中国的房地产泡沫没有想象的严重

大城市的房价有一些泡沫,但没有想象得那么严重,更不是不能消化。

朱罗纪


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2017年的政府工作报告一出,房地产税今年出不来的新闻发布会一开,我不知道是不是有不少人暗暗松了一口气。对于中国房地产未来崩盘的风险,是不是又多了那么一丁点儿的信心,少了那么一丁点儿的忐忑。

无论是从中央的态度,还是现实市场的变化,有房者都可以不用太过担忧,无房者也不用太过期待。2017年房地产市场最大的概率会稳定,这种稳定就像2012-2014年的稳定一样。类似的判断,我从去年3月份第一波调控出来就讨论了:我们的市场更像2014年,而不是2008年

政府工作报告里关于房地产的原话是这样的:

因城施策去库存。目前三四线城市房地产库存仍然较多,要支持居民自住和进城人员购房需求。坚持住房的居住属性,落实地方政府主体责任,加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制,以市场为主满足多层次需求,以政府为主提供基本保障。加强房地产市场分类调控,房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地,规范开发、销售、中介等行为。目前城镇还有几千万人居住在条件简陋的棚户区,要持续进行改造。今年再完成棚户区住房改造600万套,继续发展公租房,因地制宜提高货币化安置比例,加强配套设施建设和公共服务,让更多住房困难家庭告别棚户区,让广大人民群众在住有所居中创造新生活。

从头到尾听完总理的政府工作报告,以及房地产部分,我的感受是这么几点。

1、中国的宏观经济比想象得要好一些,未来没那么悲观

2016年,中国的GDP增速是6.7%(每个季度都是雷打不动的6.7%,全年可不就得是6.7%),达到了74.4万亿。对全球经济增长的贡献达到了3成,经济总量占全球的比重也快到了15%。说明了虽然经历了很大的困难,但是大国经济持续上升的势头没有中断。尤其是工业企业利润由上年的下降2.3%转为今年的上升8.5%,说明实体经济经过一年的努力,也在比较快的回升。一直以来广为诟病的货币扩张,也得到了初步控制了,M2的增速是11.3%,比预期的13%要低很多。今年的M2增速定在了12%左右,说明对经济的信心还是有的。

也看到有人写文章说,看完这届政府的工作报告,感觉更危险了。可能我太迟钝了,反而我觉得,这些数据显示出中国经济的基本面和增长潜能还是非常不错

说到底,对房地产从业者来说,宏观经济实在是太复杂了,我觉得还是像郁亮之前说的那样——“盲目乐观”比较好,聪明人太多了,我们只需要把我一点大趋势就好了。回头看远一点的历史,比如回看到18世纪之前,现在的中国还是处在谷底反弹国力复兴的过程中,我反正是没有看到有什么重大的变故可以中断这样的趋势。

只需要比6.5%的预定增速稍微高一点点,中国今年的GDP就能破80万亿。我认为,这样基本面将是我们理解中国房地产市场的大背景,这个大趋势不变,中国的房地产就不容易出现崩盘式的灾难。

2、中国的房地产泡沫没有想象得那么严重,未来以稳为主

想必还有不少人对去年调控最严厉时爆发的崩盘口水战还有印象,但是,不知道在这次的全国两会上,你会不会觉得,之前那种崩盘论的论调,实在太经不起推敲了。

直白说,有这些原因让我进一步不太担心未来的房地产市场。

第一个理由是,去库存。如果泡沫有想象得那么严重,虽然不一定会得出中央会立即严打刺破泡沫的结论,但一定可以得出去库存政策要立即结束的结论。但事实上,去库存依然是2017年非常重要的政策精神。中央对今年房地产是因城施策,有保有压。一二线压,三四线保。这个政策思路反映了:2014年(也许要更早)以来的中国房地产市场其实是一个结构性牛市,分化很大,繁荣萧条并存。我们所认为的房价泡沫严重,更多是从房价猛烈上涨的一二线城市得来的感受,但放到全国一盘棋来看,放到600多个城市的大范围来看,中央看起来并不那么认为

我还是不支持“去库存”,去库存本质上就是救市。开发商投资失败了,就应该要承担失败的风险,政府去库存,就是在帮助开发商去分担投资风险,这是政府的错位。今天你帮助开发商承担房子卖不出去的风险,明天你也同样有责任帮助无房户承担买不起房子的风险,后天你也同样有责任帮助业主承担房价下跌的风险。越是这样,我们越是无法让个人通过参与市场得到正确的市场教育,越是没有办法培育个人独立承担自己的交易风险,最后搞得一堆人都像个长不大的熊孩子,出一点屁事儿都认为别人要为自己的失误失败负责任。房价涨了去骂人奸商,房价跌了去砸人售楼处,永远摆不正自己的心态。

第二个理由是,房地产税。新闻发言人傅莹回应了记者的提问:今年没有把房地产税草案提请常委会审议的安排。够清楚了吧,房地产税是大势所趋,指望它不征是不现实的,这个自己要有心理准备,但是今年出不来,说明了决策层想经过最充分的讨论、选择在最合适的时机推出来。现在一没有讨论充分,二时机也未必合适。

第三个理由是:房地产贷款的金融风险没有那么严重。两会之前刚刚履新银监会的郭树清召开了发布会,说了两点:中国不希望房价大跌。居民过去以来的房贷的比重不高,增速值得关注。这个房贷的比重,其实之前央行行长周小川透露过,只有不到20%,而很多发达经济体的房贷比重超过50%。所以,周小川之前还在说,中国的房地产杠杆率还可以再增加,当时引起了舆论哗然。但是,客观说一句,你到哪里还能够找到我们这么高的房贷产首付比例。首套房三城就算了,二套房首付都要7成了,再紧缩下去,改善型购房就要一次性付款了。前几天看英国伦敦的购房政策,首付比例各银行自定,5-10%,香港也是。我们不能只是看到有几个用100万贷款套贷款2年炒到5000万的那种赌徒,就认为市场上都是那样的人。实际上,你我的身边,也许更多人都是保守型的。

我觉得,中央的态度也好,披露出来的数据也好,以及最重要的,现在的市场现况,都不支持房地产要崩盘。所以,我认为,关于房地产的未来,基本面上我们还是可以有比较稳定的期待的。

3、房地产调控思路有大的转向,增加住宅供应

工作报告里,除了看到比以往更强调房地产长效机制的建立之外,在另一方面,我看到,在中短期,中央对房价上涨压力大的城市要求合理增加住宅用地。在我看来,这是对过去多年重在压抑需求的“三限令”的再调整。从2010年开始搞的限购、限贷、限价,一直到2016年的调控思路,主要的着力点全都是打压需求。说明当时决策层认为,房价涨都是需求太旺盛抬起来的,这个需求很大一部分是投资投机性的需求。但是打了这么多年,需求还是打不下去,像大城市的住房自有率还是那么低,问题在哪里呢。这次要求大城市增加住宅供地,说明中央至少是认同了热点城市房价上涨不仅仅是因为投资投机性需求炒作导致,而还有供应不足的原因,这意味着未来的大城市会着力增加住宅用地。像深圳这样的城市,除了增加供应,我想不到有什么办法可以让房价涨得慢一点。一味的打压价格,并不能让需求凭空消失,只会让它在未来反弹更加猛烈。

综合落地到深圳这样的城市来说,我认为,上述种种,最终意味着深圳2017年房价调控的思路会有变化。一方面,原来的压制需求的调控措施不会放松,因为供应没有跟上来,其它的防范房价上涨的长效机制更没有建立,一放松,房价又会蹿上来。但另一方面,政府会花更多精力来研究如何增加供应。

这些住宅供应可能会从以下几个方面来:增加住宅用地比重,提高现有土地的容积率,努力铺设轨道交通与莞惠相连构建都市圈,疏导白领人口转移。通过这样的方式,以时间换空间。当然,还有一个办法,突破土地二元制,把部分的小产权房推向市场。可能现在依然会有很多观点认为这不现实,也会对原来的商品房市场造成不公平,但是我倒认为也许现实发展得比我们想象得快——如果我们看到关于农村“三块地”改革正在紧锣密鼓的推进的事实的话。越来越多的信息都在证明,中国的“二次土改”必然要到来了。如果我们承认大城市的房价涨,重要原因之一是供地不足的话,那么就要进而承认:很多城市都是在用一部分的国有用地而不是全部的城市土地,来解决居民对有产权住房的诉求。我相信这个时间不会拖太久,因为不放开规模远超国有用地的集体土地这个最重要的生产要素,很多事情都推进不下去。

总之,大城市的房价有一些泡沫,但没有想象得那么严重,更不是不能消化。你国的人均收入是不太高,但你国人口多啊。过10亿量级的中等收入国家,人类史上前所未见,给房地产估出一个合适的价格,太难为人了。

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