为完成7000亿目标 恒大又把战火烧向了三四线城市

恒大今年内部销售目标为“确保5700亿、争取7000亿”。

王静


【关心房价?从圈内眼光透视中国房地产,就订阅微信公众号:地产二更】

山不转水转。在一二线热点城市成为监管层面重点“照顾”对象后,三四线城市重新接过接力棒,引领新一轮热潮。

2月23日,广东中山公开出让七宗土地。其中,黄圃W01-16-0086地块引来了16家开发商参与竞拍。最终,经过196轮竞价后,由恒大以13.42亿元拿下,竞得楼面价5060元/平方米,溢价率322%

另外,古镇W10-18-0047地块也同样抢手,在历经100多次竞拍后,最终由碧桂园以3.6亿元加竞配6960平方米人才房拿下,竞得楼面价7115.7元/平方米。

虽然两宗地总价与一二线热点城市不可同日而语,但激烈的竞拍过程和超高的溢价水平仍然不容忽视。

根据近日国家统计局公布的70城房价统计,一二线城市房价已经基本止涨,三、四线城市的楼市表现超出了市场预期。

投资圈内传来的消息称,恒大今年内部销售目标为“确保5700亿、争取7000亿”。在目前的市场环境下,政策宽松的三四线城市成为完成目标的重要战场

诸多券商和研究机构也预测,监管意志、金融政策和商业银行放贷倾向,都将支撑三四线城市房价出现一波繁荣。

7000亿目标压顶?

近日,网易房产获得消息称,恒大今年内部销售目标为“确保5700亿、争取7000亿”。该目标来自于各区域公司总经理最低保证额和争取额合计的数字。这一消息目前尚未得到恒大集团的证实。

在近期曝光的许家印内部讲话中,恒大地产集团明确提出的2017年目标是实现销售4500亿,实现核心净利润243亿。

但许家印亦言明,恒大去年销售尽管已经达到3700多亿,但在整个市场中的占比也仅约3%左右,占比并不高,增长的空间还很大。其还判断,未来两到三年,房地产总的成交量还会继续增加,随着人均面积越来越大,3-5年后市场总需求会开始下降。

有市场人士对网易房产分析称,尽管恒大今年提出了“规模+效益”,但在同行碧桂园都喊出来6000亿目标、其他前十同行也在努力做规模的背景下,恒大应该不会轻易将刚刚坐上的老大位置让出来。

该人士认为,“恒大往年都会有对外的公开目标和对内的内部目标的。而且,过去几年恒大一直高速增长,房地产销售2014年增长31%,2015年增长53%,2016年增长85%,公开的4500亿目标仅增幅20%左右,确实还有提升空间。”

退一步讲,即使是要完成4500亿的最低目标,对于在深圳没有太多可售资源的情况下,收割深圳周边的三四线溢出价值也成为必然。

这里需要指出的是,虽然恒大号称在深圳32个旧改,合计6000亿货值。但深圳旧改的难点就体现在,虽然看得见有6000货值,但目前并没有能够直接转化为销售的

据网易房产了解,今年上半年恒大深圳确定入市的项目仅有位于南山区的恒大·天璟一个。

三四线重燃战事

事实上,中山的土地市场近期已经不是第一次出现话题点了。

在2016年12月30日的土拍,据称从白天拍到夜晚,整整历时12个小时,其中五桂山龙塘村一块地,经过181轮竞拍后由保利地产以单价5640元/平方米、总价8.096亿元获得,溢价率高达308.7%。

中山土地市场仅仅是近期三四线城市放量的一个侧面。反观一线城市,根据易居研究院智库中心的数据,今年1月份北上广深四个城市,房价环比分别下跌48.8%、40.3%、44.4%、和25.2%,同比则分别下跌29.3%、71.9%、10.6%和70.9%。

国信证券区瑞明指出,2017 年以来,房价平稳的三、四线城市接力2016年的一、二线热点城市:销售畅旺,销量同比大增。三、四线城市的楼市表现超出了市场预期,这种格局仍有望持续

兴业证券阎常铭则从商业银行引导资产配置的思路阐述了相同观点。

阎常铭认为,商业银行系统是中国社会最重要的资产配置主导者,这一轮地产超级繁荣就是商业银行用持续创历史新低的按揭贷款利率水平引导的全社会资产的重新配置,从而带来核心城市房价大幅超预期上涨。

但是根据央行上海总部发布的最新数据,2016年2月以来,一线城市代表上海新增个人住房贷款金额占全国居民中长期贷款比例呈现稳步下滑态势,核心城市按揭占比应该都趋同。而核心城市占比下滑原因一方面是银行逐渐增加在边缘二线和三线的配置,另一方面则是调控政策强行将核心城市按揭需求挤出至边缘二线和三线。

因此,阎常铭判断,“在银行没有其他出路和选择的背景下,在这一核心逻辑没有发生改变的情况下,整个中国未来一段时间内,社会财富和社会总资产配置向房地产倾斜的大方向很难改变。目前中短期趋势是银行在引导房屋需求向非核心城市配置,这一趋势在未来一到两年很可能会持续。

未经允许不得转载:地产界 » 为完成7000亿目标 恒大又把战火烧向了三四线城市