近郊租房热,只因房客穷?

我在五环外的大屋里“四季如春”,你还在市中心的隔断间里“大雪纷飞”么?

林志愿


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“新闻里不是报道春节后楼市冷淡吗?为什么我房租比年前更贵了呢?”北京白领易先生这样追问小编。

2月22日,中关村就职的易先生在知春路所承租的房子到期,房东要求涨租1000元/月,迫于无奈他只能搬离知春路,搬进了回龙观。

北京有千千万万个易先生,从市内搬到近郊。

据伟业我爱我家近日发布统计数据,在北京房屋租赁市场区域热度排行榜中,回龙观居榜首,北苑和上地紧随其后。而且,这三个区域的交易量自2013年以来持续增长。

回龙观区域交易占比由2013年的1.054%大幅增至现今的4.837%,北苑区域和上地区域占比也分别上升到2.213%和1.977%。

这三大区域的交易量在整个北京租房市场中的占比也不断提升。

从2016年始至今。

回龙观区域租房交易量环比增长44.6%,月租金均价为2868元/套,总交易量为2319套,分户型来看成交最多的是三居室。

北苑区域租房交易量环比增长31%,月租金均价为4532.3元/套,总交易量为2006套,分户型来看,成交最多的一直是两居室,其次为三居、一居,其他户型成交占比非常小,且两居室占比有持续扩大态势。

上地区域租房交易量环比增长29%,月租金均价为4262.5元/套,总交易量为1834套,分户型来看租赁交易最大的是两居室。

值得注意的是,这三个区域皆处在北城五环沿线上。另外,伟业我爱我家数据还显示,除北部区域受到热捧之外,伴随着地铁亦庄线、大兴线、顺义线等新线路的开通,租赁人群正在向大兴、通州、顺义、房山等各个方位的五环线外扩散。

2013年至今,丰台区宋家庄、通州区北苑、顺义区后沙峪的交易量都在连续增长;大兴区黄村虽在2015年有所回落,但在2016年出现整体增长势头。

近郊租房市场热门,近商业中心区域热度则持续下滑。

劲松、公主坟、十里堡等地一度成为北京房屋租赁市场大热区域。这些地方的共同特点是靠近商业中心。十里堡、劲松靠近国贸,公主坟靠近西单。

然而从2013年开始,这些区域的租赁交易量在全北京市场的占比中史无前例的连续缩小。

十里堡从1.983%下滑到0.732%;劲松地区从3.71%的占比量下滑到1.177%;公主坟则从3.4446%下降到仅有0.060%。

北京租房市场的热门区域已经告别了过去的“近”商业中心区域,转为近郊——五环外地带。

外移推手之租金优势大显、配套日渐完善

“住繁华的市中心,谁不愿意呢?可是贵啊。”在回龙观租房的李女士对小编说。

李女士是中关村某大型国企的一名员工,她表示,“从回龙观到中关村耗时大概是40分钟。但是,回龙观的房租能比中关村及附近区域普遍便宜4000元以上,住在回龙观的性价比高。”现今,回龙观区域居民中有35%-40%的人是中关村上班族。

据伟业我爱我家发布统计数据,回龙观月租金均价为2868元/套,中关村月租金均价为7868元/套,近中关村区域万泉河、知春路等地月租金均价皆为6000元/套,相比之下,回龙观优势大显,租金压力成为租房需求外移的推手之一。

但近郊成租赁市场热门,只因租金压力吗?

对此,伟业我爱我家集团副总裁胡景晖指出,“北城一直是北京发展较为快速的区域,其交通、医疗等配套设施逐渐完善,知名IT公司和创业公司聚集北城,就业机会众多,因而一直受到租房人群的青睐。北苑、回龙观、上地的地铁交通方便,房源较多,所以吸引了大批租客入住,并成为了北京最热门的租房区域。”

据公开资料显示,回龙观区域已不是过去“鸟不拉屎”之地,现拥有华润万家生活超市、美廉美超市、北京回龙观医院、天使妇儿医院等配套;交通方面,13号线与8号线形成“双轨贯通”的汇合模式,从奥运村接驳到霍营,此外还有直达市区要地的昌平线。回龙观区域内乘坐919、344可达德胜门,乘坐618可到月坛,此外还有十余条公交线路可到达亚运村、中关村、安定门等地区。

与回龙观类似,近郊区域的交通、商业、医疗等基础设施都在逐步完善,大幅提高了居住质量,再加上这些区域租金相对较低,租赁性价比高,因而吸引大量租赁人群。

外移推手之产业疏解

产业疏解将人群带离中心商圈的显例如“作为重点疏解的北京西城区动物园批发市场”。

堵车、人多、人员流动性强、环境混乱、产业低端化……这些都是“动批”所带来的“大城市病”,“动批”30万平方米的营业面积,每年给西城带来的经济效益约在6000万元,而政府支付的管理费用却超过1亿元。

在“动批”负责环境整治20多年的刘杰眼里,“动批”早就该走了。“低端业态,早已不符合北京的功能定位。

2015年11月19日“动批”开始疏解之后,之前住在北京动物园附近的商户离开了紧挨动批的几个小区,甚至离开北京。

“店铺开在武汉,由家里人管着,一般我就常驻在北京进货,现在动批搬走了,我住在这边也没什么意义了。”刚刚搬离动批长河湾小区离开北京的小王表示。

据多年负责动物园地区租房的链家中介经纪人透露,“过去紧挨动批的几个小区,10套房子里面有6套都是动批商户,除了留一张床,就是拿来放货了。而随着动物园地区批发市场的疏解,这些经商租户已经不是主力,动物园区域的租赁市场占比量也在持续下降。”

北京市委发布的《京津冀协同发展规划纲要》中明确要求,将北京市定位为全国政治、文化、国际交往与科技创新中心,与该定位不符的经济社会功能将作为非首都功能被有序疏解。

由于北京市“大城市病”的根本症结在于非首都功能积聚过多,按照传统路径发展北京已经是“山穷水尽”,为此疏解北京非首都功能成为京津冀协同发展的战略商业中心和关键环节。

而五环内城市商业中心区租房交易占比的下降,近郊租赁规模的持续扩大,已成为北京租房市场的大势所趋。

反过来,这一趋势在一定程度上契合了“疏解”非首都功能,促进了人口的合理布局,为缓解城市商业中心区的居住压力提供了助力。

据公开资料显示,一年以来,门头沟石龙开发区共有11家大型企业外迁,其中5家选择在河北固安,6家选址河北涿鹿和廊坊经济开发区。

为盘活土地,门头沟鼓励企业自行“腾笼换鸟”,腾出制造业生产线所占土地。随着京津冀一体化发展的提出,企业外迁积极性加大。

石龙经济开发区管委会负责人称,“这些企业将销售中心留在北京,而研发部门及操作员工都会外移北京。”

另有国机集团化工分析仪器工程师小李表示,“我们集团响应国家号召以及自身的拓展需要,入驻了河北省燕郊兴远高科产业园,在2018年前,大部分员工要伴随着企业从酒仙桥搬到燕郊了。”

值得一提的是,五环内房子比较贵,员工居住成本较高,企业外移也有降低租房支出的“隐形福利”。

“以业控人”让劳动密集型产业与员工一起移出了北京,低端产业的污染不会继续困扰北京,给了北京高端产业更多的空间布局机会。相信“租金优势+配套完善+产业疏解”等因素的助推,近郊房屋租赁市场将持续保持热度,依然是租房的热门区域。

附文:

群租房乱象整顿

经小编查询,“近”商业中心区域租赁占比量减小除了与产业疏解有关外,还跟北京市大力整顿群租房乱象有关。

例如,劲松区域。

公开资料显示,位于北京CBD附近的劲松地区,因紧邻国贸等写字楼,成为许多人的理想居住地而导致大量群租房出现。

其中,群租房聚集的百环家园共有高层居民楼14栋,居民4554户,常住人口约8000余人,流动人口约1.5万余人。小区内共有出租房屋1200余户,群租房就有450户。

而另一群租房的重灾区首城国际小区共有高档住宅楼18栋3669户,出租房屋就占了1450户,其中违规群租155户。

轻奢小区首城国际某号楼里一处还未治理完毕,面积仅为80多平方米的两居室群租房竟隔断出了5个房间,原本宽敞明亮的客厅已经被隔断房所取代,房间阴暗逼仄,甚至有些100平方米的房间出现了群租20多个人的现象。

朝阳区劲松街道副主任凌云就曾表示,“从去年开始,该地区全面启动了对群租房的专项整治,计划用三年时间逐步消除群租房现象。”

“很多业主已经同意进行整改,因为租户都是通过中介公司交纳了至少3个月的租金,所以会有一个治理缓冲期,当整改之后租金压力骤升,劲松地区租赁交易量将更少。”凌云表示。

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