至地关照你,你就要奋斗,因为城中村不相信眼泪;

3、“讲规则”,那么多陌生人“合租”在一套房子里,不讲规则就不行;那么多年轻人因此学会了平等待人、公平处事;

4、“远大理想”,你虽然住在城中村,但抬头就看到几万元一平的高楼大厦,这种激励是每时每刻都存在的;

5、“包容底层、向上流动”,大多数年轻人能立足的原因就是活得下来,大多数草根企业是从城中村开始的,没有这个基础,就没有这么多极具竞争力的民企。

房子是用来住的,试想一下如果小产权房被容许“炒”,深圳的民营和高科技企业会有今天的局面吗?

房价“二律背反”与深圳前景

深圳房价之高已无须多言,有意思的是如果和香港比较,深圳房价的上升几乎与同类型房租没有关系。也就是说房价上涨的同时,回报率其实一直在下降。这种情况叫做房价的“二律背反”。如果这种情况只是暂时现象,租金会慢慢回补到合理的回报率也算正常,但深圳的房租尽管有涨,回报率却一直低企,这是什么原因呢?

1、深圳商品房业主并不在乎“租”的回报,因为房子是可以炒的,而且没有房产税,持有成本并不高;

2、 深圳高容积率的旧城改造,一批还建房(不能炒的,只能住的)进入了租赁市场;

3、 深圳地铁的加速建设,使得一小时工作生活圈不断扩大;

从目前来看,深圳确实一方面享受着财富繁集的房价效应,另一方面又享受着普遍劳务人员的平租效应。

但,这个局面并不能维持很长时间:

1、随着房价高企,城市更新成为房地产市场主流供应,普遍的“绅士化”运动必将推高租金;

2、对“产业”的偏爱和对“住宅”、“公寓”的歧视,体现在土地出让、旧房改造、消防……等等方面;

3、对“人才”的偏爱和对“草根”的歧视,越来越背离“市场化”原则;

4、对“租赁”市场提供方的漠视,随着消费升级,多层次租赁市场的形成必然是一个国际级都市的选择,可惜的是深圳对此还处于“严管”和“打压”状态,并无一套规范“二房东”的标准。

深圳的未来,取决于深圳人的工作与生活,取决于深圳企业的活力和竞争力,而“房价高”并不是城市的竞争力,各类人的“平租”才是。

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