新城控股是怎样的一家公司?

总的来说,在经营、业务等方面,新城这家企业是持续向好的,团队也在稳步扩张,基本面差不多就是这些了。

R博士


【关心房价?从圈内眼光透视中国房地产,就订阅微信公众号:地产二更】

3月份,天气转暖,桃花开了,又到了内心躁动的时节,不少小伙伴就快要压制不住那颗躁动的心了,于是R博士的微信上最近就常出现如下对话:

1.在吗?请问华夏幸福这家公司怎么样?

2.人在北京,华润和金茂如何选?

3.请问新城控股这家公司怎么样?

4.我现在绿城,收到了碧桂园的offer,该怎么选?

总的来看,都是这一两年增长比较快的公司,而且有意思的是,好像一夜之间,R博士的朋友圈全都成了碧桂园人,这抢人的势头跟抢地比起来,也真是不遑多让。

不过,在手机微信的情况下,聊天窗口可即时发挥的内容毕竟有限,今天得空,就先来稍微说说新城这家公司。

一、销售规模

我们先说说房企最看重的面包(销售)。

1、排名

从2016年全年中国房企销售排名来看,新城控股从2015年差不多20强左右的位置,上升至约15强,直接迈过了富力、雅居乐、首开、首创、远洋等大企业。根据新城控股官方披露的数据,其2015年销售额319.3亿排名第21位,到了2016年,新城全年销售额达到650.6亿,排名至第16位。

2、增长

得益于在华东长三角的良好布局,特别是南京、苏州等城市的楼市爆发,去年新城控股也在苏州首次实现了单城市百亿销售。这直接助力新城成为了近两年销售业绩表现最好的房企之一:2016年全年销售额对比前一年,同比增长了104%!但这一点却没有被大多数人关注到,实际上有两个原因:

一方面,去年是房地产销售大年,大家的业绩普遍涨势惊人。根据RData地产实验室今年初的文章数据来看,50家典型房企的“大盘”,整体上涨了36%,而增长超过100%达到翻番的也有5家企业。所以,这是一场大顺风的局面,即便 “主宰比赛”也不会有太多人关注到。

另一方面,也是因为还有两家增长更“妖”的巨头房企,它们直接掩盖了新城的光芒,就像在两个“超神”队友的身旁,“主宰比赛”也就不算什么了,这两家房企叫做碧桂园和融创。

此外,限购以来,今年1-2月份新城累计销售额101.23亿,同比增长60%,依然表现亮眼。所以,无论是从整体行业格局来看,还是新城自身的增长来看,这家企业的未来规模,都是可期的。

3、目标

从2013年到2016年新城的销售目标来看,全部完成目标。其中,去年在8月份还曾果断上调400亿的销售目标至520亿,最终以125%的完成率超额完成上调后的销售目标。

上个月月底,新城在香港举行业绩发布会,宣布2017年新城的销售目标是850亿,会上董事长王振华表示,去年销售规模达到650亿元,比前一年320亿翻了一番。对于2017年这个不保守的目标,王振华表示对今年的销售非常有信心。同时,今年会尽最大的力量去完成千亿。据透露,新城目前拥有货值达1520亿元,按照58%的去化率计算,完成850亿目标没有问题。

所以,对于850亿的销售目标,新城应该是可以顺利完成的。而就在去年国庆节之前,调控政策还没有如暴雨般袭来,相信王振华先生的心中,一定燃起过2017的千亿梦,不过现下大形势虽然如此,大概只是增加些难度,或晚上一二年罢了。

二、土地储备

说完了面包(销售),现在我们来说说面粉(土地),土地储备之于房企的重要性,就不言而喻了。

根据披露,2016年新城控股全年新增土地储备共40幅,合计建筑面积1424.22万平方米,公司总土地储备达到3532万平方米。其中,去年新增土地储备中,住宅地产新增1060.97万平方米,商业地产新增363.25万平方米。目前的总土储规模,支撑未来3、4年的开发销售,应该是不成问题的。

去年新增的40块土地,从城市能级上看,有超过60%位于二线城市,一线为5.1%,三四线为33.9%;从区域来看,有三分之二位于长三角,占比达到66.5%,其它环渤海19.3%,中西部10%,珠三角3.6%。

新城的布局依然是以长三角一、二线城市为主,并有选择的进入部份三线或以下城市,风险相对不大,且在控制核心大本营之外,也逐步进行全国化的布局。

对于今年的投资策略,新城执董兼副总裁陈伟健曾透露:去年新城参与了500多亿的土地投资,但是归属新城的土地权益大概是370亿左右。今年整个拿地金额和去年会差不多,或者略少一点,我们反而希望增加工程进度,以增加现金回笼。

三、融资财务

面包(销售)和面粉(土地)都说完了,那我们来说小麦(钱!)。

1、债务融资

得益于去年良好的融资环境,新城大举发债,补充“小麦”的同时,降低融资利率。2016年分别在3月、8月、9月、10月,发行了总计80亿元的公司债务,加权平均成本4.74%。虽然还不能跟中海等企业比,不过这个利率已经很低了,加之其它多种融资手段,新城整体债务结构得到了明显的优化。

根据企业方面披露,截至2016年12月31日,新城平均加权财务成本5.7%,融资成本较2015年的7.2%下降了1.5个百分点至5.7%。目前企业资金充足,总计119亿元的现金,现金短债比为1.2,偿债能力以及长期债务方面都相对健康。

此外,准确的来说,现在新城A股应该叫「新城控股」,香港H股叫「新城发展」,所以成功实现的A+H股双平台,这不仅为新城多提供一条融资渠道,补充资本,更重要的是搭建了完善的境内外融资双平台,使得新城这家公司在资金方面更加稳健,

关于新城在A股与H股两个平台的定位,董事长王振华表示,未来A股仍以传统房地产开发为主,而港股平台则会加入金融和创新业务,加上海外发展业务为重点。

2、盈利

2016年新城实现营收282.3亿元,同比增长约18.4%。毛利率23.4%,同比增加3个百分点;净利率8.7%,同比增加0.9个百分点。虽然盈利水平都有所增长,但8.7%的净利率依然不太理想,这主要是由于行政费用的连年大幅增加所致。

行政费用从2015年的10.36亿,上升至2016年的16.08亿,同比增长了55%。不仅如此,其占营业额的比重也从4.34%攀升至5.69%,单这一项开支的占比,着实不低!

对此,新城方面是这样解释的:因为A股和港股对管理费的分类不一样,港股有它的会计准则,有一些费用放在税费里面,而我们是放在管理费里面,所以会感觉到香港管理费比大陆那边增加了很多。但是从两年来进行比较,增长接近6亿,原因很简单,新城的购物中心,从十几个到现在的四十个,购物中心也需要培养团队,所以我们也在招聘人才。

也就是说,抛开分类方式不谈,管理费用的上升,主要是由于新城旗下的新城吾悦广场的扩张所致。

四、商业布局

与万达类似,新城在商业方面,也在朝着轻资产与影院这两条路前进。

1、轻资产

截至2016年末,新城吾悦广场有近40个,累计开业在收租金的有11个,其中有9个为自营,2个为轻资产模式,分别为诸暨吾悦广场和青岛吾悦广场。全年实现租金及管理费收入4.41亿元,出租率达98.96%。

以上这两个轻资产模式广场,主要是新城做品牌管理输出,即由合作方出所有的投资,新城输出管理,负责招商。在分成的时候按照三七比例来分,新城拿净收入的30%,对方拿70%。

此外,新城还在商业资产证券化方面积极尝试,青浦吾悦广场就采用了类REITs的形式,使相关资产转化为资本市场上的证券资产进行金融交易,一方面,此次尝试有利于公司优化固定资产组合,拓展公司商业地产轻资产的运营模式;另一方面,新城得到现金回流,将优化财务状况,并且为开发拿地提供“小麦”。

另外,吾悦系品牌的成功打造,还能加强新城在拿地方面跟政府的谈判能力,然后走诸如“以售养租”的路子。

大约去年底,R博士正好去过张家港城南的新城吾悦广场,这家商场开业一年多,基本满租,人气非常旺,导致到现在对新城的商业战略印象都非常好。所以,主观点判断,看好吾悦广场未来的发展。

2、影院

为了增强旗下“吾悦”系商业综合体的竞争力,新城也在积极布局影院产业,这一点倒是与万达颇为相似,虽然出发点不同,但是却“殊途同归”了。

2016年5月,新城发展子公司上海星轶与IMAX China及其母公司IMAX Corporation达成战略合作协议,将共同建设十家IMAX影院,这些影院将分布在集团位于中国不同地区的吾悦广场内,目标是于2017年底前全部开业,成为集团新的收入来源。

总的来说,在经营、业务等方面,新城这家企业是持续向好的,团队也在稳步扩张,基本面差不多就是这些了。

五、番外篇

注意:以下内容,全部来自RDaily群友吐槽,不代表R博士赞同其观点,如有雷同,纯属英雄所见略同。(想要入群?地产二更公众号下面的菜单有入口)

Vincent:新城从常州起家,那时候老板外号是”王半城”,一步一步的往外走,在现在排名前20的房产商中,新城可能是唯一一个没有太多复杂政治背景的一家品牌房企吧。新城的待遇在业内是中上等吧,80分位的样子。至于如果你是应届生,我可能不好说,不过当年的时候,新城控股就有一个“新睿”的群体,在公司内部那是妥妥的嫡系,亲娘养的,各方面比社招的强很多。当然了,小青年们也真是一个个很出色。(PS:当年,一个校招小姑娘和我差不多时间来的,一年半年后做了我主管。)

章台柳:新城在常州本地名声很大,但是说实话,企业信誉不敢恭维。作为一名常州新城的业主,表示新城物业是真的好,但是房产销售和房屋质量就……

小花:新城上海公司关系户略多,最近人员流动也蛮大的,2016年下半年以来,员工福利方面有所提升…

只是一条咸鱼:我来说个极品的吧!就今年的新城年会,老尴尬了。最大的奖是一个价值4位数的电脑,所谓物以稀为贵,仅此一个!然后就抽,抽中了发现是个新员工,领导当即就说不行啊!小伙儿还需要多多锻炼啊!这次机会就让给我们3年以上的老员工吧!然后一声令下就给剥夺了。。。夺了。。。了。。。继续抽,抽啊抽,中间无数新人做完炮灰,第N+1次终于抽到了个入职满3年、根正苗红、能歌善舞、勤劳肯干、态度认真、三观正、业务精的入职满3年的老员工,抽奖环节结束。——前新城人

最后,以一张二更君和某位新城妹子的合影结尾吧。

很巧,上个月二更君刚刚去了趟新城总部,发现一枚订阅地产二更的新城妹子,果断合影之~这也是二更君第二次线下合影:D

未经允许不得转载:地产界 » 新城控股是怎样的一家公司?