马光远:“收房地产税, 70年后还要有偿续期”会导致多输的结果

“收房地产税, 70年后还要有偿续期”会导致多输的结果

马光远


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 国土资源部部长姜大明在“两会”期间回答记者关于70年土地使用权到期后的安排时表示,国土资源部正在贯彻《中共中央国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》的精神,深入调查住宅70年使用权到期后的续期问题,并将积极提出法律安排的有关建议。

“请大家放心,居民购买住房,其财产权一定会受到法律的有效保障。”

姜大明的这番话是否意味着土地70年到期后,将会无条件自动无偿续期?很显然,从过去的博弈看,绝对不应该这么乐观。

如果真的是70年后免费自动续期,就不会长期不决,成为悬在中国购房者头上最可怕的一柄利剑了。

我这样担忧,是有理由的。

在姜大明部长表态让“大家放心买房”的时候,全国人大代表、国土资源部调控和监测司巡视员董祚继接受21世纪经济报道记者采访时,也谈到这个问题。考虑到董祚继的身份,他接受采访时关于土地续期问题的表态肯定不是一个普通学者的研究或者纯属个人之言,在某种程度上,作为国土资源部的司局级官员,他对这个问题的表态很显然和普通的学者或者其他人的分析不同。

在谈到造成房价过快上涨的原因时,董祚继认为,除了城镇化进程加快的因素外,主要还是相关财税制度、土地制度、规划制度不合理,未能有效抑制投资、投机性需求(为了避免误解,我把董祚继谈到的与房产税和土地续期有关的内容直接摘录如下):

首先是房地产税制度。房地产税迟迟未能开征,使商品住房的持有成本微乎其微,极大地影响到居民购买住房还是租赁住房、购买商品房还是进行其他投资的决策行为;

其次是一次性土地出让制度。这相当于将未来70年的地租收入一次性收取,不仅增加了房地产开发成本,也使后来的房地产增值无法调节;

第三是到期住宅用地使用权续期制度。《物权法》规定,到期住宅用地使用权自动续期,但没有明确是无偿续期还是有偿续期,给社会普遍造成房地产是“永久产权”的印象,进一步刺激了居民的购房动机。

在谈到房地产税和土地出让金的关系时,我将董祚继先生的观点归纳如下:

第一,我国的房地产税征收要与现行土地出让制度等做好衔接。比如,对于商品住房,由于已缴纳70年的土地出让金,就不宜另行缴纳土地税或地租,仅需缴纳房产税。另外,也要考虑与已有税费的协调,房地产开发和销售环节已经缴纳了不少税费,开征新税的同时应调整已有税费,重在优化税收结构,避免片面扩大房地产税负并转嫁给普通消费者。这个观点我完全认同,现在在房地产税立法的时候,很多人的确只有增税的概念,对于整个交易环节多如牛毛的其他税费却从来不提,这是违背十六届三中全会以来房地产税改革的基本原则的。

第二,谈到 “有恒产者有恒心”时,董祚继认为对产权保护要辩证看待。“有恒产”一方面确实有利于稳定人们的财产预期,另一方面,产权的过度保护也会助长人们不劳而获的心理。这里,董祚继先生在“恒产”问题上的看法很显然是有保留的;

第三,谈到土地使用权到期的续期问题,董祚继先生认为有偿续期和无偿续期各有利弊,但总体上有偿续期显著优于无偿续期。“有偿续期本质上是对土地公有制的维护,有利于国有土地出让市场良性运行,有利于化解贫富分化社会矛盾,维护社会公平正义。”在有偿续期的具体做法上,他提出在缴费方式上,可以设定一次性缴纳土地出让金和按年缴纳租金两种方式,由土地使用权人根据经济状况自行选择;缴费费率实行阶梯式标准,基本需求低费率,改善性需求中费率,投资投机或奢华型需求高费率;具体缴费可以与房地产税合并征缴,以“润物无声”的方式实现续期制度平稳落地。

这是迄今为止,我听到的关于土地使用权到期后的处理,以及如何处理与房产税的冲突时,国土部门的官员最详细的一次介绍。当然,我们对于董祚继先生接受21世纪经济报道的采访,究竟代表他个人,还是代表国土部在吹风并不了解,但是,考虑到董祚继先生的特殊身份,这个表述起码不能完全理解为他个人的一种想法。

如果按照董祚继先生的说法,未来在征收房地产税的同时,还是有偿续期。在《物权法》讨论时,绝大多数人认为应该无偿续期的意见可能不会被接受。如果最终的结果是,既要交房地产税,又要在70年到期后有偿续期的话,等于民众最担心的情况变为了现实。很显然,这是民众最不愿意接受的结果。

当然,“有偿”的标准究竟是什么,在整个制度设计中很重要,但是,这个既要收房地产税,又要有偿续期的方案,的确不是很多人愿意看到的。如果最终是这个方案,我想一定不会有人“放心买房”。

而且,董祚继先生设定的基本居住、改善和投资三种情况,对不同的人而言是完全不同的,根本没有可操作性。比如,对张三来说是投资型的,他在土地使用权快到期的时候绝对不会傻乎乎等着高额续期,他可以把房子卖给基本居住型的或者改善性的,这是很容易做到的,然后再去投资一套。这和过去的做法其实没有任何两样,等于70年的问题根本没有解决。

关于这个话题,我过去写了不少文章,也谈了很多观点,但核心的观点不外乎两点:

第一,只有永久产权的不动产,才征收房产税,这一点,是绝大多数国家的先例和前提,“恒产”就是永久产权,在这个问题上,我们恐怕不能有任何“创新”的解释,永久产权就是绝对产权,如果在这一点上动摇,是会让大家担心的,不可能有什么长期的预期;

第二,土地“70年”,这个70年当年究竟是怎么确定的,有没有科学合理性?70年在我看来是一个非常不合理的规定,如果是拍脑袋拍出来的,就不应该被这个规定限死,为什么不是80年,90年,100年,而是70年?

第三,其实土地拍卖的时候,拍出的价钱绝对不是按照70年理解,大家都把他当成永久产权理解,否则,按照租金,如何可能拍出现在的天价?

第四,说已经交了70年土地出让金的,只对房子征收房产税,对土地不征收。我想知道,这个东西怎么操作,房子价值和土地价值是一个不可分割的整体,我们用什么办法才能切割房子的价值和土地的价值各占多少比例?这简直太难了。

说这么多,无非想表达一个常识:有恒产者有恒心,这是历史证明了基本人性,不要在这个问题上挑战常识和历史,也不要在这个问题上显得过于贪婪,让业主害怕,这本不应该成为一个死结!解决起来本来很简单,回归常识,尊重永久产权,这可能是最好的选择。

如果最终要收房产税,土地续期的最好选择就应该是无偿续期,或者只收象征性的费用,这样才能让房地产税具有合法性。如果既收房地产税,又要在70年期满后有偿续期,一定是一个多输的结局。

 

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