恒大万科碧桂园:谁是2017霸主

2017年的老大,还是那个老大么?

攸克


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2017年的老大,还是那个老大么?

超越万科半个身位,提前撞线的恒大,在2016年夺下了行业老大的位置。这个结果并不意外。攸克君曾在2016年伊始,就写下了《恒大2016大冲刺,老大万科迎来最强挑战者》的文章。只是恒大交出的成绩单,远比攸克君预想的还要高。

但2017年率先冲刺,并将万科和恒大甩在身后的,却是一个新的身影——碧桂园。

攸克君刚刚看到的这组数据,着实被吓了一跳。克尔瑞研究中心发布的《2017年1~2月中国房地产企业销售TOP100》排行榜,碧桂园以985.2万平方米的销售面积、872.1亿的流量金额位居榜首。排在其后的恒大前两月销售面积为778.1万平方米,万科为630.1万平方米。

前两月的权益金额榜单中,恒大则以651.5亿排在首位,碧桂园和万科分别为628亿及618.6亿。

开年的碧桂园,来势汹汹。虽然刚刚过去两月,但是行业集中度升高的趋势已经非常明显,从三大龙头到百强企业,开年之争已经非常激烈,2017年的排位赛,是速度与耐力的综合较量,谁的胜算更大?攸克君试图从多方面来进行可行性分析。

制图:兰德咨询

上面这张图,是top20房企过去五年销售额排名名次的变化图。从恒大和碧桂园的曲线看,它们的复合增长率都已超过万科。

兰德咨询总裁宋延庆和攸克君聊起这个话题时认为,2017年,万科整体还是会保持比较平稳的状态,增长率依然会在30%左右,但显然,恒大与碧桂园的增速会超过这一数字。

这背后有一个关键因素——土地储备。

先来看碧桂园。开年拿地就很猛。有统计数据显示,2017年1月,碧桂园一共拿了14宗地。其中一宗在上海,8宗地在二线城市:杭州(4 宗)、合肥(1 宗)、南昌(1 宗)、温州(2 宗),还有5宗地在三四线城市。2017年1月,碧桂园首次以拿地金额102亿元跃居“上市房企拿地金额TOP20 排行榜”榜首。

攸克君也翻看了碧桂园的半年报。截至2016年6月30日,碧桂园于国内合共约1.17亿平方米的可销售面积(含已获取预售证和未获取预售证),其中,有52%瞄准一二线城市,另外48%深耕三四线城市。连同联营公司和合营企业已签约或已摘牌土地的国内可建筑面积约为14,008万平方米,国外市场亦有197万平方米可建筑面积。

再看恒大。去年上半年,恒大新增规划建筑面积约4236万平方米,截至2016年6月30日,累计土地储备1.86亿平方米,分布于中国175个城市,而新获取的80个项目中,一线城市投资占比10.1%,二线城市投资占比63.8%。

相比之下,在拿地这件事情上,万科则稍显冷静。根据其2016年三季报,1~9月累计新增的99个项目,按万科权益计算的规划建筑面积为1,149.7 万平方米。截至9月底,万科规划中项目的权益建筑面积合计 3,331.1 万平方米。

2016年的土地储备情况直接影响了未来1-2年入市的子弹是否充足,从这个维度来判断,万科明显落后于恒大与碧桂园。

高土储、高货量将直接带动新开工、在建和竣工面积的增长。恒大在2016年业绩爆发的一个关键因素,是其2015年的新开工面积达到89%。此前,在抢占三线城市的战略上,恒大形成了“立即开发、快速建设、大规模开发、快速销售,快速周转”的模式,通过标准化运营及强大的执行力,确保项目拿地后4-6个月即可开盘,实现高周转。这个传统,在其回归一二线城市之后,也保留了下来。

碧桂园也有类似的路径。从碧桂园目前布局的地图看,依然是以三四线城市为重,其标准化、快速复制的产品模式,正是应此而生,从实践看确实也很适合大城市的外围区。因此,在千亿级的房企中,碧桂园每平米8000左右的成交均价,算相对较低的水平,但这也决定了其拥有更大的上升空间。碧桂园高奖励的合伙人制度,则将它的快速开发和销售模式发挥到了极致。

2015年之前,三四线城市的房地产市场深陷去库存的历史难题,而一二线城市则一路高歌猛进,但恒大的节奏还算踩在了点上。到2016年,恒大在一二线土地储备超过70%,而这些重点城市的项目也都已全面开工。去年这些城市的市场大爆发,令恒大获益匪浅。

在宋延庆看来,2017年的恒大与碧桂园依然会保持高速扩张。其中,今年恒大的业绩很有可能突破6000亿(攸克君吓了一跳),尽管许家印给恒设立的目标为销售额4500亿,实现核心净利润243亿。碧桂园与万科则都有可能向5000亿发起进攻。

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