市场月报 | 上海:商品住宅供求继续下降 成交均价稳中有升

关于上海商品住宅的政策研究、土地市场、住宅市场等。

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本月导读

1、政策研究:全国加快推进房地产长效机制,加强金融管控;上海强化监管,抑制投资投机需求,力促市场平稳健康发展。

2、土地市场:2月上海商品住宅用地无供应,成交6宗,成交面积明显增加,由于地块均位于远郊,成交楼面均价下滑。

3、住宅市场:受供应缩紧等影响,2月上海商品住宅成交面积环比下降6.6%至36.28万方,成交均价延续高位态势,环比上涨0.7%至46513元/平米。

政策研究

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全国政策:加快推进房地产长效机制,加强金融管控
中央财经领导小组会议加快推进房地产长效机制,住建部新闻发布会提出强改革、促稳定,中央多次强调要深入研究房地产长效机制;建设用地转让二级市场迎来试点新阶段,推进土地制度改革完善,促进市场平稳发展,也将加速土地收并购趋势;同时,中央加强金融管控,“备案管理规范第4号”文出台,房企融资渠道持续收紧。
2
上海政策:强化监管,抑制投资投机需求,力促市场平稳健康发展
2月10日,上海出台实施《关于进一步加强住房公积金提取审核工作的通知》及其配套的操作细则文件,加强住房公积金提取审核,强化监管防范骗提套取行为,抑制房地产投资投机需求。2月,类住宅较集中的闵行、嘉定两区开始试点整治“类住宅”项目,开发商需自行整改、恢复商办用途原状,这将抑制住宅需求继续外溢至类住宅市场,避免商办市场过热、积聚资产泡沫,也避免间接抬高商办用地价格、影响企业与经济发展,并且强化了市场降温预期,力促房地产市场平稳健康发展。

土地市场

1
供求分析:2月商品住宅用地无供应,成交6宗
供应
土地供应:2月上海共推出土地14宗,规划建筑面积共计63.79万方,环比下降27.7%,同比大幅上升154%。宅地供应:2月推出宅地5宗,均为动迁安置房用地,总规划建筑面积45.2万方,环比下降43.2%,同比大幅上升341.4%。本月商品住宅用地无供应。
成交
土地成交:2月上海共成交土地17宗,成交规划建筑面积112.3万方,环比上升64.2%,同比大幅上升111.69%。宅地成交:2月成交宅地11宗,97.73万方,环比上升92.2%,同比大幅上升5.4倍。本月商品住宅用地成交6宗,浦东、金山各3宗,规划建筑面积共计52.53万方,环比大幅上升121.3%,同比大幅上升241.8%。

图:上海商品住宅(不含保障房)用地成交面积走势

2
价格走势:2月商品住宅用地成交楼面价下跌超两成,溢价率仅3.6%
2月,上海土地市场共成交6宗商品住宅用地,浦东新区、金山区各3宗。由于地块均位于远郊,成交楼面均价为14504元/平米,环比下降25.2%,同比下降22.8%。溢价率仅为3.6%,主要是起拍价抬高及政策抑制的影响。

商品住宅市场

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供应分析:2月新增供应环比下降22.8%,供应缩减
2月,上海商品住宅供应量28.63万平米,环比下降22.8%,同比上升84.5%,位于近六年低位水平;2月新增供应集中在嘉定、松江、青浦三区,分别为6.66万平米、6.27万平米、5.12万平米。

图:上海商品住宅(不含保障房)供应面积走势

2
成交分析:2月商品住宅成交量环比下降6.6% 
2月,上海商品住宅成交量为36.28万平米,环比下降6.6%,同比下降49.1%,主要受春节假期和供应紧缩影响;成交主要集中在南汇、嘉定、松江、青浦等郊区,南汇、嘉定成交均超5万平米,位居前二。

图:上海商品住宅(不含保障房)成交面积走势

3
价格走势:2月商品住宅成交均价46513元/平米,环比微涨,同比涨三成
2月,上海商品住宅成交均价为46513元/平米,延续上一年均价高位态势,环比上涨0.7%,同比上涨27.9%。黄浦、静安、长宁成交均价前三,分别为121924元/平米、 121447元/平米96507元/平米。

图:上海商品住宅(不含保障房)成交均价走势 

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存量分析:2月底商品住宅库存648万方,出清周期10个月
存量:截至2017年2月底,商品住宅可售面积为648万平米,环比下降3.1%,同比下降31.7%。受限贷升级政策影响,2016年11月以来可售面积止降趋稳。出清周期:以当前六个月平均销售速度64万平米/月计算,当前出清周期为10.1个月,比上个月增加2.6个月,与去年同期相比增加3.3个月,近6个月出清周期开始走高,主要受严格调控政策下成交受到抑制的影响。

图:上海商品住宅(不含保障房)库存与出清周期走势

5
成交结构:单价4-5万元、面积90-140平米的产品成交占比上升较快
2月,上海商品住宅市场以3-5万元价格段项目为成交主力,占比48%,主力价格段继续上移 。从占比变化看,2.5-4万元中低价位产品占比下降10个百分点,4-5万中间价位产品占比上升11个百分点,为本月涨幅最大单价段。

图:上海商品住宅(不含保障房)分价格段成交套数占比分布

2月,上海商品住宅市场90-140平米首改为主的改善产品仍是成交主力,占比58%;占比变化方面,90-140平米、140-210平米首改再改为主的改善产品较上月均上涨5个百分点;210平米以上高端改善产品占比下降8个百分点。

图:上海商品住宅(不含保障房)分面积段成交套数占比分布

2月,上海商品住宅市场300-600万总价段为成交主力,占比46%。从占比变化看,300万以下总价产品成交占比下降3个百分点,300-500万总价产品占比上升8个百分点,600-1000万元总价产品占比下降4个百分点,1000万以上总价产品占比下降1个点

图:上海商品住宅(不含保障房)分总价段成交套数占比分布

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高端住宅:90-140平米、1000-1500万元的产品成交占比上升
2月, 8万元以上的高端住宅成交374套、5.73万平米。以90-180平米项目为成交主力,合计占比为74%,与上月持平。90-140平米产品成交占比上升最明显,较上月占比提高7个百分点,主要受晶耀名邸项目带动。2月,总价1000万以上的高端住宅成交416套、8.0万平米,环比分别下降6.7%、19.3%,同比分别下降30.2%、39.8%,成交以1000-1500万总价段为主力,占比为69%。受晶耀名邸、静安府等项目带动,1000-1200万元价格段成交占比较上月提高7个百分点。

图:上海单价8万元以上高端住宅成交套数占比走势

 

图:上海总价1000万以上高端住宅成交套数占比走势

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销售排名:浦东新区晶耀名邸位列2月上海商品住宅销售金额、销售面积冠军
2月,上海商品住宅销售金额TOP10项目分布在南汇、闸北、嘉定等区域,以刚改项目为主,套均面积90-120平米占5席,套均面积120-150平米的占3席;套均总价集中在300-750万元,千万以上豪宅项目有4个。

图:2017年2月上海商品住宅销售金额TOP10

2月,上海商品住宅销售面积TOP10项目主要分布在南汇、嘉定、松江等区域,成交以90-120平米的首改类产品为主,套均总价集中在200-400万元。晶耀名邸以销售16.1亿元、1.85万平米的成绩获2月商品住宅销售金额、面积冠军。

图:2017年2月上海商品住宅销售面积TOP10

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