万科商业变奏,开启印力时代

股权事件后,明星公司万科的每一步棋都备受瞩目。经济观察报获悉,万科正在加快商业板块与黑石旗下商业地产公司印力集团的整合。

余舒虹


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2月16日,万科宣布印力集团董事长丁力业接替万科“元老”丁长峰成为万科商业新任负责人。

接近印力集团高层人士向经济观察报确认,整合完成后,印力将成为万科商业的新的也是唯一的平台,过去,万科的商业项目大多是以配套形式出现在各个区域的城市公司中,在整体管控上未形成合力。

这意味着,万科将借助印力打造一个脱离于地产业务、独立运营的商业发展平台。“这是单独辟出来的条线,类似于万科物业。未来万科的教育、养老都有可能这样去做。”上述万科总部人士说。

另据万科总部信源透露,万科原有的商业发展部有所变动,相关人员并入冰雪事业部、事业发展部(原战投部)和印力商置,各城市公司商用资产相关部门也在加快调整。

万科收购印力一事发酵于半年前。去年8月21日,万科公告称将通过成立投资基金以128.7亿元收购印力集团96.55%的股权。在股权之争的背景下,这一举动一度被外界解读为万科管理层的“B计划”。

如今股权形势趋于明朗,万科重提“万亿市值”愿景。经济观察报了解,万亿计划中包括传统地产业务和创新业务。而商业和物业、物流、教育等业务都在创业业务名单,都有望独立上市。

从这个角度,整合印力,加速商业地产的资本化或只是开始。

开启印力时代

接替丁长峰接管万科商业板块的印力集团董事长、首席执行官丁力业,曾首度将全球最大零售企业沃尔玛引进中国。据熟悉他的人称,与凯德、西蒙、黑石等外资企业的合作使丁力业成为商业地产界最具国际视野的人之一。

2003年4月,丁力业创办深国投商置(印力集团前身),成为国内最早与沃尔玛展开合作的企业。据了解,沃尔玛在中国的第一家门店深圳罗湖店便是由深国投承建,丁力业是这个项目的主要负责人。

早年间,深国投商置曾几经易主,分别经历了华润集团、龙柏商置和黑石基金时代。2013年11月,黑石集团与工银国际分别购入深国投40%及6%的股权,黑石成为深国投的最大单一股东。2015年2月,在完全卸下国资背景后,深国投商置更名为印力集团,并一度谋划赴港上市。

印力的大规模扩张是从黑石入主后开始的。2014年,印力借助黑石基金一口气并购了位于沈阳、天津、南京、长沙、武汉等城市的9大商业项目,涉资60多亿元,共获得了79万平方米建筑面积的商业物业,并对这9个购物中心进行管理。印力主要的购物中心品牌“印象城”也是在此时成为其主打的产品线。

万科执行副总裁张旭曾谈及收购黑石的原因,称印力是全国第三大商业管理集团,资产非常优质,集中在中国重点的二三线城市。截至2016年6月,印力在上海和长三角、珠三角等二三线城市的商业地产项目超过70个,总建筑面积近600万平方米。此外,印力还拥有的成熟商业开发管理和经营管理能力,以及大量长期稳定的优质客户资源。

据接近印力人士透露,由于万科的商业项目呈碎片化,且单个项目体量较小,不排除万科未来将所有商业项目注入印力。

对万科而言,收购印力的意义之一在于,这为万科整而不合的商业地产业务提供了另一种可能性。届时,万科商业将成为一个独立于地产业务之外的平台。但最终结果仍视乎双方的整合进程,并且,其中避免不了对一些已有商业项目的取舍和重估。

经济观察报获悉,万科商业与印力的管理团队已经在部分业务上进行整合,主要在于项目、人员、财务、管理机制等方面,目前商业项目在做财务并表,人员方面,印力的项目团队变化并不大。预计整合工作将于今年内完成。

“由于万科商业也较缺少专业的商业地产人才,此次整合,印力的团队也是万科看重的一点。”上述印力人士称。

更为重要的是,在收购印力之后,万科打开了商业的盘子和影响力。由于“城市配套服务商”的一个重要能力是商业和存量资产的运营,对印力的整合,凸显了万科在商业运营上的野心。

资本化底色

万科做商业地产,一开始时就有明确定位:轻资产。万科商业的第一位掌舵者毛大庆曾表示,万科商业是以凯德为对标,进行轻资产运营,培养自己的商业管理团队,“做一个、资产化一个”。

这并不是口号。2014年,万科就与4家基金就十几个商业项目搭建了资本化平台,实现了商业地产的退出机制。

2014年8月,万科与美国私募巨头凯雷共同成立资产平台公司,两者分别持股20%和80%,该平台收购了万科拥有的9个商业物业并长期持有。同时,双方设立了一家商业运营管理公司,负责资产平台公司持有的各境内商业物业招租和运营管理。

2014年底,万科将首个商业项目金隅万科广场卖给了资产管理机构麦格理。同时,联手东方资产旗下的资产管理平台东方藏山,打造国内第一只社区商业基金,万科旗下的5个社区商业物业被打包进这个平台。

毛大庆之后,丁长峰的一项重要的工作也是接洽资本端,其设想包括将万科商业地产金融化或上市,因此常常现身香港投行圈。丁长峰说:“只有打通国际资本才能找到万科商业的未来道路。”

这与印力的做法不谋而合。早在2008年华润控股时代,华润就曾利用其海外融资平台发行了深国投商置第一只房地产基金——华润商业地产基金,总额8亿美元。

据丁力业介绍,印力曾探讨过引入金融机构的多种办法,包括传统的信托、股权合作、私募基金等。实际上就是轻资产的做法,即寻求国际资本的合作,以较少的资本撬动更多的项目。

一位不愿具名的印力高层人士称,印力的运营模式较为简单:自己投资,自己开发,自己运营。商业模式上没有短板,战略上一直在做强产业链的各个环节。

据其透露,印力建立了一套严格的投资模型,主要通过现金流量法来评估商业地产的投入、产出、回报、风险等因素,并满足国际资本的要求。过去几年,印力旗下商场出租率高达98%,利润复合年增长率为34%。

其中,黑石的帮助在于与资本市场的对接上,除了资金和国际商业合作资源,黑石会从股东回报、项目风险、资金安排等方面提出专业意见,由此加大商业地产的成功概率。

万科商业素描

在万科长达三十余年的发展当中,商业地产从来不是主角。直至2010年,万科才开始探讨商业地产的可能性,2013年1月在北京正式设立商用地产管理部,并开出第一个商业项目金隅万科广场(后更名为悦荟万科广场)。

2014年万科正式提出“城市配套服务商”的转型后,商业地产就成了一件不得不做的事。脱胎于曾经的“全球最大住宅开发商”的万科商业经历4年探索,究竟做的如何呢?

根据万科方面提供的最新数据,截至2016年底,万科自身拥有的以及与合作方共同打造的商业地产项目共84个,建筑面积600多万平方米。另据公开资料,这些项目分布于全国29座城市,其中社区商业面积471万平方米,购物中心面积115万平方米,此外还有办公、酒店及服务式公寓。

近几年,万科商业在全国跑马圈地。从规模上看,万科商业目前持有物业面积与全国最大商业地产开发商万达尚无法相提并论,但与行业内以商业地产为标杆的华润置地相比已经不相上下,甚至略有超出。

但在一些观察者看来,与高度标准化的住宅项目相比,万科的商业项目尚未在品牌上形成较强的话语权。“你可以迅速认出万科的楼盘,但却不知道万科商业长什么样子。”高力国际咨询服务部华南区董事陈厚桥说。

从产品线上看,深圳、北京、上海和广州等城市公司都推出过多个产品线,但从后来的实践来看,其中一些并未在万科其他城市公司中顺利复制。

郁亮曾说,万科的住宅专业化道路不会改变,“万科做商业地产,是为了进一步做好住宅而做商业,并不是为商而商。”这决定了万科商业首先聚焦于业主需要,一般依托于万科开发的楼盘,做社区商业。

陈厚桥认为,万科商业的短期目标,是将万科住宅品牌的追随者、住户聚集在手中,不让其他开发商抢走;中期目标,是形成稳定的租金收益。但目前做社区商业的回报率不理想,大约只有4%。

万亿支点

外界普遍认为,做商业是万科转型“城市配套服务商”的一个触角,也是万科未来十年奔向万亿市值的一项多元化尝试。2015年5月,郁亮首次抛出了万亿市值目标,后明确了五大创新业务,计划将万科打造为拥有若干上市平台的控股集团。

值得注意的是,彼时的五大新业务包括物业服务、公寓业务、物流地产、教育产业和海外业务,但并未提及商业地产。

众所周知,万科在创新业务上采用了自下而上的“赛马”机制。“没放进五个新业务是因为目前还在‘赛马’阶段,还没有想清楚可持续发展的模式”。郁亮回应称。可见,尽管商业体量显著增长,但万科倾向于认为商业地产还在摸索阶段,尚未形成有效的、可复制的思路。

2010年,万科先是在北京、上海、深圳成立商业地产筹备小组,先行先试,以便总结商业地产的运营经验,后给予城市公司充分的放权。

在管理模式上,采取总部管理加一线公司孵化,即成立小规模的商用地产管理部(后于2015年7月更名为商业发展部),向总部汇报,与项目所在的一线公司协调。同时,万科各城市公司纷纷成立商业地产管理中心、管理部、事业部等机构,叫法各不相同。

万科当时的想法是,商场陆续做起来,总部再通过观察总结成功案例,进行下一步资产和管理模式的整合。没想到,万科商业项目的数量在此后的两到三年迅猛增长,整合难度也因此加大。

2015年1月,丁长峰接替离职创业的毛大庆成为万科商业板块负责人,对此前一直专注传统住宅业务的丁长峰来说,一个迫切的任务是整合旗下商业资源,做好万科商业的“顶层设计”。丁长峰曾提出,2015年一季度设立一间集团下属的独立商业地产公司,并在6月底完成25个购物中心、合约300亿元资产的处理。据经济观察报了解,这个计划后来并未实现。

一位万科城市商业公司员工表示,万科的商业板块是由各个城市公司独立发展运作起来的,有独立的核算体系、产品定位、考核权属,商业的经营并无统一模式,不同地区也很难有继承的基因。此外,由于集团商业发展部没有决策权,与城市公司的权责也不明确,多数城市公司并不支持,这使得商业发展部的作用十分有限。

明源地产研究院副院长刘策则认为,万科对商业地产运作缺乏明确的目标,给外界一种被大环境推着走的感觉。相比于在物流地产、养老地产、长租公寓等方面的布局,万科在商业地产领域的整合需要更多的突破。

2016年8月21日,当万科拿下印力,万科商业地产也到了“赛马”机制收官的阶段。综合评价下来,万科或许找到了最合适的那个人。

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