公寓不是用来住的,它就是用来炒的

公寓高昂的生活成本,在上海房价面前,便不值一提了。

王晓晨


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前几天,二更君在某地产群里得知,说成都最近也要整顿商住公寓了,据说zf相关部门已经跟所有设计公司通过气了,层高限制从4.9米直接大砍掉整整1米,现在公寓的层高只能做到3.9米。如果果真如此的话,之前没报建的Loft项目估计要哭晕到厕所了。

事实上,以京津沪为主的城市,在整治商住公寓方面的政策规定已经推出了,甚至已经开始了相关动作。

那么随着政策的推出,商住类公寓产品也成为了热点话题,这个从各大QQ群、微信群就能看出来,不管是业内还是业外的。总之,为什么北上深三大一线集体整顿商住公寓?商住公寓到底指什么?它跟普通住宅有什么区别?这个商住公寓眼下还能不能买?二更君准备从这4个问题来说说自己的看法。

为什么北上深三大一线整顿商住公寓?

2016年5月,北京通州区开始对“类住宅”进行限购。至去年底,有媒体爆出,上海已于12月22日开始暂停公寓式办公楼的规土管理各项审批事项的审批。此前,上海市规划和国土资源局召开研究加强“类住宅”管理有关工作部署会议,明确表态对类住宅加强管控,并督促各区对类住宅的供应量、销售量、存量等基本情况进行摸底、排查。

今年以来,1月7日,上海宣布对“类住宅”项目进行集中清理核查,在此期间暂停部分“酒店式公寓”网签。1月19日,深圳把“商务公寓”也纳入价格监管范围,新申报的房价不得明显高于周边项目,原则上也不得高于该项目前一期实际销售价格。2月24日,上海开始在较为集中的闵行、嘉定两区整治“类住宅”项目。

那么,北上深三大一线城市相继整顿“类住宅”公寓项目,是因为什么呢?二更君分析,应该是有4点原因。

1、为了保障我们购房人的合法权益。第一个当然就是官方理由了,公告称:“经调查发现,(上海)本市部分商业办公项目存在较为严重的擅自改变房屋单元空间分割、私自接通燃气管道等改变房屋使用性质情况,使得房屋结构、消防等存在安全隐患。同时,一些项目还在销售中进行虚假宣传,严重误导购房人。为保障购房人的合法权益,规范市场秩序,自1月6日起,市住建委会同相关部门对商业办公项目进行集中清理核查,在此期间暂停此类项目的网上签约。”

2、“忤逆犯上”。在二更君看来,公寓不是用来住的,它就是用来炒的。去年底,中央给房地产定了调子:房子是用来住的,不是用来炒的。那这公寓产品简直就是赤裸裸的“忤逆犯上”啊有没有。低总价、不限购、不限贷,这不就是天生的优质投资品吗?原本公寓市场基础上,加之限购限贷政策收紧,必然有一部分资金流入商住公寓项目,资本流入、土地高热,相关消息再一助推,商住项目立马“量价齐升”。据同策咨询研究部数据显示,2016年12月,上海酒店式公寓市场成交面积16.33万平米,成交均价则达到31448元/平米,呈现20%的环比上扬态势,同比上扬幅度达26%。

3、为了控人口。北上深的宅地有多么稀缺这是众所周知的,前几天北京土地供应计划中,宅地供应减少7成,马光远老师说“这用脚指头想都知道房价怎么走”。不顾房价的减少供地,一部分原因就是为了控人口。上海现在有多少人?根据统计局最新数据,截至去年底,上海常住人口达到2415.27万人,那上海2040年规划多少常驻人口呢?2500万!看出来了吧,为了实现这一目标,未来20多年只能增长不到90万人,目前zf的主要手段之一就是以地控人,所以商住公寓这种能住人的房子,怎么能让它在监管之外呢?

4、商住公寓本就是擦边球式的产品。这类商住物业在以前也不被允许,只是过去因为监管空白,所以也就成为既成事实,出现在了市场上。现在,只是重新将其纳入到监管范围内。

商住公寓到底指什么?

现在,我们来看一下基本概念。

商住公寓一般就是指40年或50年产权的小户型住宅。定义主要来自土地性质,一般来说商业用地的产权是40年,办公立项的产权为50年,只有住宅用地的产权才是70年。主要是由于各个城市商办项目库存过大,去化难,因此开发商将其改造成更好卖的住宅产品,以寻求更快的资金回流,所以一般也称其为“类住宅”。由于其土地产权性质问题,理论上一般为商用水电,没有燃气,大多也都不限购。

LOFT字面意思直接翻译的话就是阁楼,它只是商住公寓其中一种户型产品的统称,一般有二楼设置为独立卧室,有较大开敞空间。最早是指诞生于纽约SOHO区,那些由旧工厂或旧仓库改造而成的,高大开敞空间。LOFT公寓由于其高性价比,并且在规划指标内可最大限度的利用土地创造出额外价值的特点,逐渐取代部分平层商住公寓,成为了一股开发主流。

酒店式公寓原本是指物业的管理形式引进酒店服务模式,而其物业性质为住宅类。它与一般住宅的区别在于是可当作酒店来经营的,一般户型都很小,一间小小房的里面都会带有厨房、卫生间。大多买酒店式公寓房的都是为了投资,而如果买了不住可以给该酒店管理公司托管,每年等着给分红。负责管理的物业公司提供酒店模式的服务,如客房打扫、洗衣等,同时居室内配有全套家具及厨房设备。概括地说,就是将星级酒店的高标准服务融于日常生活之中。

随着发展演变,大多数情况下提到“酒店式公寓”,其代指的就是“类住宅”、“商住公寓”或“商住房”,即40年或50年产权的小户型住宅产品,这里我们不做区分,统一都叫“公寓”。
同时,上文提及“理论上一般为商用水电,没有燃气”,这里之所以强调了“理论上”及“一般”,是因为我们都知道「上有政策下有对策」这句话,同时二更君再补充一句「有人的地方,就有可操作性」。北京当年就有个很神奇的商住公寓项目,不仅通燃气,而且还是民水民电,至于具体是哪个咱们就不点名了。

公寓跟普通住宅的主要区别是什么?

在市场上,公寓被看成“类住宅”,但其本质仍是商业物业,而不是普通的住宅,说白了就是盖在商办地块上面用来居住的产品。所以,与一般住宅相比,公寓有着以下6个主要特点。

1、产权年限短。土地性质不同,这是公寓与普通住宅的本质区别。公寓使用年限一般为40年或者50年,住宅则是70年。

2、总价低。一般而言,公寓因其产权年限短等劣势,与同地段的普通住宅相比,其房价会相对较低。以之前上海为例,可以简单粗暴的约等于同地段普通住宅价格的一半左右(当然现在这个差距已经缩小了)。同时呢,又由于公寓普遍做法是小户型,所以总价就更为低廉。

3、不限购。公寓因其用地性质问题,本质上仍是办公楼,不属于住宅,所以也不属于限购范围。

4、生活成本高。公寓的水电费参照商业标准缴纳,且无煤气,因此日常生活成本较高。至于物业费,则要看物业公司制订的收费政策,不过由于其往往参照商业项目,且提供的服务更多,收费标准通常高于普通住宅。

5、税费标准较高。由于公寓与普通住宅土地性质及物业类型的差异,导致二者在税费缴纳标准上也有较大的不同。目前我国房地产市场上,与购房者密切相关的税种主要为契税、印花税,二手房交易中还会涉及个人所得税、增值税等。以契税为例,普通住宅在首次购买时有契税优惠,根据面积、是否家庭唯一等情况不同,享受税收优惠后费率,而40、50年产权的公寓则没有契税优惠,统一为3%。整体来看,酒店式公寓税费成本明显高于普通住宅。

6、舒适度低。由于是商业物业,公寓所在地块的容积率一般比较高,楼间距短。而在日照、通风、采光、绿化等相关指标上,酒店式公寓也通常比住宅要低。

这个商住公寓眼下还能不能买?

说完酒店式公寓的概念与特点,我们谈谈公寓的利与弊。买不买公寓,相信这是大多数人最关心的问题,不过明确一点,这里讨论的只是有真正住房需求的刚需客,不讨论纯投资客。

我们以上海为例,买房有多难?一方面,门槛高,非沪籍要连续交满5年的社保,然后有结婚证,要同时具备这两个条件才有资格买房。另一方面,价格高,这个就不多说了。二更君知道公寓水电费贵,首付比例高达50%,未来升值潜力还没有普通住宅那么大,还不能用公积金,而且贷款期限最长为10年,贷款利率上浮10%。但是,要是有钱,谁会去买公寓呢?

结婚总不能一定要等到5年后再买房,到时上海的房价会涨成什么样谁也不知道。二更君相信房价会跌,但是不相信北上深会跌!

所以,公寓不限购、总价低,对于准备扎根上海,资金有限的年轻人,想买就果断买,没什么好犹豫的。

因为,商住公寓高昂的日常生活成本,在上海的房价面前,便不值一提了。

最后,二更君认为,方面,商住公寓虽是擦边球的产物,但说明这也是顺应了市场需求,因为各种原因,zf在城市规划时,做了大量的商业用地、办公用地的供应,但商办项目库存有多大,去化有多难,这是众所周知的了。开发商把商办地块拿来做公寓,实也是无奈之举。

另一方面,这种小户型、低单价、低总价的产品,在一定程度上,的确起到了缓解住房压力的作用,是对目前一线城市天价房价的补充。新华网的报道曾援引一项数据显示,国内20岁至39岁的“空巢青年”数量目前已经接近2000万人,呼吁人们对空巢青年给予更多的“关爱”。那么公寓对于这其中的大部分,身处北上深一线城市的空巢青年,也算是一种短期内「进可攻、退可守」的选择,虽然很无奈…

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