未来3到5年,1000亿规模将是房企显著分水岭

今天,房企能够越过1000亿,还算佼佼者,明天,千亿规模将会成为房企基本分水岭。未来3到5年,房企大概可以分为两大阵营:一个阵营是千亿规模以上的房企,另一个阵营是千亿以下的房企!

潘永堂


【关心房价?从圈内眼光透视中国房地产,就订阅微信公众号:地产二更】

2014年是调整年,而2015年是乐观年,2016年则是超级丰收年……但是一个常识是,没有永远上扬的楼市,也没有永远上扬的房价。

首先,从行业来讲,今天中国整个房地产规模已经进入行业上升长周期的最高点,13万亿左右的销售额几乎就是中国楼市的年度最高纪录。天量之后,或许就是月满必亏,又或者高位横盘一段时间,未来房企争夺战已成零和游戏,大型房企规模的增长大多来源于中小房企退出所让出的蛋糕。

其次,从企业自身而言,这些年黑马不断,虽然厉害,但一个被忽视的问题,企业本身却透支厉害……政府给行业打了鸡血,老板给企业打了鸡血,合伙跟投制度给骨干精英打了鸡血,2016年可谓天时地利人和的集结号。但一个常识是,作为企业,连续几年,跑得快的,冲刺过猛的,企业的超速增长也掩盖了内部大大小小的问题和分享;作为员工,地产人没日没夜的熬夜奋战早已透支了自己的激情精力和身体……所以,那些凶猛增长的房企,虽有黑马的爆发,但未必有优雅的姿态。

其三,从外部环境而言,房地产核心是政策市,而政府2016年史上最严厉、最真格的限购限贷限价调控直接止住了上扬的楼市,楼市就是预期论,目前无论开发商还是消费者,对2017年行情的观望,保守心态几乎是趋同的。

其四,从区域来讲,房企城市布局机会型进入越来越少,好的城市早已红海,差的城市有土壤贫瘠,这两年房企城市布局战略早已同质化,底子好,购买力强的核心一二线城市,都已百强杀入,地王辈出;而不限购限贷的三四线城市又需求有限,规模有限,土壤贫瘠,加上碧桂园恒大两个大跨头,其他房企很难吃到肉……所以,如今房企区域深耕,精选城市,越来越靠硬实力,靠航母组合,单兵,一招鲜已经不能应付这个残酷的时代,而赌徒式的,机会式的发展,再加上反腐的力度,房企投机式的发展几乎很难有空间。

……

以上种种,导致所有地产人都对2017年持有保守态度,而对应房企2017年度销售目标都表现出保守的预估。这里有几个表现。

  • 一则在2016年年底很多房企甚至标杆房企都藏了一些销售额,匀给2017年,这样让业绩曲线更好看一些;
  • 二则很多房企都调低了预期增长率。很多房企将增长目标都从过去动辄50%,80%调整为20%,30%,比如地产一哥恒大,2006年17亿到2016年3734亿,可谓增长了220倍,但2017年目标却为4500亿,比如并购王、爆发王融创2016年从800多亿到1500亿的翻倍增长,2017年也定位2100亿,仅仅35%的增长;
  • 三则2017年有些房企开盘已经出现保守的价格开盘,价格甚至让消费者都觉得“靠谱”、“实在”。而且由于限价模式,往往上有政策,下有对策,这段时间老潘踩盘一些知名房企销售发现,很多楼盘销售的价格早不可能是政府限价销售,而是让客户上缴10万到50万甚至更多的且与理财通绑定,合同价格肯定是超过政府限价,如果最终价格通过了就OK了,如果万一限价等候一段时间,比如3个月,甚至更长时间还批不下来,就退还本金和理财通外加3个点的利息收益。

整个行业对2017年趋于保守,谨慎,但这是否就意味着房企的整体悲观,答案是未必。2017年,可能是优秀房企弯道超车的春天,而是中小弱势房企的冬天事实上从整个房地产生态来看,分化之势,房企肉搏战越来越深入。整个房企格局犹如森林的生态法则一样。过去地盘大,小草、小树和大树都在各个地盘土壤上生长,没有谁争,但今天小草、小树、大树都在一个地盘上生长了,这个时候大树开始吸取更多的阳光、雨水和土壤营养,相当于削弱、剥夺了小草和小树更多的营养。

而当前的房地产生态正是如此,经过2015年、2016年这两年楼市优胜劣汰后,身在其中的地产人,最大一个感受,就是以前大家块头都差不多,顶多是大象和猴子的区别,但今天恒大近4000亿的规模,三巨头都已经1万亿,现在已经是恐龙和蚂蚁的差距,中小房企在大型房企面前,犹如蚂蚁看恐龙的感觉…

行业规模到顶,过去是你吃你的,我吃我的,未来几年和更长时间,是大企业吃大企业,还要顺便把小企业那份也拿过来吃其中2016年业绩分化一个重要特征是,大型房企TOP10和TOP10~TOP30房企往往比TOP100之后的房企增长不慢,甚至更快,大象比猴子发育更快,大型房企增长率甚至比中小房企更高,而且趋势还将继续存在,如此以来,未来中小房企后市将非常悲观,虽然有细分市场,细分区域,但中国楼市的主战场,未来中小房企很难有亮相的机会。

今早起床,一张中房网《2017年标杆房企的销售目标清单》,吸引了老潘。2017年房企都有些保守,但身在其中的大型房企,对未来中长期却充满信心,如万科谭华杰所言,即使住宅进入行业天花板,但万科预计住宅未来至少还有10年能够支撑万科的继续发展。而中小房企转型,转行,被并购。。。的做法,整体对未来过于悲观。所以未来而言,大型房企和中小房企的信心指数,也在分化,而且比实体分化的程度更厉害!因为从人性而言,人的恐惧会大于客观现实的恐惧,人的自信也会放大。

以最“乐观”的态度来看,2017年房企千亿俱乐部成员,有的预测15家,有的预测19家,几家不重要,但很多没有达到千亿的房企年会上,老潘发现,都在下决心冲刺千亿。因为千亿规模,才是今天和未来5年中国地产新的规模分水岭,而有些未过千亿的房企老板甚至表示,破千亿没问题,更重要的是如何谋局2000亿,3000亿,我们要提前战略布局,吸引人才……显然,千亿已经不是当下600亿,800亿房企的兴奋点,而他们破千亿,更多是个时间问题,他们真正的醉翁之意在2000亿,3000亿的规模。正如孙宏斌所测算,5年后十强房企平均要4000亿规模。

预计2017年房企销售金额前五位门槛将提高至3000亿元左右,而房企销售金额TOP20门槛或将提升至1000亿元……今天,房企能够越过1000亿,还算佼佼者,明天,千亿规模,将会成为房企规模的基本分水岭。未来3到5年,房企大概可以分为两大阵营,一个阵营是千亿以上的房企,另一个阵营是千亿以下的房企!

更广阔的视野来看,中国房企集中度目前最大的3%左右,而美国等西方国家房地产成熟期行业集中度最大房企会达到6~8%,按照12万亿规模,中国房企依旧有增长空间,1万亿的房企将产生,尤其以万科,恒大,碧桂园而言,1万亿,并非“我有一个梦想”,而是早已进入他们的“行动计划”。比如万科战略地图从十万亿规模的房地产进入百万亿城市配套服务商的大海,比如碧桂园如今加速全球化布局,超大项目的全球复制,招聘700名海内外博士……都在为万亿谋局。

试想一下,未来3到5年,万亿规模房企都达到2~3家是大规模事件,而千亿房企也将几十家,那么千亿规模,成为大小房企的分水岭,就不是危言耸听了!(半小时随笔,未经校对审阅)

未经允许不得转载:地产界 » 未来3到5年,1000亿规模将是房企显著分水岭