欧阳捷:农村宅基地入市宜早不宜迟

农村人可以到城市来买房子,这叫做城镇化。农村人离开农村了、城镇化了,留在农村里的年久失修的房子和闲置的宅基地还有什么意义呢?

欧阳捷


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大家好,欧阳有话说又和大家见面了。上个月,在央视火爆的《中国诗词大会》上,才女武亦姝以 “七月在野,八月在宇,九月在户,十月蟋蟀入我床下” 艳惊四座,这几句出自《诗经》的诗词,描绘了“阡陌交通、鸡犬相闻”的乡野生活情趣,令人魂牵梦绕。去年7月,欧阳有话说做了一期关于民宿经济的节目,叫做“这些房子,是怎样成为他们的摇钱树的?”

在这期节目里,我们讲了一个观点,那就是:没有文化的民宿是没有持久生命力的。

农村住房可以买卖吗?

我们可以想象一下,等我们退休了以后,到农村去买一间老房子,做一些古色古香的装修装饰,一半自住,一半作为客房,房前屋后种点蔬菜水果、养点鸡鸭鱼虾,在那里,我们可以与来民宿旅游的客人,围绕着炉火,小酌一杯梅子酒,吃着自制的当地风味小吃,讲述当地的人文历史风情,还可以演绎回顾中国经济社会和房地产的兴衰与典故,这是多么富有诗情画意,也是真正的有文化、有内涵的民宿经济啊。可是,有关部门说了,城里人不能到农村购买宅基地。”农民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅,有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”

城市人“有花有草有庭院”的乡村养老梦一时间成了隔世之愿,不少人士更是叩问:放开宅基地流转,咋就这么难呢?农村人可以到城市来买房子,这叫做城镇化。农村人离开农村了、城镇化了,留在农村里的年久失修的房子和闲置的宅基地还有什么意义呢?
我们看到,一方面,农村人口以每年1000多万人的速度进入城镇,城镇房地产如火如荼,每年以人均新增1.5平米的速度快速建设住房,也有很大一批农民购买了城镇住房,另一方面,农村人还在以每年人均1平米的速度建造农村住房,这至少部分说明了,农民对城镇化的信心是不足的。

城镇化的核心是让农民获得资本

为什么没有信心呢?因为农民城镇化有“3+1”的痛点,没有充分的就业机会,没有公平的子女教育待遇,没有完善的社会保障,最重要的是没有进城落户的资本。
一方面农村宅基地和住房大量空置,浪费和糟蹋了农民仅有的一点点资产,另一方面,这些资产却不能有效置换,变成农民进城安居乐业的资本。如果宅基地可以变成商品又会怎样?政府、城里人都可以用市场价格购买,对于农民来说,这是帮助他们致富,获得城镇化的资本。但是,现在的宅基地只能在农村集体组织内部流转,这是什么意思呢?意思是说:只能是村里的人买村里人的房子,可是农民有自己的房子还要去买别人的房子吗?如果农村人有钱了,不鼓励他们去城里买房反而要让他们在村里再买房子,这现实吗?我们一边要农民城镇化,一边又让农民只能在村里面流转宅基地和住房,这不是自相矛盾的吗?

如果宅基地及农村住房不能流转,成了农民的“沉睡资产”,也就成了农民的巨大包袱,就等于把农民束缚在农村,农民一辈子都不可能致富。而且农民生了孩子,还要继续分配宅基地,农民进城务工,村里还要保留宅基地,农村宅基地的占用不是越来越少而是越来越多,农村土地资源的浪费将越来越大。

放开流转可行吗?

如果我们大胆放宽农村宅基地及住房的流转,允许城市人到农村购买宅基地和住房,不仅可以激活农民的沉睡资产,而且可以使农民获得现实收益。
国土资源部不动产登记中心副主任佟绍伟介绍,全国共有宅基地2.5亿宗。假设每年有1%发生流转,就有250万宗。如果每宗宅基地和住房售价20万元,就是5000亿元。农民兑现5000亿元的巨大财富,其中哪怕只有一半投入城市,也会对城市建设和房地产市场带来巨大需求。如果城里人购买宅基地和农村住宅再花费5万元修缮改造,也有1250亿元的投资,将带动建材、装修、家电等行业增长,还能促进社会主义新农村建设。
如果大城市的老年人能够到农村居住,不仅可以降低养老成本,而且可以把大城市的住房让给年轻人,哪怕只是出租,也可以增加大城市的住房供应,给疯涨的房价降降温。

放开流转之争

既然放开宅基地流转有这么多好处,为什么政府却还是慎之又慎呢?一些官员认为,宅基地作为农民最重要的财产,是保障农民“安身立命”之本。如果农民不能在城镇里落下根儿的时候,还有农村的命根子在。也有官员认为,农村的宅基地是保障性住房的产物,并非商品。如果农村宅基地不是商品,就等于不承认农民拥有宅基地的合法财产权,农村集体经营性建设用地与国有土地同等入市、同权同价的改革就是空谈。假如农民不能融入城镇、只能回到农村,其实就是政府的城镇化政策出了问题或者政策实施出了问题。如果我们一定要保留宅基地的话,其实就是政府对城镇化、对农民致富也没有信心。

但是,越来越多的农民已经走出农村,外出打工收入成为农民家庭的主要经济来源,“新农合”也已经基本覆盖全国农民,农民抵抗风险的能力得到了增强。不少在城市务工的农民不仅有能力、而且有意愿购买城镇住房。

河南省住房和城乡建设厅的调查发现,县城里的农民购房意愿高达60-80%,对于他们来说,买房的最大动力是子女教育和农村青年结婚。
随着城镇化进程的推进,农民要实现“安居乐业”不用再一味依赖宅基地。如果宅基地及农村住房能够流转,将让农民真正获得财产的收益权和支配权,实现农民增收富裕。

放开而非放任

当然,农村宅基地流转,并不意味着放任自流,而是要真真切切以农民利益为核心,从制度顶层设计入手,逐步推进。
第一步当然是确权,明确农民的宅基地及农村住房的产权,并防止农村宅基地的无限扩大。第二步是调整法律关系,修改已经将近20年的、1999年发布的国务院办公厅《关于加强土地转让管理、严禁炒卖土地的通知》,允许宅基地及农民住房的市场化流转,也可以规定农村集体组织、同村居民、政府享受宅基地优先转让政策,以及宅基地“入股”农村经营合作社等多种选择。第三步,对宅基地及农村住房的转让收益划分用途,包括集体收益分成,限定部分收益用于社会保障统筹,以避免农民财产收益的非正常流失。

诗人艾青有一句诗“为什么我的眼里常含泪水?因为我对这土地爱得深沉”。

要让农民的眼里不再常含泪水,就要把他们从这片土地上解放出来,让他们享受现代化与城市化的文明成果。要让这片土地变成可以流转的财富而不是包袱,才能让农民获得彻底的改变与自由。

我是新城欧阳捷,我们下期再见。

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