干货:一文让你看懂上海房地产市场!

分析上海房地产市场的发展面临一些新情况、新特点、新问题。

张宏伟


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房地产是重要的民生问题。去年中央经济工作会议提出“房子是用来住的,不是用来炒的”,这或是未来房地产市场的定位。新形势下,上海房地产市场的发展也面临一些新情况、新特点、新问题。为此,同策咨询研究部深入分析上海房地产市场发展趋势及风险因素,以供行业参考。

一、改革开放以来上海房地产市场改革发展的主要成效与存在问题?

(1)主要成效:1、有效改善上海市民居住环境及品质。(1990年上海城镇居民人均居住面积为6.6平米,2015年为18.1平米,26年间共增长1.74倍)2、满足外来人口、人才在上海的居住需求。(1990年上海常住人口为1334万人,2015年为2415.3万人,26年间共增长81%)3、住房制度带动上海经济发展,提升城市市容市貌。

(2)存在问题:1、日益增长的住房需求和土地短缺之间的矛盾。2、快速上涨的房价和居民购买力之间的矛盾。

二、近几年全国以及上海房地产价格飞速上涨的市场逻辑与未来趋势、影响因素?

(1)  根据以下的逻辑图所示,全国重点一二线城市的强经济和人口聚集支撑房地产市场需求端,那么作为供给端的房企就倾向于在这些需求稳定的城市投资拿地以降低开发风险,但是由于核心一二线城市政府控制土地供应总量,造成土地市场供应稀缺,形成土地市场供不应求。土地稀缺进而减少商品住宅面积供应,核心一二线城市商品住宅市场整体呈现“供不应求”局面,也为本轮房价快速增长提供微观基础。

(2)  其次,在货币政策宽松的背景下,城市房价将从三个方面得到推动:第一,利率下行、商业银行存款准备金率下调进一步降低房企借贷成本和借贷难度,在核心一二线城市土地市场供不应求的背景下,推动城市土地楼板价大幅增长;第二,货币宽松降低消费者购房成本,短期内由于需求集中释放加剧商品住宅市场供需失衡;第三,城市土地高溢价和商品住宅市场的供需失衡加强了全国投机、投资资本对房价上涨的预期,宽松的货币政策释放更多的流动资本,在房价上涨的预期的引导下,流动资本流入目标城市以支撑房价上升。

(3)  未来趋势研判:

2017年上半年(尤其是2017年春节后),前期延迟开盘的项目将集中入市,缓解库存不足的局面,但是受到2016年三轮收紧政策影响,市场将进入博弈阶段。2017年年中左右,个案价格将出现下调,尤其是本轮楼市上涨幅度较大中高端楼盘以及外环沿线“地王”频出的板块极有可能率先降价。

三、当前上海房地产市场的发展阶段、发展特点,及与全国异同比较?

上海共经历7个调控阶段:

  • 阶段I(1998-2002年):政策鼓励期,房改启动市场。由于担心受到1997年亚洲金融危机冲击,中央决定扶植房地产行业为重点行业,拉动国内经济增长。上海房地产(住宅)开发投资、新开工面积、销售面积及成交均价增速稳步增长。
  • 阶段II(2003-2004年):政策收紧期,抑制房地产市场过热。上海房地产(住宅)开发投资、新开工面积及销售面积增速维持稳步增长,而商品住宅成交均价出现大幅增长。
  • 阶段III(2005-2007年):政策持续收紧期,稳定房价增长。持续收紧政策对房地产(住宅)开发投资、新开工面积及销售面积增速影响显著,而商品住宅增速依旧大幅上涨。
  • 阶段IV(2008-2009年):政策鼓励期,刺激住房消费。受2008年美国次贷危机以及前期收紧政策影响,2008年商品住宅销售面积和均价增速同比大幅下跌。而2009年经过“四万亿”财政刺激后,商品住宅销售面积和成交均价增速涨幅跃升。
  • 阶段V(2010-2013年):政策收紧期,抑制房价上涨。2010年的“新国十条”、2011年“沪九条”、2012年“沪六条”以及2013年“沪七条”对房地产(住宅)开发投资,新开工面积、商品住宅销售面积和成交均价增速抑制明显,但在2013年,上海商品住宅销售面积和成交均价增速迎来反弹,收紧政策加大市场波动。
  • 阶段VI(2014-2016年9月):政策鼓励期,借稳增长和去库存再度刺激房地产市场。从2014年开始,40个限购城市放开限购政策,到“930”政策、“六次降息、六次降准”、“330政策”、“新930政策”等持续刺激房地产市场回暖。上海房地产(住宅)开发投资、新开工面积及销售面积增速维持低增速,而上海商品住宅成交均价增速又现快速增长。
  • 阶段VII(2016年10月至今):政策收紧期,抑制房价过快增长,降低金融风险。2016年10月,全国重点城市密集出台房地产调控政策,同策上海地区上门访客指数显示(见附录),上门访客指数跌落到低位,表明市场观望气氛浓郁,市场整体降温较显著,市场开始逐步进入调整期。

四、上海房地产(住宅、商铺、办公楼)不同领域变化特点及其对市场波动的影响?

(1)商品住宅市场:

  • 整体分析:1、2016年上海商品住宅市场呈现“量缩价涨”的特征,全年商品住宅面积共成交1388.7万平米,同比下降7%,而成交均价为38206万元/平米,同比上涨19%;2、2016年上海3次楼市政策收紧旨在打压投资性购房、房企利用杠杆拿地以平抑增长过快的房价;3、从月度走势来看,商品住宅成交面积走势呈现“倒U”型,对2016年10月和11月两次楼市政策再收紧敏感度高。商品住宅成交均价走势坚挺,抗楼市政策收紧能力强。4、2017年1-2月,上海商品住宅面积共成交75.2万平米,同比大幅下降64.6%,成交面积的大幅下降主要与春节等节假日因素、商品住宅供应面积较少以及消费者观望气氛较重有关。上海商品住宅成交均价为46992元/平米,较去年同期上涨31%,商品住宅成交均价维持在较高水平。
  • 结构分析:1、2016年成交结构方面,受房价上扬的影响,3-5万元/平米均价段的房源已经晋级为刚需产品,并在全市占比三分之一;2、300-500总价段房源全市占比达25%,其中中大户型占比高,一次到位的购房需求特征较明显,旨在抵御楼市调控风险;3、90平米以下以及90-120平米仍旧为市场主力户型,全市占比超过60%;4、由于受外郊环“地王”周边项目价格上升影响,购房者的选择逐渐向外扩散至郊环外区域;5、“大静安”合并利好闸北板块,“量价齐升”相对明显。
  • 存量分析:截止到2017年2月26日,上海商品住宅存量面积为723.8万平米,3个月移动存销比为15.5个月,处于大于15个月的区间内,房价具有下调压力。

(2)商办市场:

  • 整体分析:1、2016年上海商业市场呈现“量大涨、价小涨”,而上海办公市场呈现“量微涨、价小涨”的态势。2016年商业面积共累计成交195.4万平米,较去年大幅上升81.8%,2016年商业成交均价为22886元/平米,同比增长4%;2016年上海办公[1]面积共累计成交220万平米,较去年基本持平,上海办公成交均价为32429元/平米,同比上涨6.4%。2、2017年1-2月,上海商业成交面积为23.5万平米,同比增长44.7%,商品成交均价为20087元/平米,较去年同期下降9.6%。上海办公成交面积为18.7万平米,同比增长13.7%,办公成交均价为30767元/平米,较去年同期上涨32.5%。
  • 存量分析:商办市场存量较大,截止到2017年2月底,上海商业存量面积为941.8万平米,3个月移动存销比为58.1个月,上海办公存量面积为751.9万平米,3个月移动存销比为36.5个月,商业办公市场去化周期均处于高位,中短期内商办市场具有降价压力。

(3)酒店式公寓市场:

  • 整体分析:1、2016年上海酒店式公寓市场呈现“量价跃升”。2016年酒店式公寓面积共累计成交274.46万平米,较去年大幅上升145.1%,2016年酒店式公寓成交均价为25446元/平米,同比大幅增长128.3%。2、2017年1-2月,上海酒店式公寓仅成交6.32万平米,同比大幅下降70%,酒店式公寓成交均价为26941元/平米,较去年同期上涨24%,整体呈现“量缩价涨”的态势。成交面积的的大幅下降主要由于上海对“类住宅”项目的整治加码有关,而酒店式公寓之前被市场认为是限购条件下,商品住宅的较好“替代品”,造成市场对酒店式公寓的短期需求暴涨,并推高酒店式公寓成交均价维持在高位。
  • 存量分析:截止到2017年2月底,上海酒店式公寓存量面积为90.9万平米,3个月移动存销比为12个月,酒店式公寓市场去化周期处于12-15个月的合理区间内,中短期内酒店式公寓市场价格上涨动力不强。

五、近年来国内与上海房地产宏观调控政策的绩效评价以及缺陷分析?

(1)主要成效:1、上海对房地产调控走在全国的前沿,2011年上海试点房产税,率先探索房地产长效调控机制。2、在房价出现过快增长的情况下,出台有效调控政策抑制房价过快上涨,对稳定市场起到积极作用。3、政府根据目前房地产所处阶段及主要影响因素,积极进行市场调研,能够未雨绸缪储备相应政策,灵活有效地应对未来市场。4、调控政策从单一部门主导,扩展到多部门统一协调部署,极大提高房地产调控的效果和效率。

(2)存在问题:1、重抑制需求端,轻增加供给端。2、经常使用行政手段,加大市场波动。3、货币超发鼓励住房消费使得重点城市,尤其是一线城市房地产金融属性大幅增强,增加调控难度和累积金融风险。4、土地财政和房价增长之间存在矛盾。5、预期管理缺乏,造成对房价调控效果差。

六、对上海进一步创新房地产市场调控手段、完善房地产市场运行体系、规范房地产金融风险、引导房地产投资需求等方面的政策建议?

(1)土地市场:

1、适当增加住宅用地的供应,从根本上解决商品住宅供应紧张的问题。2、适当增加住宅地块自持比例和配建比例,同时,通过金融市场监管防止配资拿地及炒作土地市场的行为。3、加快研究盘活存量用地的实施细则,盘活存量用地加快市场供应。

(2)商品住宅市场:

1、按照一定的原则,适当调整普通商品住宅的标准,突出与非普通住宅的差异化市场地位。2、鼓励房企由单一的开发销售转向租售并举模式,缓解商品住宅市场供需矛盾,平抑房价快速上涨。3、如果二手房市场出现过热,二手房营业税可由目前的满2年免征营业税,改为满5年免征营业税。4、建立长效机制,主要包括a)建立起比较完善的住房法律体系。通过法律形式明确以居住为导向的住房制度设计,建立抑制投资投机需求的长效机制。b)需要实行长期稳定的住房信贷金融政策。c)逐步推动上海土地财政向房产税转型。

(3)商办市场:

1、鉴于上海商办市场存量较大,可效仿苏州做法,在非核心区域,通过“商改住”或转向国家支持的新兴产业、养老产业、文化教育产业、体育产业等用途的开发建设,有效缓解商办市场库存压力。

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