短期炒作仍此起彼伏,长效机制亟需出台顶层方案!

长效机制尚未真正落地,市场有试探政策底线的冲动。

探戈


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本轮楼市调控,市场普遍低估了ZF的决心,最为直接的表现是,新政“快准狠”。

春节过后,部分城市圈出现了“星星之火”,但在政策重拳之下,这些区域恐怕很快又要归于平静。

3月份刚过去两天,已经有三个城市宣布限购限贷。县级的有河北保定的涞水县和涿州市。第二天也就是3月2日傍晚,杭州在现有政策基础上再度加码,主要表现有三点:

1、将原先不限购区域的富阳和大江东纳入限购区域;

2、原先本市居民不限购套数,新政要求本地居民家庭不得购买第三套房;

3、提高外地人购房门槛,将原先2年内连续1年的社保或缴税提高至3年内连续2年的社保或缴税,仍然只能购买一套。

原先的首付比例继续执行。该项调整,自3月3日零点后正式生效。

杭州突如起来的新政,其实是基于二月份的楼市数据做出的及时调整。2月份杭州二手房成交量环比大幅上涨了61.7%,至8868套,价格也攀升至平均1.8万/平米。而在非限购区域的富阳和大江东,外地购房者比例持续高位运行,已经连续多月超过五成。在这种情况下,杭州亟需做出反应,以抵御楼市重新过热的风险。

连续两日,连续三个城市给楼市加码,信号意味十分明显:不要低估ZF调控的决心,如果数据再度超过容忍范围,不排除即使跟进更严厉的措施。包括杭州在内的三个城市,明显加快了对市场的反应速度。后续资金潮如果涌入其他城市,相信这些城市也会在很短的时间内做出反应。

地方应对如此迅速,明显是给投资者的信号,你敢来炒房,我就敢“关门打狗”,不给你留利润空间。

而在开发商层面,ZF果决的调控也对他们形成了巨大压力。为了抑制开发商涨价冲动,很多地方直接祭出限价的绝招,该价格是综合全年楼市的目标而设定的,开发商预售价格一旦超过该价格,将不能预售。

但仍有部分开发商为了赚取预期利润,玩起了迂回战术:自卖自买,搞起了“左手倒右手”的游戏,这些新房摇身一变将成为“二手房”,再通过一定渠道按照开发商预期价格卖出去。

不过因为“满五唯一”和“满二”的存在,开发商也要承当不少的税费成本。如果打算自持两年以上绕过增值税和个税,那么对于惯用“高周转”模式的开发商来说,现金流将成为他们更大的压力。

还有些开发商为了尽快完成销售目标,大规模鼓励购房者以公司名义买房,这是明目张胆的转嫁风险之举,一旦完成交易,后续所谓公司名下实为个人明显的房产将成为购房者烫手的山芋。一旦纠纷出现,开发商们也难逃惩罚。至于那些胆儿肥的购房者也会面临资金风险。

2017年的楼市,是裁判员和运动员较量的关键之年,作为运动员的开发商想合理利用规则来挑战作为裁判员的ZF的底线,势必会引发ZF新的打压。“稳”字压倒一切,开发商们,特别是对于那些缺乏足够资本应对政策波动风险的中小开发商们,不应心存侥幸。

观察君认为,目前楼市短期小范围内的炒作仍然活跃,主要原因是长效机制尚未真正落地,市场有试探政策底线的冲动。

虽然各地反应够迅速,但这种反映仍凸显政策的滞后性。

在这种情况下,长效机制应该尽快拿出个顶层方案,至于细则可以在后续慢慢落实,这样既能够让开发商断了剑走偏锋的念想,也可以让购房者看到高层的决心,做出相对理性的选择。

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